Mohlo by vás také zajímat
Rusové staví největší laser na světě. Má testovat jaderné zbraně
František Novák 23. března 2023Car laserů, tak Rusové přezdívají nejsilnějšímu laseru na světě, který budují od roku 2013. Cílem má být testování funkčnosti nových…
Marek Růžička (Bankovní identita): BankID je dobrým příkladem projektu spolupráce státu a soukromých firem
Libor Akrman 21. března 2023Digitální ověření totožnosti pomocí bankovní identity získává na popularitě. Nejen u běžných lidí, kterým pro přihlášení stačí umět využít ověření,…
Ukrajina už je fakticky členem EU. I proto ekonomika odolává Putinově válce
František Novák 20. března 2023Kreml chtěl během této zimy úplně rozvrátit hospodářství Ukrajiny. Lidé a firmy měli být bez elektřiny, tepla i potravin. Země…
- KOMENTÁŘ
Investice do amerických nemovitostí vydělají i 20 procent ročně, má to ale svoje úskalí
Má smysl investovat do nemovitostí nebo jejich výstavby v jiných zemích? Co si od toho lze slibovat a na co si naopak dát pozor? Pojďme se podívat na to, která úskalí by vás mohla čekat v USA.

Český nemovitostní trh vypadá bohužel tak, jak vypadá. Už postavené budovy jsou drahé a pouštět se do developmentu je mnohdy běh na desítky let, který navíc stojí spoustu energie a váže kapitál.
Současné ceny stavebních prací činí dosažení zajímavé návratnosti o to složitější, v menších městech dokonce téměř nereálné. Na trhu se objevuje k prodeji velké množství projektů s hotovým územním rozhodnutím či stavebním povolením, jejichž majitelé zjistili, že se jim projekt nevyplatí stavět, a snaží se ho proto prodejem zbavit.
Na trhu samozřejmě jsou i dobré možnosti, nicméně rozhodně jich není tolik, aby to odpovídalo velkému množství peněz, které by za rozumnějších podmínek investoři byli ochotni do nemovitostí vložit.
Má tedy smysl investovat do nemovitostí a jejich výstavby v jiných zemích? A co si od toho lze slibovat?
Parametry výběru
Naše zkušenost říká, že to smysl má. Je ovšem potřeba se podívat na několik proměnných, které tu hrají zásadní roli.
První z nich je výběr vhodné země. Podmínkou je funkční trh a také korektní a předvídatelné právní prostředí. Přece jen nechcete pět let stavět dům určený k nájemnímu bydlení, aby vám ho pak znárodnili.
Nebo aby vám zničehonic zastropovali nájemné na úrovni, s níž nebude mít investice návratnost.
Až dosud by člověk očekával, že tyto podmínky by měly splňovat prakticky všechny země EU a obecně západního světa… Nicméně kdo sleduje dění třeba v Berlíně, kde místní levicová koalice nahlas zvažuje oba zmíněné regulační kroky, tuší, že ani v EU už tyto jistoty platit nemusí.
Úřední šiml hrozí
Další podmínkou je – pokud má jít o development – předvídatelnost a rychlost úředního jednání.
Množství razítek, jež potřebujete k zahájení výstavby dostat, se totiž až tak zásadně mezi jednotlivými státy neliší. Co se liší, jsou lhůty, které úřady k vyřízení mají. Tady vcelku jednoznačně vedou Spojené státy.
Naše přímé zkušenosti jsou zejména s akvizicemi kancelářských nemovitostí a s rezidenční výstavbou na Floridě. Zde jsme také získali několik hodnotných poučení.
Parametry pro to, aby budova byla atraktivní, se oproti Evropě v některých aspektech liší a je potřeba si je důkladně prověřit. Roli hraje hlavně to, zda budova leží v „dobré čtvrti“, což nemusí vůbec souviset se vzdáleností od centra.
