Proč v Praze vázne bytová, ale i další výstavba?

Předvolební kolotoč se rozeběhl naplno. A jedním z hlavních témat komunálních voleb se stává bytová výstavba, bydlení a jeho dostupnost. I proto se strany předhánějí v počtech bytů, které chtějí vybudovat, i v dalších „zaručených“ receptech, jak bytovou krizi vyřešit.

Faktorů, které ovlivňují (nejen) bytovou výstavbu v Praze, je daleko více. Nemluvě o tom, že podobnou situaci zažívají i další česká města. Nicméně metropole se v dostupnosti bydlení začíná zcela vymykat.

Čekání na Metropolitní plán

Celý červenec měli Pražané pro podávání připomínek k Metropolitnímu plánu, který by měl určit, jak bude Praha v budoucnu vypadat. Ať už se jedná o umístění bytových domů, sportovišť, veřejné zeleně, nebo dopravní infrastruktury.

Plán by měl začít platit nejpozději 1. ledna 2023, přičemž jeho první verze byla k vidění již od dubna. Nicméně do jeho finální podoby musí Institut plánování a rozvoje (IPR) zpracovat několik tisíc připomínek.

“Na magistrát dorazilo 6000 podání, přesný počet připomínek však budeme znát až na začátku roku 2019. V rámci jednoho zaslaného dopisu totiž mohlo přijít několik set připomínek, ale také třeba jen jedna. Čekali jsme však větší číslo, vzhledem k tomu, kolik úsilí jsme vložili do zapojení občanů a propagace Metropolitního plánu,” řekl Peak.cz tiskový mluvčí IPR Marek Vácha.

Například jen Praha 5 jich podle serveru Tyden.cz poslala na 500, šestý městský obvod zase podal podle serveru Echo24.cz připomínky v podobě dokumentu o 229 stranách.

„Výsledné vyjádření Prahy 6 je rozděleno do několika bloků, od obecných připomínek přes metodické problémy Metropolitního plánu, strategické cíle Prahy 6 až po konkrétní připomínky v jednotlivých lokalitách. Jako zásadní vnímáme 82 připomínek většinou metodického nebo strategického charakteru,“ doplnil k tomu pro Peak.cz místostarosta pro územní rozvoj a veřejný prostor Martin Polách (ANO).

Právě plán by mohl částečně pomoci vyřešit jeden ze zásadních problémů Prahy, a to nedostatek bytů. Bytová výstavba v metropoli totiž výrazně zaostává za poptávkou a je také jednou z příčin rostoucích cen bytů i nájemního bydlení.

Politická odpovědnost chybí

Je však nutno podoktnout, že celá problematika má i politickou rovinu a samotný plán rozhodně není samospásný. Politici se částečně za absenci plánu schovávají, aby obhájili vlastní nečinnost, nemluvě o tom, že plán je magistrátní záležitost a jednotlivé městské části se často snaží hájit „vlastní písek“.

V kombinaci s pomalými schvalovacími procesy a jejich (ne)plynulostí vyplývající ze současné legislativy, respektive stavebního zákona, a s činností různých spolků či sdružení je ve výsledku celý proces výstavby pomalý. A nikdo v podstatě za současný stav nenese odpovědnost, protože než se nějaký projekt postaví či se rozhodne o jeho nestavění, radniční politická garnitura se obmění.

„Až budeme kolaudovat náš projekt Areálu ledových sportů v Praze 11, tak u toho bude čtvrté, možná dokonce páté složení radnice,“ komentuje současný stav Tomáš Kučera, statutární zástupce investiční společnosti AR Delta.

Kombinace výše popsaných faktorů de facto „zastavila“ nejen bytový rozvoj metropole. Podle nedávné studie Sdružení pro architekturu a rozvoj může v Praze v roce 2030 chybět až 50 000 bytů.

Neúprosná statistika

Kdo prodával v 1. pololetí 2018

Zdroj: Trigema, Skanska Reality a Central Group

Podle strategického plánu je potřeba v Praze dokončit ročně zhruba 6 000 bytů, od roku 2010 se přitom v metropoli podle odhadů Central Group dokončuje v průměru zhruba 3 500 bytů za rok.

Za letošní první čtvrtletí prodali developeři celkem 1 200 bytů s vydaným územním rozhodnutím, což je dle jejich statistiky nejméně za posledních šest let. Meziročně tak počet prodaných bytů klesl o zhruba 11 procent. Za druhý kvartál to pak bylo 1 550 bytů, jak vyplývá z analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group.

