Důsledek růstu sazeb: blíží se ochlazení pražského realitního trhu?

Rok 2021 nebude jen rokem ve znamení pokračující pandemie covidu, ale bude to i mimo jiné rok, kdy se prodalo za posledních pět let nejvíce bytů v Praze. A to i přes rostoucí úrokové sazby. Nebo právě kvůli tomu?

V letošním roce zůstává poptávka po bydlení v Praze enormní. Přestože největší developerské společnosti chrlí na trh jeden projekt za druhým, nabídka poptávku zoufale nestíhá.

Přes pět tisíc bytů za rok 2021

Abnormální poptávka po bytech rovněž srazila nabídku bytů v září a říjnu loňského roku na nejnižší hodnoty za poslední čtyři roky. Zatímco v roce 2018 mělo zhruba sto developerských společností přes 4 300 bytů v nabídce, na konci loňského roku to bylo něco málo přes 1 700 bytů.

Na trhu tak bylo o 60 procent méně bytů než před čtyřmi roky, a to přes to, že průměrná cena bytu za stejné období v Praze vzrostla o 40 procent.

GRAF: Vývoj celkového počtu volných bytů v Praze v developerských projektech
Od prosince 2018 do konce listopadu 2021, v absolutních počtech

Zdroj: Finsider

Od počátku uplynulého roku se na pražském realitním trhu prodalo zatím celkem 5 345 bytů.

V průměru se tak v Praze během letošního roku prodává zhruba 480 bytů měsíčně. Pro srovnání, v roce 2019 byl průměr prodaných bytů 370 měsíčně a v roce 2020 to bylo 360 bytů měsíčně.

Poptávka po bydlení v Praze je tak o zhruba třetinu vyšší než ve dvou předcházejících letech. Již teď překonal rok 2021 v počtu prodejů předcházející čtyři roky. A pokud by se v prosinci prodalo stejně bytů jako loni, tedy přes 700 bytových jednotek, letošní rok by atakoval prodeje okolo 6 000 jednotek.

VÍCE K TÉMATU:

Český bytový fond se po letech konečně nejspíš přestal zmenšovat

Jak hluboko do kapsy si sáhnou domácnosti po zpřísnění hypotečních limitů?

Takhle draho bylo za finanční krize. Inflace znovu zrychluje a zřejmě ještě neskončila

Hypoteční sazby porostou

Nejvíce bytů se za posledních osm let prodalo v roce 2016, kdy se v Praze prodalo celkem 6 650 bytových jednotek. Pro srovnání, v roce 2016 bylo možné se dostat s úrokovou sazbou na hypotečních úvěrech pod 1,5 procenta.

Průměrná úroková sazba za loňský rok byla zatím dle ČNB na úrovni 2,23 procenta, přičemž v říjnu se pohybovala podle dat z ČNB na úrovni 2,56 procenta. Nicméně šlo o data k poslednímu říjnu, takže se v nich neprojevilo ještě skokové navýšení 2T repo sazby.

Některé banky se již po listopadovém zvyšování 2T repo se sazbami dostaly i nad čtyři procenta a lze očekávat, že další růst bude následovat prosincové zvýšení sazeb centrální bankou. Ve střednědobém horizontu už analytici počítají s razantními navýšeními sazeb u půjček, hypoték i spořicích produktů až na pět procent.

GRAF: Vývoj počtu bytů v Praze a průměrné ceny za m² bytu
Od prosince 2018 do konce října 2021, počet bytů v absolutních počtech, průměrná cena je v Kč/m²

Zdroj: Finsider

Teď, nebo nikdy

Za enormním růstem poptávky a průměrných cen stojí kromě obvyklých důvodů, jako jsou pomalé povolování nových staveb a byrokracie i rostoucí sazby.

Centrální banka dala trhu jasný signál, že hodlá ve zvyšování úrokových sazeb pokračovat, a to i přes další vlnu pandemie. Pro spoustu zájemců o koupi bytu to byl jasný signál: „Teď, nebo nikdy.“

Stejně tak ti, co plánují nákup nemovitosti financovat hypotečním úvěrem, vědí, že Česká národní banka znovu zavedla limitující ukazatele DTI a DSTI nebo nižší povolené LTV.

Pro spoustu žadatelů tak byl přelom roků 2021 a 2022 jediná a možná na dlouhou dobu poslední šance vzít si hypotéku a koupit si své vysněné 2+kk v Praze.

GRAF: Vývoj průměrné ceny bytu v Praze
Od začátku prosince 2021 do konce listopadu 2021, v Kč/m²

Zdroj: Finsider

Developeři hlásí vyprodáno

Během loňského roku spustili developeři celkem 86 nových projektů. V rámci nich pustili na trh přes 4 200 nových bytů, z nichž pět projektů už se kompletně vyprodalo.

Ani čtyři tisíce nových bytů ovšem nestačí. Většina velkých projektů se začíná předprodávat ještě předtím, než se oficiálně zveřejní nabídka bytů pro širokou veřejnost. V těchto předprodejích se někdy prodá dokonce více než třetina celého projektu.

Po úspěšném předprodeji většinou následuje zdražení projektu, což vidíme u více než poloviny nových projektů. Více než polovina nově spuštěných projektů zvýší ceny bytů do tří měsíců od svého spuštění. Minimálně je to o pět procent, někde i více.

Jak jsme psali již dříve, na realitní a hypoteční trh nebude mít znovuzavedení limitů DTI a DSTI až takový vliv. I přes to, že v případě některých domácností to může být limitující prvek, nelze považovat možnost splácet úvěr až do výše 50 procent disponibilních příjmů za značně limitující a přehnaný regulatorní prvek.

Na chování poptávky tak bude mít v roce 2022 mnohem větší vliv růst sazeb, který financování vlastního bydlení značně prodražuje.

Spolu s omezenou nabídkou bytů, průměrnou cenou za metr čtvereční bytu na úrovni 140 tisíc korun a úrokovými sazbami atakujícími pět procent, kdo bude mít v Praze v letošním roce na nákup bytu? Ochlazení poptávky je možná za rohem.