Mikrobyty za miliony korun. Investoři a developeři mění podobu bydlení v hlavním městě

Segmentu tzv „mikrobytů“ Praha poslední roky odolávala. Nicméně současný trend je jasný a trend je zřejmý – průměrná velikost bytů v nabídce klesá, zatímco ceny dále rostou.

Podle dat Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) se průměrná celková podlahová plocha volných bytů v developerských projektech v Praze mezi lety 2014–2024 zmenšila z 90 metrů čtverečních na 77 m².

Ještě výraznější je pokles u vnitřní podlahové plochy, která se ve stejném období snížila z 80 m² na 64 m². Největší část nabídky dnes tvoří byty o dispozici 2+kk, které představují  přibližně 41 procent všech volných jednotek v aktuálních developerských projektech.

„To, co dlouhodobě ukazují statistiky, dnes velmi výrazně vidíme i v praxi. Developerská nabídka se posouvá směrem k rozlohově i dispozičně menším bytům, které jsou primárně stavěné jako investiční produkt,“ říká realitní makléř Jakub Kaláb.

Ačkoli se plochy bytů zmenšují, ceny za metr čtvereční i nadále rostou. Podle Deloitte Development Indexu ze loňský třetí kvartál dosáhla průměrná realizovaná cena bytů v Praze v developerských projektech přibližně 171 700 Kč za metr čtvereční. „V centru Prahy  nejvíce ovlivňuje změnu průměrné ceny aktuální nabídka. Ta je malá, není mnoho míst, kde by se dalo stavět něco nového, a spíše se tak realizují kompletní rekonstrukce činžovních domů. Ceny tedy kolísají dle nabídky bytů v jednotlivých více či méně luxusních projektech,” říká Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví společnosti Deloitte.

Stejně tak data IPR Praha ukazují výrazný dlouhodobý růst nabídkových cen volných bytů v developerských projektech. Mezi lety 2016 až 2024 vzrostly průměrné ceny o zhruba 90 procent (z 5,2 mil. Kč na 9,9 mil. Kč).

Praxe: Pár metrů čtverečních za miliony

Situace na trhu však nekončí u statistických průměrů. Čím dál častěji se objevuje i nový trend – mikro jednotek, které svou rozlohou dosahují jen pár metrů čtverečních. Růst celého trhu tak táhnou zejména malometrážní byty, tedy ateliéry, studia a ubytovací jednotky, které si lidé stále více kupují kvůli jejich cenové dostupnosti.

Stejnou praxi potvrzuje i Jakub Kaláb: „Setkáváme se s nabídkou plošně velmi malých až mikrobytů. Prodávali jsme například novostavbu na Smíchově o velikosti 16 metrů čtverečních za 4,3 milionu korun. Nebo byt o velikosti 20,6 metrů čtverečních v Praze 6 za 5,45 milionu korun,“ popisuje.

U takto malých jednotek se cena za metr čtvereční dostává výrazně nad úroveň průměrných realizovaných cen v Praze.

Podle Kalába však nejde o ojedinělé výjimky, ale o důsledek současného nastavení trhu. Trend se navíc do budoucna bude velmi pravděpodobně rozšiřovat a developeři po podobném typu jednotek budou sahat častěji.

„Malé investiční jednotky se prodávají rychleji, snadněji se oceňují a lépe se obhajují i při velmi vysoké ceně za metr čtvereční. Pro developery představují nižší riziko a vyšší likviditu než větší byty určené pro dlouhodobé bydlení,“ vysvětluje.

Na potřeby se moc nedbá

Dlouhodobé trendy v oblasti bydlení podle Hány ukazují, že pro většinu zájemců jsou atraktivnější malé nebo středně velké byty s dostupnější celkovou cenou. Někteří v nich plánují žít, jiní je vnímají jako zajímavou investici.

„Obecně ale platí, že za nový byt v Praze si potenciální klienti musí připlatit, a výhledy do budoucna zatím neukazují, že by v tomto směru měly nastat nějaké výraznější změny. Dostupnější tak nadále zůstávají především okrajové části Prahy, například Praha 9 nebo Praha 10,“ doplňuje Petr Hána.

Byty s větší dispozicí, pracovnou, šatnou nebo obecně vyšším standardem pro dlouhodobé bydlení se podle Kalába v nových projektech objevují čím dál méně.

„Pokud se tento trend nezmění, bude se nabídka bytů vhodných pro dlouhodobé bydlení dál zužovat. Staví se především to, co se nejrychleji prodá, nikoliv to, co by dlouhodobě nejlépe odpovídalo potřebám města a jeho obyvatel,“ uzavírá Kaláb.