Budoucnost realitního trhu v Česku: čeká se na pokles úrokových sazeb a poroste tlak na udržitelnost

Jaký byl realitní trh v roce 2023? Jaké faktory hrály hlavní roli? A co můžeme čekat v roce příštím? Na to se pokusila odpovědět odborná konference Real Estate Market Autumn, kterou v Praze začátkem listopadu uspořádala platforma remspace.

Panelisté se shodli, že situaci ovlivnil růst stavebních nákladů, klesla poptávka po bytech, což způsobilo, že řada projektů byla odložena. Na trhu je také patrná inklinace k nájemnímu bydlení, což je vidět na poptávce jak zákazníků, tak i developerů a investorů, kteří v nájemních projektech vidí možnou budoucnost oboru. Nicméně většímu rozvoji tohoto segmentu brání především legislativní překážky.

Čekání na odraz ode dna

Podle Jana Juříčka ze společnosti Savills trend propadů bohužel ještě nekončí. „Přes to, že nějaké projekty vznikají, odraz ode dna vidím v nedohlednu. Na druhou stranu i některé okolní země mají problémy. Například v sousedním Německu trh realit totálně zamrzl,“ řekl.

Drobný posun na trhu v letošním roce vidí Radek Procházka z Procházka & Partners, podle nějž se firmy v nejistotách už „naučily chodit“. Především vidí, že roste poptávka po pronájmu kancelářských prostor, což podle něj souvisí i s tím, co vidíme na západních trzích. Firmy začínají po svých zaměstnancích stále více požadovat, aby více pracovali v kancelářích.

„Vracíme se do předcovidových statistik. Kvůli absenci nové výstavby se prostory rychle obsazují. Souvisí to i s tím, že po vlně šoků, kterou odstartoval covid, už jsou firmy schopny dělat dlouhodobější rozhodnutí,“ konstatoval Procházka.

Podle Lenky Kostrounové z ČSOB se trh chová konzervativně z hlediska financování nemovitostí. Na druhou stranu inflace, kvůli které vzrostly úrokové sazby, znamenají pokles výnosů, a tedy i motivaci pro další rozvoj. „Vidíme na trhu takzvaný funding gap, což se projevuje v tom, že i dobré a perspektivní projekty budou obtížně shánět finance,“ uvedla. Trhu by podle ní pomohl rovněž pokles sazeb, což by se projevilo i v nákladové stránce developerů.

Tlak na udržitelnost

Podle ní hraje stále větší roli také tlak na udržitelnost. „Neovlivňuje to výši poskytovaných financí bankou, ale to, zda projekt úvěr vůbec dostane,“ upozornila. S tím, jak podle ní bude docházet ke sjednocení potřebných platných dokumentů mezi bankami, bude pro firmy jednodušší splnění ESG požadavků.

„U českých bank vzniká snaha o sjednocení dotazníků, neboť každá banka má zatím jiný ESG dotazník. Snažíme se po praktické stránce proces zjednodušit,“ dodala. Jan Sedláček z PR agentury Ewing doplnil, že v budoucnosti bude veliký tlak především na kancelářské budovy. Požaduje se, aby byly udržitelné a zohledňovaly faktor ESG.

Český kapitál převažuje

Klíčovou roli nyní podle diskutujících hrají především čeští investoři, kteří vyrovnávají propad investic ze zahraničí. Zatímco v letech 2021 a 2022 se podíl tuzemských investorů pohyboval okolo poloviny, v roce 2023 se situace výrazně proměnila.

„V tuto chvíli jsme zásadně orientováni na český kapitál, domácí investoři nyní tvoří 81 procent všech zaznamenaných investic napříč všemi segmenty,“ uvádí Jan Jurčíček.

Důvodem odlivu zahraničního kapitálu je podle Procházky především neschopnost české vlády zajistit pobídky pro zahraniční investory: „Oproti Německu nebo Polsku nejsme pro zahraniční investory příliš zajímaví.“

GRAF: Vývoj investičního trhu v Česku podle původu kapitálu
Od roku 2020 do třetího čtvrtletí 2023, kvartální údaje v mil. eur.

Zdroj: Savills

Podobně to vnímá i Pavel Streblov z developerské společnosti Penta Real Estate: „To, že se tady dělají transakce pouze s českým kapitálem, je na jednu stranu pozitivní, na druhou stranu to ukazuje, že nejsme konkurenceschopní na globální úrovni.“

Situaci podle něj komplikuje kombinace dvou hlavních překážek, které výrazně prodražují realizaci projektů a tím i výsledný produkt například v podobě bytu nebo kanceláře. Těmito překážkami míní drahé financování a zdlouhavé schvalovací procesy. Pomalé povolování podle Streblova prodražuje stavby klidně o 20 procent. „Kdyby tam tyto náklady nebyly, tak by možná poměr mezd vůči ceně bydlení v Praze nebyl takový,“ uvádí.