Letos by tedy mělo v metropoli podle dosavadních údajů přibýt více bytů, než je dlouhodobý průměr. „Domníváme se, že celkově letos pražské prodeje meziročně budou na hranici kolem 5 000 nových bytů,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský. Stále to ale podle něj znamená, že bytový deficit v metropoli narůstá a za posledních osm let narostl na 20 000 bytů.

Nejvíce prodaných bytů připadlo na Prahu 9, Prahu 10 a Prahu 5. Počet dostupných bytů v nabídce developerů meziročně vzrostl zhruba o pětinu na celkových 4 330 bytů. Ještě v polovině roku 2015 přitom měli developeři v zásobě zhruba 7 000 bytů.

GRAF: Vývoj počtu zahájených bytů a stavebních povolení v Praze
Jde o srovnání počtů vždy za 1. pololetí, v letech 2006 až 2018.

Pozn.: U statistiky zahájených bytů jde pouze o byty v bytových domech, které však tvoří většinu bytové výstavby.
Pod pojmem stavební povolení se ukrývá počet stavebních povolení vydaných na novou výstavbu bytových budov. Celkový počet povolení je samozřejmě vyšší.

Zdroj: ČSÚ

Dlouhodobé trápení

Podle šéfa představenstva Trigemy Marcela Sourala za mírným meziročním nárůstem nabídky bytů stojí zejména zahájení prodeje několika větších projektů s více než 100 byty v Praze 5, 8 a 9.

Ze statistik navíc vyplývá, že nedostatečná bytová výstavba trápí Prahu dlouhodobě. V Praze se za celý loňský rok prodalo 5 500 bytů, což znamenalo meziroční pokles o více než 17 procent.

I letos tedy můžeme pozorovat dopady neutěšené situace na rezidenčním trhu, který doplácí na omezené, a hlavně zdlouhavé povolování staveb. Dlouhodobě nedostatečná nabídka zvedla za dva a půl roku ceny o 48 procent.

INFOGRAFIKA: Počet obyvatel vs. počet zahájených bytů v Praze 2016–2017
První číslo udává počet obyvatel, druhé počet pravomocně povolených bytů v jednotlivých městských částech.

Zdroj: Odhadne.me

Cena stoupá

Jak uvádí nedávná studie KPMG, v Praze byl loni počet vydaných stavebních povolení nejnižší v porovnání s okolními státy. V Mnichově, Hamburku a Budapešti se vydalo zhruba pětkrát více stavebních povolení než v Praze.

Ve Vídni a Varšavě se vydalo dokonce sedminásobně více povolení. V rakouské metropoli se podle dostupných údajů povoluje ročně přes deset tisíc bytů.

Právě nedostatek bytů spolu s vysokou poptávkou byl hnacím motorem růstu cen bytů. Průměrná cena nových bytů v Praze podle statistik společnosti Trigema ke konci prvního kvartálu meziročně vzrostla o 23 procent. Průměrně stojí metr čtvereční novostavby v Praze okolo 88 000 Kč.

Podle odhadů developerů ceny bytů do konce roku ještě porostou. Prodejní ceny by se tak ještě letos klidně mohly vyšplhat až nad 100 000 Kč za metr čtvereční.

GRAF: Vývoj ceny bytů v Praze
Od roku 2013 do současnosti (po čtvrtletích), jde o průměrnou cenu v Kč za m² prodaných nových bytů v Praze (včetně DPH).

Zdroj: Trigema

Navíc ceny rostou v metropoli i u starších bytů. Zatímco vloni v létě se starší byt v Praze prodával v průměru za 75 440 korun za metr čtvereční, letos to bylo už o téměř deset procent více. V současnosti takový metr čtvereční staršího bytu vyjde v průměru na 82 860 korun.

„Nárůst cen novostaveb je rychlejší než u starších bytů. Jedním z důvodů je skutečnost, že nových bytů je na trhu o více než třetinu méně než těch starších. Právě v Praze je však celkově jak starších, tak nových bytů nedostatek, což se promítá i do jejich cen,“ vysvětluje Marcel Soural.

Zakopaný pes

Příčin neutěšené situace je několik, nicméně jedním ze společných jmenovatelů je zdlouhavost celého stavebního procesu, ať už se jedná o přípravnou fázi, nebo samotný stavební proces.