Místní nemovitostní trh je rozdělen z pohledu atraktivity na velké množství mikrolokalit, v nichž se člověk neznalý místních poměrů nemá velkou šanci sám vyznat.
Klíčová infrastruktura
Stěžejním faktorem je také dopravní dostupnost (dálnice) a parkovací kapacity, protože v naprosté většině USA hraje hromadná doprava pramalou roli.
Důležité je také nastudovat si lokální rizika a omezení, například v podobě povodňové lokality, pevnosti půdního podkladu, rizika živelních katastrof a s nimi spojených pojištění, na dopravní propustnost či na povolené procento zastavěného území.
K získání stavebního povolení na výstavbu rezidenčního komplexu je často potřeba počítat s částečným využitím (např. 15 procent bytových jednotek) pro sociální bydlení. To je charakteristické maximální přípustnou cenou pronájmu.
Jak na nájemné a náklady?
Maximální nájemné se odvozuje v každé části USA trochu jinak. Dokonce se někdy může stát, že jeho hranice je vyšší než investorem uvažovaný tržní nájem. Toto však není zdaleka pravidlem a záleží velmi na konkrétní mikrolokalitě a standardu daného projektu.
Důležité je také dobře se předem informovat o daňových a administrativních nákladech spojených s akvizicí a držením nemovité věci v USA.
Akviziční náklady, které zahrnují daně, administrativní poplatky či poradce, jsou v Americe citelně vyšší, než jsme zvyklí v České republice. Cizinci, kteří pro svou první akvizici většinou od lokálních poradců potřebují více pomoci, tento rozdíl poznají o to citelněji.
U investic do kancelářských nemovitostí je dobré si pohlídat dělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele. Pro první investici je dobré volit tzv. nájem NNN (triple net) u nějž je nájemce zodpovědný za platbu prakticky všech provozních nákladů, jako je pojištění, údržba a daň z nemovitosti (která je v USA značná).
VÍCE K TÉMATU:
Drahé nemovitosti v Česku stáčí pohled do zahraničí. Na co si při jejich pořízení dát pozor?
V růstu cen nemovitostí už nejsme v EU nejrychlejší. Česko je až sedmé
Neocenitelná znalost místních
Množství lokálních specifik je poměrně značné a rozhodně dává smysl jít do projektů s místním partnerem, který se dobře orientuje. Kromě toho, že s ním nepřehlédnete rizika, jichž byste si jinak nemuseli všimnout, bude mít také významnou roli při výběru a dohledu nad subdodavateli a při hledání nájemníků.
Pokud nechce investor celý projekt financovat z vlastních prostředků, lze získat úvěr od amerických bank. I s kvalitním zajištěním je potřeba počítat s tím, že požadovaná equity (tedy podíl vlastních prostředků vložených do projektu) bude vyšší, než jakou by požadovala česká banka na český projekt.
Realisticky vám banka zafinancuje kolem 60 procent. S tím, jak si postupně vytvoříte historii úspěšně realizovaných projektů v USA, se ale bude ochota bank zvyšovat.
Úrokové sazby investici nahrávají
Důležité je si také uvědomit, že úroková míra se bude lišit od těch v EU. Přestože Fed od roku 2016 úrokové sazby postupně zvyšuje, z dlouhodobého hlediska jsou stále na poměrně nízké úrovni.
Za posledních 50 let byly na takto nízké úrovni pouze ve dvou časových úsecích – mezi lety 2001 až 2004 a následně po krizi roku 2009 dodnes. Úroky jsou nyní zhruba srovnatelné s těmi, které dostanete na korunový úvěr. Oproti eurovým úrokům jsou tím pádem citelně vyšší.
Ať už počítáte s výstavbou s následným prodejem, nebo s pronajímáním, lze při dobře realizovaném plánu dosahovat výkonnosti investice kolem 20 procent ročně, což dává v porovnání se současným českým trhem dobrou obchodní logiku.
Na tvorbě textu se podílel i Daniel Vopat z ICP Partners.

každý pátek ve vašem e-mailu.