Investice do amerických nemovitostí vydělají i 20 procent ročně, má to ale svoje úskalí

Český nemovitostní trh vypadá bohužel tak, jak vypadá. Už postavené budovy jsou drahé a pouštět se do developmentu je mnohdy běh na desítky let, který navíc stojí spoustu energie a váže kapitál.

Současné ceny stavebních prací činí dosažení zajímavé návratnosti o to složitější, v menších městech dokonce téměř nereálné. Na trhu se objevuje k prodeji velké množství projektů s hotovým územním rozhodnutím či stavebním povolením, jejichž majitelé zjistili, že se jim projekt nevyplatí stavět, a snaží se ho proto prodejem zbavit.

Na trhu samozřejmě jsou i dobré možnosti, nicméně rozhodně jich není tolik, aby to odpovídalo velkému množství peněz, které by za rozumnějších podmínek investoři byli ochotni do nemovitostí vložit.

Má tedy smysl investovat do nemovitostí a jejich výstavby v jiných zemích? A co si od toho lze slibovat?

Parametry výběru

Naše zkušenost říká, že to smysl má. Je ovšem potřeba se podívat na několik proměnných, které tu hrají zásadní roli.

První z nich je výběr vhodné země. Podmínkou je funkční trh a také korektní a předvídatelné právní prostředí. Přece jen nechcete pět let stavět dům určený k nájemnímu bydlení, aby vám ho pak znárodnili.

Nebo aby vám zničehonic zastropovali nájemné na úrovni, s níž nebude mít investice návratnost.

Až dosud by člověk očekával, že tyto podmínky by měly splňovat prakticky všechny země EU a obecně západního světa… Nicméně kdo sleduje dění třeba v Berlíně, kde místní levicová koalice nahlas zvažuje oba zmíněné regulační kroky, tuší, že ani v EU už tyto jistoty platit nemusí.

Úřední šiml hrozí

Další podmínkou je – pokud má jít o development – předvídatelnost a rychlost úředního jednání.

Množství razítek, jež potřebujete k zahájení výstavby dostat, se totiž až tak zásadně mezi jednotlivými státy neliší. Co se liší, jsou lhůty, které úřady k vyřízení mají. Tady vcelku jednoznačně vedou Spojené státy.

Naše přímé zkušenosti jsou zejména s akvizicemi kancelářských nemovitostí a s rezidenční výstavbou na Floridě. Zde jsme také získali několik hodnotných poučení.

Parametry pro to, aby budova byla atraktivní, se oproti Evropě v některých aspektech liší a je potřeba si je důkladně prověřit. Roli hraje hlavně to, zda budova leží v „dobré čtvrti“, což nemusí vůbec souviset se vzdáleností od centra.

Místní nemovitostní trh je rozdělen z pohledu atraktivity na velké množství mikrolokalit, v nichž se člověk neznalý místních poměrů nemá velkou šanci sám vyznat.

Klíčová infrastruktura

Stěžejním faktorem je také dopravní dostupnost (dálnice) a parkovací kapacity, protože v naprosté většině USA hraje hromadná doprava pramalou roli.

Důležité je také nastudovat si lokální rizika a omezení, například v podobě povodňové lokality, pevnosti půdního podkladu, rizika živelních katastrof a s nimi spojených pojištění, na dopravní propustnost či na povolené procento zastavěného území.

K získání stavebního povolení na výstavbu rezidenčního komplexu je často potřeba počítat s částečným využitím (např. 15 procent bytových jednotek) pro sociální bydlení. To je charakteristické maximální přípustnou cenou pronájmu.

Jak na nájemné a náklady?

Maximální nájemné se odvozuje v každé části USA trochu jinak. Dokonce se někdy může stát, že jeho hranice je vyšší než investorem uvažovaný tržní nájem. Toto však není zdaleka pravidlem a záleží velmi na konkrétní mikrolokalitě a standardu daného projektu.

Důležité je také dobře se předem informovat o daňových a administrativních nákladech spojených s akvizicí a držením nemovité věci v USA.

Akviziční náklady, které zahrnují daně, administrativní poplatky či poradce, jsou v Americe citelně vyšší, než jsme zvyklí v České republice. Cizinci, kteří pro svou první akvizici většinou od lokálních poradců potřebují více pomoci, tento rozdíl poznají o to citelněji.

U investic do kancelářských nemovitostí je dobré si pohlídat dělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele. Pro první investici je dobré volit tzv. nájem NNN (triple net) u nějž je nájemce zodpovědný za platbu prakticky všech provozních nákladů, jako je pojištění, údržba a daň z nemovitosti (která je v USA značná).

VÍCE K TÉMATU:

Drahé nemovitosti v Česku stáčí pohled do zahraničí. Na co si při jejich pořízení dát pozor?

V růstu cen nemovitostí už nejsme v EU nejrychlejší. Česko je až sedmé

Neocenitelná znalost místních

Množství lokálních specifik je poměrně značné a rozhodně dává smysl jít do projektů s místním partnerem, který se dobře orientuje. Kromě toho, že s ním nepřehlédnete rizika, jichž byste si jinak nemuseli všimnout, bude mít také významnou roli při výběru a dohledu nad subdodavateli a při hledání nájemníků.

Pokud nechce investor celý projekt financovat z vlastních prostředků, lze získat úvěr od amerických bank. I s kvalitním zajištěním je potřeba počítat s tím, že požadovaná equity (tedy podíl vlastních prostředků vložených do projektu) bude vyšší, než jakou by požadovala česká banka na český projekt.

Realisticky vám banka zafinancuje kolem 60 procent. S tím, jak si postupně vytvoříte historii úspěšně realizovaných projektů v USA, se ale bude ochota bank zvyšovat.

Úrokové sazby investici nahrávají

Důležité je si také uvědomit, že úroková míra se bude lišit od těch v EU. Přestože Fed od roku 2016 úrokové sazby postupně zvyšuje, z dlouhodobého hlediska jsou stále na poměrně nízké úrovni.

Za posledních 50 let byly na takto nízké úrovni pouze ve dvou časových úsecích – mezi lety 2001 až 2004 a následně po krizi roku 2009 dodnes. Úroky jsou nyní zhruba srovnatelné s těmi, které dostanete na korunový úvěr. Oproti eurovým úrokům jsou tím pádem citelně vyšší.

Ať už počítáte s výstavbou s následným prodejem, nebo s pronajímáním, lze při dobře realizovaném plánu dosahovat výkonnosti investice kolem 20 procent ročně, což dává v porovnání se současným českým trhem dobrou obchodní logiku.

Na tvorbě textu se podílel i Daniel Vopat z ICP Partners.