Tato zdlouhavost je často zapříčiněná především aktivitou spolků, místních obyvatel či lokálních politiků, kterou lze shrnout v hesle „více zeleně, méně betonu“. Různá občanská hnutí dokážou blokovat projekty celé roky, aniž by se s nimi developer dokázal dohodnout na nějakém konsenzu.

K tomu je nutno připočíst politické prostředí, kdy na jedné straně přicházejí záměry magistrátu, které jsou ale často v rozporu se záměry jednotlivých městských částí. Absence aktuálního metropolitního plánu je další z příčin, kvůli níž jsou zablokované řadu let stavební uzávěrou například některé brownfieldové plochy, které jsou ideálním místem právě pro bytovou výstavbu.

Takové prostory má například společnost Central Group, která vlastní podobný typ pozemků na Zličíně nebo ve Vysočanech. „Výrobní areál po firmě Tebas v podstatě chátrá, provoz tam byl ukončen již před rokem 2012. Nebýt drobné výroby, je to území ležící ladem. Žádost o změnu územního plánu jsme přitom podávali již před deseti lety,“ říká šéf Central Group Dušan Kunovský.

Zabrzděný projekt Alborg

Příkladem, který je charakteristický přehnanou „občanskou zainteresovaností“, může být bytový projekt Letokruhy v blízkosti stanice metra Roztyly v Praze 11, jenž zahrnuje dva bytové domy – jeden o čtyřech sekcích a druhý o pěti sekcích. Projekt se snaží řadu let dotáhnout do konce společnost Alborg Development.

Zmíněné území je určeno k zástavbě již více než 40 let – je na územním plánu ze sedmdesátých let minulého století. V roce 2007 získala pozemky právě společnost Alborg Development, která výstavbu plánovala v souladu s platným územním rozhodnutím rozdělit na bytovou část a projekt zdravotnického zařízení s třemi domy pro osoby se zdravotním postižením.

V roce 2009 podala žádost o územní rozhodnutí na čtveřici bytových domů, v nichž by vzniklo zhruba 80 bytů. Územní rozhodnutí bylo vydáno o dva roky později, ale následně po roce a půl bylo vráceno Magistrátem hlavního města Prahy k novému projednání na stavební odbor Prahy 11. Po novém projednání nabylo v roce 2013 právní moci.

O rok později však bylo územní rozhodnutí zažalováno a Městský soud Prahy 1 přiznal odkladný účinek k vykonatelnosti, aby po pár měsících zase zrušil právní moc územního rozhodnutí. Dostáváme se o další dva roky dále, kdy na základě rozsudku magistrát „napravil“ vytýkané formální chyby a znovu potvrdil územní rozhodnutí na první bytový dům o čtyřech sekcích.

Vzápětí však rozhodnutí opět skončilo u soudu, který po třech měsících vydal předběžné opatření. Toto mimořádné opatření soudu trvalo další dva roky.

Podobné peripetie pak zažil Alborg i se stavebním povolením, které získal v březnu 2015. Firma zahájila výstavbu a opět přišla žaloba, tentokrát tedy na stavební povolení. Po dvou letech, v prosinci 2017, Městský soud Prahy 1 zrušil právní moc stavebního povolení.

Letos zrušil Nejvyšší správní soud nabytí právní moci stavebního povolení a firma u téhož soudu čeká na verdikt ohledně územního rozhodnutí. Každopádně stavba řadu let stojí.

Proti stavebnímu povolení se totiž soudně odvolali aktivisté ze spolku Zelené Roztyly, kteří jsou zároveň zastupiteli a aktivními politiky v Praze 11. Svoje žaloby opírají o to, že úřady nedostatečně vyhodnotily vlivy stavby na životní prostředí.

