Cesty k levnému nájmu? V New Yorku se smlouvy dědí, v Pekingu zase chybí ochrana nájemníků

Získat dostupné bydlení v metropolích bývá po celém světě složité, není to problém pouze Prahy nebo Brna. Příklady různých světových měst ukazují, že radnice k takzvanému sociálnímu bydlení nebo k regulaci nájemného přistupují odlišně.

Srdce amerického kapitalismu. V New Yorku panuje silná regulace

I když je New York považován za finanční centrum nejen Spojených států, ale i celého (západního) světa s newyorskou burzou, bankami a pojišťovnami, jež mají sídlo na Manhattanu, je nájemné bydlení ve městě, kde jsou ceny realit po San Francisku nejvyšší v zemi, silně regulováno radnicí.

V osmimilionové metropoli panuje největší ochrana nájemníků v celých Spojených státech. Již v roce 1920 začal New York regulovat nájmy bytů. Ve vybraných bytech mohou majitelé domů zvyšovat nájem jen o tolik procent, kolik dovolí radnice.

Ve městě New York se jedná o zhruba milion bytů, což je polovina bytů, které se pronajímají. V roce 2018 radnice schválila zvýšení nájmů o 1,5 procenta na rok, případně o 2,5 procenta na dva roky. To je nejvíce od roku 2013.

Sdružení nájemců naopak požadovalo zvýšení o 4,5, respektive o 7,25 procenta kvůli růstu provozních nákladů domů, zejména energií.

V bytech s regulovaným nájemným žije 2,6 milionu Newyorčanů. Většinou se jedná o domy, které byly postaveny před rokem 1947. Regulované nájemné lze také dědit. Pro majitele domů to znamená finanční ztrátu, protože průměrný dvoupokojový byt se na Manhattanu pronajímá v přepočtu za 95 tisíc korun, regulovaný nájem je o polovinu nižší.

Triky, jak ukončit regulovaný nájem

Regulované nájemné bytu skončí, pokud se nájemník dobrovolně vystěhuje. Majitelé domů proto přistupují k různým trikům, aby nájemníky otrávili. Například provádějí dlouhodobé rekonstrukce, dávají k soudu sebemenší prohřešky nájemníků, instalují na mnoha místech bezpečnostní kamery.

Někteří dokonce do prázdných bytů nastěhují bezdomovce, aby znechutili ostatní nájemníky. Často jde o investiční firmy, které chtějí dům vyčistit od „regulovaných nájemníků“ a pak jej prodat s velkým ziskem.

VÍCE K TÉMATU: 

Ceny nových bytů v Praze klesat nebudou. Čeká je růst v řádu jednotek procent

Proč v Praze vázne bytová, ale i další výstavba?

Další způsob, jak se vyvázat z regulovaného nájmu, je provést nákladnou rekonstrukci domů a bytů. Pokud s tím souhlasí většina nájemníků a nájem překročí 2 734 dolarů měsíčně (62 tisíc korun), už se na něj nevztahuje ochrana radnice a byt může být pronajímán za tržní cenu.

Od roku 1994 do roku 2017 tak podle statistik vypadlo z regulace ve městě 147 512 bytových jednotek.

Peking. Žádná ochrana nájemníků

Na opačném konci světa, v hlavním městě komunistické Číny Pekingu je situace s byty paradoxně plně tržní a neregulovaná.

Lidé tu platí nájmy odpovídající Paříži nebo Curychu, kvalita bytů odpovídá sovětskému sídlišti z osmdesátých let, napsal německý deník Die Zeit.

Malý a tmavý dvoupokojový byt stojí v přepočtu 50 tisíc korun a musíte se smířit s plísní v koupelně a zažloutlými tapetami. Renovace a opravy jsou pro pronajímatele cizí slovo.

Přitom nájmy v Pekingu rostou obrovským tempem, mezi polovinou roku 2017 a 2018 to bylo 25 procent, někde i 40 procent. Výše nájmů bytů ve srovnání s místním platem tu je mimořádně vysoká, v průměru odpovídá 1,2násobku běžné mzdy.

I dobře placení zaměstnanci čínských úřadů na nájem dají dvě třetiny platu. Nájemní smlouvy jsou většinu uzavírány na jeden rok, kdo odmítne zvýšení, musí se vystěhovat.

Trh s nájemním bydlením ovládají velké makléřské firmy. Mnoho lidí bydlí mimo hlavní město, protože si tu bydlení nemohou dovolit. Lidé žijící v Pekingu v průměru dojíždějí za prací 19 kilometrů a stráví denně při dojíždění za prací hodinu a 40 minut.

Jak ukazuje cenový index nemovitostí společnosti Numbeo, cena bytu v Pekingu v průměru dosahuje 45násobku průměrného ročního disponibilního příjmu domácnosti.

Jen pro srovnání, v Praze to je osmnáctinásobek, v Mnichově šestnáctinásobek ročního příjmu.

