Drahé nemovitosti v Česku stáčí pohled do zahraničí. Na co si při jejich pořízení dát pozor?

Že český nemovitostní trh není poslední dobou žádný zázrak, je docela zjevné. Stále častěji se proto investoři dívají mimo Českou republiku.

Nastal tedy čas podívat se po pěkných nemovitostech „za humny“? A pokud ano, na co si při jejich pořízení dát pozor?

Vlastní bydlení

Situace, kdy mohou kupce zajímat nemovitosti v zahraničí, je v zásadě dvojí. Může jít o nákup nemovitosti pro vlastní nebo rekreační bydlení nebo pro nákup za účelem dalšího byznysu – ať už prodeje nebo pronájmu.

My se dnes podíváme na první variantu. V České republice to zatím není až tak obvyklé, ale třeba Britové nebo Němci se v důchodovém věku na část roku (či dokonce na celý) přesouvají do zemí, kde jim jejich domácí důchod vystačí na velice příjemný život.

Asi nepřekvapí, že obvykle jde o lokace, kde je příjemné podnebí. Často je tak najdeme třeba u Středozemního moře v Turecku či Řecku. Ze vzdálenějších destinací pak třeba v Indii, v Thajsku nebo na Floridě.

Kde vzít peníze?

První věcí, se kterou je třeba počítat, je, že bude o dost jednodušší financovat koupi vlastními prostředky. Česká banka vám na zahraniční nemovitost standardně nepůjčí a ta zahraniční na vás bude jako na nerezidenta koukat o dost přísněji než na místní.

Třeba v USA po zahraničním kupci obvykle požaduje výrazně vyšší objem vlastních prostředků, než by chtěla po občanovi Spojených států.

Alternativou může být zastavení nemovitosti v České republice a financování zahraniční nemovitosti za českých podmínek. U nemovitostí v eurozóně to dnes znamená horší úrokovou sazbu, ale v USA nebo Indii, kde jsou sazby vyšší než u nás, může jít o zajímavý způsob, jak ušetřit na úrocích.

Právník se vyplatí

Další dobrá rada je: „Bez právníka ani ránu“. Tohle pravidlo by ostatně mělo platit i doma, ale tady alespoň víte, jak fungují základní instituce, jako je obchodní rejstřík či katastr nemovitostí.

Zvlášť v zemích jako je Turecko, Bulharsko, Chorvatsko či Řecko – kde se mnohdy dají poblíž moře najít nemovitosti za poměrně zajímavé ceny – je dobré si hlídat, že je vše v pořádku.

Není úplně výjimečné, že i celé roky stojí ve městě velké kamenné domy, které ale byly postavené načerno a s jejich následnou legalizací můžete mít značné problémy.

Pozor na případné problémy

Stejně tak je nutné si ověřit, že prodávající je skutečný vlastník nemovitosti, že zde nejsou závazky typu zástavního práva či věcných břemen. Velmi vhodné je také zkontrolovat si (či spíše nechat zkontrolovat), zda v lokalitě nejsou nějaká omezení týkající se nakládání s majetkem či přestavby nebo přístavby, případně památková ochrana.

Například v USA je vcelku běžné, že lokální úřady mohou v určitých oblastech určovat maximální podíl zastavěnosti území.

Počítejte s tím, že ve většině zemí se budete před koupí muset registrovat k dani. A po koupi platit daň z převodu nemovitosti. Ta se pochopitelně země od země liší a čekejte ji vyšší spíše v Evropě.

Pro srovnání: v České republice činí 4 procenta, v USA je rozdílná v jednotlivých státech unie, například na Floridě je aktuálně 0,7 procenta a česká úroveň by v rámci USA patřila k těm nejvyšším. Naopak v rámci Evropy si obvykle připlatíte víc než doma.

Dani se nevyhnete

Jakmile nemovitost budete mít, musíte počítat s každoroční daní z nemovitosti. Zatímco v Česku je relativně nízká (i v Praze, kde je koeficient pro výpočet nejvyšší, se i vlastník velkého bytu obvykle vejde do dvou tisíc korun za rok), o něco víc budete obvykle platit v okolí Středozemního moře.

Třeba Turecko má sazbu 0,1 procent ročně z hodnoty nemovitosti určené k bydlení, Bulharsko 0,15 procent, o něco víc Itálie (0,2 – 0,76 %) či Řecko (0,1 – 1,15 %).

Na Floridě počítejte s roční daní kolem jednoho procenta (což je číslo pod americkým průměrem) s tím, že konkrétní výše se liší okres od okresu.

Další náklady

Kromě daně z nemovitostí je potřeba rovnou počítat i s dalšími lokálními poplatky. Např. v souvislosti s odpadovým hospodářstvím, připojením na vedení vody, elektřiny, případně plynu.

Další nákladovou položkou je průběžná péče o budovu, na kterou je obvyklé si najmout lokálního zaměstnance nebo firmu, a pochopitelně i pravidelné opravy.

VÍCE K TÉMATU:

V růstu cen nemovitostí už nejsme v EU nejrychlejší. Česko je až sedmé

Cesty k levnému nájmu? V New Yorku se smlouvy dědí, v Pekingu zase chybí ochrana nájemníků

Chraňte peníze před krizí, investujte do nemovitostních fondů, radí ekonom Slaný

Ekonomický aspekt

V souhrnu: z hlediska jistoty vlastnických práv se v rámci Evropské unie či USA není důvod o svůj majetek bát. Třeba v tom smyslu, že by jej stát například zničehonic vyvlastnil. Je však dobré si vzhledem k odlišnostem v evidencích zkontrolovat právní stav nemovitosti.

Nejzásadnějších hlediskem je to ekonomické. Při ekonomickém posuzování koupě nemovitosti v zahraničí je potřeba brát v potaz několik faktorů – jako je cena, náklady na pořízení a provoz, dosažitelné nájemné (v případě plánovaných krátkodobých pronájmů) či podmínky financování (požadovaná výše vlastních prostředků, úrok, doba amortizace) a z nich plynoucí výše splátky.

U krátkodobých pronájmů je potřeba rozmyslet, zda chcete nemovitost pronajímat jako doplňkovou činnost, nebo se jí věnovat více. Tím můžete dosáhnout i vyšších příjmů, které mohou kompletně pokrýt splátku hypotéky. Je potřeba vzít v potaz i zvýšené náklady na místní úklidovou službu a častější údržbu.

Náklady versus výnosy

S vlastnictvím se pojí značné náklady, které podle lokality mohou dosahovat několika procent aktuální ceny dané nemovitosti. Je proto třeba uvážit i dobu užívání nemovitosti během roku a případný zisk z krátkodobých pronájmů.

Snadno totiž můžete zjistit, že od určitého bodu se více vyplatí si nemovitost spíše krátkodobě pronajímat, než si ji kupovat a věnovat jí na dálku pravidelnou péči.