Vizualizace bytových domů projektu Letokruhy. Zdroj: Rezidenceletokruhy.cz

V místě tak jsou základové konstrukce, rozdělané výkopové a zemní práce a část opěrných konstrukcí, ale víc nic. Zbytek pozemků pokrývá náletová zeleň. „Bohužel nejsme schopni pozemek ani kultivovat, neboť spolek Zelené Roztyly spolu s Hnutím pro Prahu 11 nám v tom brání tím, že nejsme schopni provádět běžnou údržbu zeleně, tedy třeba prořez stromů.“

Machuta se také pozastavuje nad tím, že Hnutí pro Prahu 11 dokonce přijalo usnesení o zastavení výstavby. V něm mimo jiné nadřazují ochranu zdraví a životního prostředí stavebním záměrům. „Tenhle stav není pro nikoho přínosem, rádi bychom se přitom dohodli. Nabízíme, že vezmeme odborníka dendrologa, který by celou lokalitu zpracovával, a město i s aktivisty ať si vezme své dendrology, aby mohla být alespoň zajištěna údržba pozemku, kde se nyní zdržují bezdomovci. Bohužel veškeré návrhy jsou odmítány,“ říká Věroslav Machuta, předseda představenstva společnosti Alborg Development.

Zbytečné zdržování

Podobnými zkušenostmi si prošel a dost možná ještě projde víceméně každý developer.

Například společnost Central Group získala územní rozhodnutí u menšího rezidenčního projektu v Praze 5 v roce 2004. Pravomocné stavební povolení však dostala až v roce 2013, tedy téměř po deseti letech. Přitom už v prvním kroku proběhlo prověření možného dopadu stavby na životní prostředí a výsledkem byl závěr, že stavba ho nemůže významně ovlivnit.

„Aktivisté dokázali velmi dlouho prostřednictvím odvolání a žalob v územním a stavebním řízení záměr blokovat. I přes to, bez respektu k názoru odborníků, dva ekologické spolky uplatňovaly v rámci územního a stavebního řízení účelové námitky. Docílili tak pouze toho, že se realizace výstavby protáhla na deset let, a byty tak zdražily,“ dodává k tomu Marcela Fialková, tisková mluvčí Central Group.

Ledový areál léta u ledu

S komplikacemi se potýkají nejen projekty na bydlení. Martyriem různých odvolání a prodlužování projektu si prošel i Areál ledových sportů. Ten vyrůstá v Praze 11 poblíž základní školy Ke Kateřinkám. Navzdory tomu, že má poskytnout sportovní vyžití pro několik stovek dětí i veřejnosti, trvalo více než čtyři roky, než soukromý investor AR Delta začal stavět.

Již loni sice skončila první fáze projektu, jímž bylo vybudování venkovních sportovišť pro atletiku a míčové hry, ale teprve nyní dostala investiční společnost AR Delta, která projekt staví, pravomocné stavební povolení pro druhou etapu výstavby arény se dvěma ledovými plochami pro bruslení, hokej a curling.

„Z hlediska délky různých projektů se Praha dostává bohužel zcela mimo realitu. Jen my jsme museli čekat čtyři roky, než jsme prošli celým procesem. A přitom mám pocit, že v momentě, kdy jsme obhájili projekt v rámci územního rozhodnutí, se de facto tytéž argumenty protestujících objevily u stavebního řízení,“ říká Tomáš Kučera, statutární zástupce investiční společnosti AR Delta.

Podle něj projektu také neprospělo střídání politických garnitur na radnici Prahy 11. „Kolaudovat budeme už se čtvrtým složením radnice, ale věřím, že nyní už celý projekt dotáhneme a příští rok se aréna otevře.“

Boj o rampu

A jako další příklad projektu, který budí kontroverzi a velké protesty místních obyvatel, lze uvést nájezdovou rampu na magistrálu v Praze 4 nedaleko metra Budějovická.

Přitom plán postavit v oblasti Vyskočilova a Michelská nájezdové a sjízdné rampy z magistrály je starý více než dvacet let. Stejnou dobu proti němu ale bojuje sdružení Občané postižení Severojižní magistrálou.

Na jedné straně totiž místní lidé bydlící v okolí brání tomu, aby do jejich okolí přinesly tisíce aut hluk a škodlivé emise. Na straně druhé ale právě absence této rampy, byť předloni byla dostavěna její část od administrativních center z ulice Vyskočilova, přivádí nadbytečný provoz do oblasti Michle, který by právě magistrála mohla odvést.

Ačkoli hlavní město má snahu zmíněnou rampu postavit, vlivem rozhodnutí starosty Prahy 4 zůstává záměr jen na papíře.

Politický faktor jménem volby

S délkou představebních procesů souvisí i další fakt, který již byl částečně zmíněn výše. Fakt, že délka stavby, respektive celého procesu se táhne přes několik volebních cyklů.