TABULKA: Nejdražší bydlení jako poměr k příjmu – srovnání měst ve světě
Jde o údaje k začátku roku 2019. Ukazatel vyjadřuje schopnost pořídit si byt v dané lokalitě. Jde o poměr mediánu ceny bytu o velikosti 90 metrů čtverečních k mediánu disponibilního příjmu domácnosti. Vyjadřuje se v letech (jde o násobek průměrného ročního disponibilního příjmu domácnosti).

Zdroj: Property Prices Index 2019/numbeo.com

Vídeň. Levné byty pro partajní soudruhy

Ve Vídni vznikl komplex sociálních bytů už v roce 1930, kdy byl primátorem sociální demokrat Karl Seitz. Tento bytový komplex se jmenuje Karl-Marx-Hof a jedná se o nejdelší rezidenční budovu na světě, která je dlouhá přes kilometr.

Původně budova obsahovala 1 382 bytů a poskytovala bydlení pro pět tisíc lidí, což v podstatě znamenalo malé město ve městě. A v současné době je symbolem sociálních bytů v Rakousku.

Bytový komplex Karl-Marx-Hof je nejdelší rezidenční budovou na světě. Celkem je v komplexu 1 400 bytových jednotek o velikosti 30 až 60 m2. Zdroj: earch.cz

Rakouská metropole stále provozuje hustou síť obecních bytů. Půl milionu Vídeňanů žije v 220 tisících obecních bytů, které se nacházejí ve všech čtvrtích Vídně.

I nyní se staví nové obecní byty, většinou o výměře 40 až 60 metrů čtverečních. Nájemné je regulováno na 7,5 eura (193 korun) za metr čtvereční. Za 50metrový byt tak člověk zaplatí 9 650 korun.

Z těchto bytů se stalo v současném Rakousku politikum. Dříve byly obsazovány především členy sociální demokracie, poslední dekádu jsou dostupné pro všechny. Nyní jsou často obývány lidmi, kteří se do Rakouska přistěhovali zejména z Turecka a zemí bývalé Jugoslávie.

Jen 43 procent nájemníků má rakouský původ. To kritizuje strana Svobodná strana Rakouska (FPÖ). Současný sociálnědemokratický primátor Vídně Michael Ludwig na to reagoval tím, že zavedl takzvaný vídeňský bonus.

Na obecní byt má nárok pouze ten, kdo tu žije alespoň dva roky. Přednost dostávají ti, kteří tu žijí déle.

Berlín a vyvlastňování

Zcela jiná situace panuje v Německu, respektive v jeho hlavním městě. Vysoké ceny nájmů v Berlíně vedou dokonce k tomu, že se tu uvažuje o vyvlastňování bytů od soukromých majitelů. Vznikla k tomu i petice a mnoho Berlíňanů tuto možnost podporuje.

Radnice, kterou ovládají levicové strany – sociální demokraté, postkomunistická Levice a Zelení – podle listu Frankfurter Allgemeine (FAZ) uvažuje o tom, že odkoupí desítky tisíc bytů zpět od soukromých vlastníků.

Berlínský starosta Michael Müller z SPD chce zpětný odkup vyjednat s firmou Deutsche Wohnen, která v Berlíně vlastní 115 tisíc bytů. Byty dříve spravovala společnost GSW, jež patřila radnici.

Po roce 2004 však byla kvůli nedostatku financí privatizována a od roku 2013 spadá pod soukromou Deutsche Wohnen. Jedná se zejména o byty ve východní části Berlína.

Případný odkup ale naráží na nedostatek financí. Berlínská radnice je totiž silně zadlužená. A v případě odkupu by šlo řádově o miliardy eur, které radnice nemá.

Město projevuje zájem například o byty na třídě Karl-Marx-Allee, kterých je tu 50 tisíc. Podle průzkumu berlínského deníku Tagesspiegel více než polovina z 2 500 oslovených lidí souhlasí s tím, aby radnice vyvlastňovala byty „ziskových“ realitních společností, jež vlastní více než tři tisíce bytů.

Strany v berlínské koalici se ale zatím na způsobu případného vyvlastňování bytů neshodnou.

O možném vyvlastnění sice hovoří německá ústava, výši odškodnění za zestátněný majetek ale nespecifikuje. V historii Spolkové republiky Německo zatím toto ustanovení nebylo v praxi nikdy použito.

A co Česko?

Pár příkladů ze světa ukazuje, že sociální bydlení rozhodně není všelékem a není jednoduché ho zavést. Původně plánovala Babišova vláda připravit zákon o sociálním bydlení, který měl platit od ledna 2021.

Nicméně Andrej Babiš (ANO) nedávno po schůzce vlády oznámil, že jeho vláda slibovaný zákon o sociálním bydlení připravovat nebude a místo toho spustí investiční program na výstavbu bytů.

V tuto chvíli tak zřejmě samotné sociální bydlení zůstává v gesci měst a obcí.