Povolenky dopadnou i na ceny nemovitostí. Starší byty čeká propad hodnoty

Rozšíření evropského systému obchodování s emisními povolenkami na budovy a dopravu (ETS2), který po ročním odložení má vstoupit v platnost od roku 2028, zásadně promění energetiku i realitní trh.

Nový systém se dotkne nejen domácností prostřednictvím vyšších cen energií a pohonných hmot, ale také hodnoty samotných bytů. Energetická náročnost budov se totiž stane klíčovým faktorem, který bude rozhodovat o tržní ceně nemovitostí.

„Dodavatelé plynu, uhlí a topných olejů budou muset nakupovat povolenky na každou tunu emisí CO₂, což se přímo promítne do konečných účtů domácností. Starší nezateplené domy nebo byty vytápěné plynem či uhlím se tak stanou výrazně dražšími na provoz, zatímco moderní energeticky efektivní nemovitosti s obnovitelnými zdroji budou mnohem atraktivnější,“ vysvětluje Kryštof Míšek, hlavní ekonom Argos Capital.

Podle něj lze očekávat i růst cen pohonných hmot. Při ceně povolenky 50 eur za tunu CO₂ vzroste litr benzínu zhruba o 3 koruny, při 100 eur pak až o 6–7 korun. V důsledku toho se zvýší i náklady na logistiku, hromadnou dopravu a zboží. ETS2 tak ovlivní jak každodenní výdaje domácností, tak celkové životní náklady.

Dopad na hodnotu bytů

Zavedení ETS2 povede k výrazné diferenciaci trhu s bydlením. Energeticky úsporné byty si díky nízkým provozním nákladům udrží hodnotu nebo dále porostou, zatímco nezateplené domy mohou ztrácet desítky procent své tržní ceny.

„Vyšší ceny energií zvýší poplatky za provoz a vlastníci budou nuceni investovat do renovací, aby se vyhnuli rostoucím účtům i poklesu tržní hodnoty. Rozdíl mezi ‚zelenými‘ a ‚hnědými‘ byty se bude dále zvětšovat, úsporné byty budou stále žádanější, energeticky náročné nemovitosti bez rekonstrukce se naopak budou obchodovat s výrazným diskontem,“ doplňuje Míšek.

Pokud by Česká republika implementaci ETS2 odkládala, riskovala by podle něj i vysoké sankce ze strany Evropské komise. Ty by mohly dosáhnout stovek tisíc eur denně, podobně jako v případech, kdy jiné státy nesplnily své emisní povinnosti.

Dřevo jako materiál budoucnosti

Změny v emisním systému se dotknou i stavebnictví. Rostoucí důraz na uhlíkovou stopu a energetickou efektivitu může zvýšit zájem o přírodní materiály, zejména dřevo.

„Rozšíření systému emisních povolenek na budovy zásadně promění způsob, jakým budeme o stavebních materiálech uvažovat. Dřevo má v tomto ohledu mimořádný potenciál. Díky své nízké uhlíkové stopě, výborným izolačním vlastnostem i rychlosti montáže.

Nejde přitom jen o nové stavby, ale také o dřevěné nástavby a rekonstrukce, které mohou zlepšit energetickou bilanci stávajících objektů,“ říká Jiří Oslizlo, CEO společnosti Agrop Nova.

Stejný trend potvrzuje i architektonické studio Perspektiv:

„ETS2 výrazně promění rozdíl mezi energeticky náročnými a úspornými budovami. V rezidenčním bydlení to podle nás otevírá prostor pro návrat k jednoduchým, materiálově poctivým a energeticky úsporným řešením, tedy k principům low-tech architektury, na kterých u řady našich projektů stavíme,“ doplňuje Ján Antal, Managing Partner studia Perspektiv.

Přechodové období a tlak na stavebnictví

Z ekonomického pohledu půjde o další zásah, který v krátkodobém horizontu zvýší tlak na stavebnictví.

„Zvýšená poptávka po rekonstrukcích starších domů, která se nakoncentruje do období před a těsně po zavedení ETS2, skokově zvýší stavební aktivitu. Firmy nebudou stíhat, a to může vést ke zvyšování cen stavebních prací i materiálů, zejména izolací,“ upozorňuje Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví společnosti Deloitte.

Podle něj však nelze očekávat náhlý propad cen starších nemovitostí.

„ETS2 nezpůsobí skokové zlevnění všech starých domů, ale spíše postupnou diferenciaci trhu. Lokalita zůstane klíčovým faktorem, ale energetická efektivita získá nový cenotvorný význam,“ doplňuje.

Základem je revitalizace

Dopady ETS2 potvrzují i realitní investoři jako je česká Salutem Group. Ta se specializuje na nákup, revitalizaci a pronájem nemovitostí v regionech České republiky, kde jsou investice dlouhodobě výhodnější než ve velkých městech a zároveň přinášejí reálný rozvoj místním komunitám.

„Zavedení systému ETS2 od roku 2027 výrazně změní trh s bytovými nemovitostmi a zvýrazní význam energetické efektivity. ETS2 vnímáme jako potvrzení naší dlouhodobé strategie zaměřené na revitalizaci regionálních rezidenčních realit. ETS2 jednoznačně posílí poptávku po energeticky úsporných bytech, zatímco nerekonstruované nemovitosti budou ztrácet na atraktivitě i hodnotě,“ uvádí spoluzakladatel Salutem Group Jaroslav Ton.

„Naše zkušenosti s komplexními renovacemi bytů ukazují, že investice do energeticky efektivního bydlení přináší majitelům úspory na energiích a zároveň chrání jejich nemovitost před znehodnocením,“ dodává Ton.