Na jedné straně totiž kandidáti do voleb mohou přijít s kampaní, že je třeba byty stavět a udělají pro to vše, co je v jejich silách, čímž lákají jistou část voličů. (Což je jeden ze společných předvolebních cílů snad každého uskupení v letošních komunálních volbách, a nejen v Praze.)

A je možné, že nějaký čas se snaží problém s byty či jinými projekty aktivně řešit. Jenže v momentě, kdy jsou zvoleni, začne u nich sílit obava z odpovědnosti za výstavbu. K čemuž se dále přidávají obavy ze soudního popotahování kvůli jakémukoli rozhodnutí ze strany odpůrců stavebních projektů.

Politici pak mohou začít našlapovat až přehnaně opatrně, což samozřejmě přidává na délce procesům, a stává se pak, že často ani není v silách či možnostech daného politika, aby něco dotáhl do konce. Čtyři roky pak utečou jako voda a nová garnitura věc opět může otočit klidně o 180 stupňů.

Délka procesu

Odborníci se shodují, že celý proces povolování trvá neúměrně dlouho a je zbytečně komplikovaný. „Jen v rámci územního řízení potřebujeme více než 70 razítek. Je třeba si uvědomit, že poté ještě navíc následuje stavební řízení. Míra celkové byrokratizace schvalování je obrovská,“ popisuje Marcel Soural, šéf představenstva společnosti Trigema.

Získat stavební povolení na bytový dům trvá podle developerů v průměru deset let, za což mohou komplikovaná pravidla.

„Je potřeba zásadně omezit počet dotčených orgánů, zjednodušit nutnou dokumentaci, nastavit striktní lhůty pro rozhodování úřadů a v dlouhodobém horizontu musí být přijat moderní stavební zákon a celková rekodifikace stavebního práva,“ vysvětluje Fialková z Central Group.

Stavební zákon proti stavbám

Genezi komplikovanosti vidí odborníci ve stavebním zákoně, který byl přijat v roce 2002. Ten totiž umožnil veřejnosti a různým leckdy účelově založeným spolkům vstupovat do stavebních řízení a účelově je blokovat.

„Ke stavebnímu záměru se mohl vyjadřovat i ad hoc založený spolek z druhé strany republiky, jehož jediným cílem bylo vydírat stavebníka. Asi nejznámějším případem je blokace dálnice D8,“ popisuje Evžen Korec, generální ředitel Ekospolu.

Teprve nedávná novelizace stavebního zákona možnost spolků zasahovat do stavebního řízení výrazně omezila. Nicméně stavebníci se shodují, že stavební zákon by si zasloužil postoupit „do 21. století“.

„Máme nejsložitější povolovací proces nových staveb v celé Evropské unii. Musí se zásadně změnit stavební zákon, tak aby výrazně urychlil novou výstavbu. Mimo jiné musí zavést závazné lhůty pro vyjádření dotčených orgánů,“ vyjmenovává jen některé změny Korec.

Samospráva vs. státní správa

A developeři volají po oddělení stavebních úřadů od místních samospráv. Formálně sice oddělené jsou, ale v praxi stále podléhají lokálním politikům. „Sídlí totiž často ve stejné budově a starosta prostřednictvím tajemníka má přímý vliv na výši odměn stavebních úředníků,“ říká Korec.

Podle něj i Sourala je patrné, že v některých městských částech v Praze se do vedení po minulých komunálních volbách dostali lokální aktivisté s jediným programem: bojem proti „zlým developerům“. „V takových podmínkách je pak prakticky nemožné cokoliv postavit. Naopak existují osvícené radnice, které si uvědomují, že přirozený růst a rozvoj Praha potřebuje. Jinak bude stagnovat,“ doplňuje šéf Ekospolu.

Podle nich není žádným tajemstvím, že územní rozhodnutí nebo stavební povolení nebývalo v některých městských částech průchozí bez „dohody“ se starostou. A šéfové stavebních úřadů chodí se starosty na jednání s investory běžně i dnes.

Nejen proto, ale i z důvodů zrychlení schvalovacích procesů, stavebníci volají po vzniku jednoho na komunálních politicích nezávislého stavebního úřadu namísto současných dvaadvaceti. Ty dnes prý nerozhodují stejně, navíc často trpí nedostatkem odborníků.

„Je třeba posílit a zintenzivnit vzdělávání pracovníků stavebních úřadů s cílem dosáhnout jednotného výkladu zákonných norem,“ doplňuje k tomu šéf asociace developerů Tomáš Kadeřábek.