Motivace rozvíjet město

Druhý blok konference se věnoval Metropolitnímu plánu i nastavení podmínek stavebního povolení pro to, aby se u nás mohlo stavět. Marcela Pavlová, bývalá náměstkyně MMR, uvedla, že předchozí vlády se snažily o legislativní zjednodušení a zrychlení celého povolovacího procesu. To se podle ní nepovedlo, nicméně naději vidí v novém stavebním zákoně, minimálně v kontextu zjednodušení dokumentace.

Eduard Forejt z Passerinvest Group si však postěžoval, že občas chybí motivace rozvíjet město. „Kdybychom neměli motivaci, tak už se dneska nestaví. I politici narážejí na NIMBY efekt, proti kterému nemohou jít, jinak by nebyli zvoleni,“ prohlásil s tím, že není patrná strategie, kam stát ve stavebním rozvoji míří.

Jaromír Hainc z IPR dodal, že by politická reprezentace měla mít zájem a vůli své území rozvíjet. Benefity pro komunitu by mohly motivovat městské části k rychlejšímu povolování. V reakci na Forejtova slova dodal, že přes to, že nám chybí motivace, se staví. Pomalu a draze, ale staví se.

K usnadnění procesů pomůže i digitalizace, na kterou se dle slov speakerů musíme připravit. „Doufám, že ta změna povede k lepšímu. Inovace bude asi spočívat ve vystoupení z našich komfortních zón. V Čechách to nejde revolucí, ale evolucí,“ řekl Jaromír Hainc.

VÍCE K TÉMATU:

Ceny nemovitostí klesají – všech nemovitostí a všude

Důsledek drahých nemovitostí: už nejen studenti volí bydlení na hromádkách

Jak je to s cenami bydlení? Klesají, či stagnují? Napoví srovnání hypoték a reálných mezd

Česká centrální banka se ocitla v pasti minulosti

Vlastní versus nájemní bydlení

Třetí blok konference platformy remspace se pak zabýval výhledy na příští rok i do budoucna. Díky pomalým povolovacím procesům a stagnujícímu rozvoji trhu budou nejen kancelářské prostory, dostupné byty a veřejné prostory v budoucnu chybět.

Prokop Svoboda ze společnosti Svoboda & Williams upozornil na jeden přehlížený aspekt v podobě klimatických změn a rychle rostoucí teploty, který bude hrát roli i na poli realit. „Ale Evropa včetně České republiky si udrží svoji atraktivitu,“ dodal s optimismem.

Podle odborníků bude pokračovat trend stoupající ceny za metr čtvereční, což podle Martina Kodeše z J&T Real Estate znamená, že lidé upřednostňují menší byty. Lidé pak podle něj daleko více hledí na efektivitu a lokalitu. Stejný trend zmenšování bytů panuje podle Svobody ve vyšší střední třídě. „Větší důraz se klade na materiálovou kvalitu, efektivitu a udržitelnost.“

Podle Kodeše odpadla v posledním roce velká skupina kupujících, kteří bydlet potřebují a berou hypotéky. „V současnosti je naše klientela movitá a investuje,“ to se podle něj projeví v růstu nabídky nájemních bytů.

Ta poroste i na straně developerů, kteří se budou zaměřovat na nájemní developerské projekty. „Máme v našem portfoliu stavby, které by mohly být určeny k nájemnímu bydlení. Ale jestli je postavíme, tak výhradně s cílem je nevlastnit,“ doplnil Lukáš Maděra ze společnosti Skanska Residential. S Kodešem se shodli na tom, že důvodem je ekonomika takového projektu.

Čekání na pokles sazeb

Odborníci konference se však jednoznačně shodli na tom, že trh s nemovitostmi napjatě vyhlíží první výraznější snížení úrokových sazeb.

Bez jejich poklesu se nebude více stavět. Ať už se jedná o nové kancelářské prostory, či o další typy realit. Prodeje bytů rostou zatím pozvolna, neboť naráží na nízkou nabídku. Většímu rozvoji nájemního bydlení pak brání kromě drahého financování i současná legislativa. Realitní experti se také shodli, že stěžejním trendem bude ESG.