Ceny nemovitostí klesají – všech nemovitostí a všude

Ačkoliv nás „experti“ před pár měsíci zásobovali predikcemi, že „byty a domy nezlevní, neboť developerům se to nevyplatí“. (Jako by cenu zboží určovala jenom strana nabídky.) A ještě doslova před pár týdny ujišťovali, že trh ožívá a ceny stagnují, realita je jako obvykle jiná.

Dle dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) o vývoji realizačních cen bytů v prvním čtvrtletí ceny nemovitostí klesají. A to u všech nemovitostí a všude, včetně Prahy.

Existující byty zlevnily podruhé v řadě: po mezičtvrtletním poklesu o 1,4 procenta ve čtvrtém čtvrtletí minulého roku klesly v prvním čtvrtletí roku letošního o dalších 3,1 procenta.

V Praze klesly v prvním čtvrtletí ceny existujících bytů mezičtvrtletně poprvé (o 3,4 %). Ceny novostaveb pak potřetí v řadě (po –1 % ve třetím a –4,3 % ve čtvrtém čtvrtletí minulého o 1,2 % v prvním čtvrtletí letošního roku).

Meziroční pokles pražských novostaveb dnes činí šest procent a index sledující jejich ceny je nyní na úrovni konce roku 2021. A to zdaleka není konec.

Brzda kupujících přetrvává

Ani kupující z řad těch, kteří chtějí bydlet, ani z řad investorů se na stávajících úrokových sazbách a cenách na trh hned tak nevrátí. Ostatně sazby jsou dle České národní banky (ČNB) „nadhodnocené o zhruba 57 procent“ (!).

První skupinu bude v rozletu brzdit výše sazeb. Na osmimilionovou hypotéku, která vám ani po poklesu cen v Praze žádný zázrak nekoupí, potřebujete měsíčně jen na splátku 49 tisíc korun (bez dalších nákladů typu pojištění, fond oprav, energie).

I když ČNB nedávno (vzhledem k nadhodnocení cen nemovitostí naprosto  nepochopitelně) zrušila limit DSTI poměřující výši měsíční splátky úvěru k příjmu. I v případě, že banky hodí obezřetnost za hlavu a začnou poskytovat úvěry s DSTI na 50 procent, bude muset být měsíční výše čistého příjmu žadatelů bezmála sto tisíc.

Hypotéky za 2–3 procenta se – slovy bankéře ČNB Tomáše Holuba – přitom určitě nevrátí. Ergo na hypotéku na stávajících cenách ještě dlouho většina lidí mít nebude.

VÍCE K TÉMATU:

Důsledek drahých nemovitostí: už nejen studenti volí bydlení na hromádkách

Názor investora: Hypotéky jsou vlastně levné, proto se koupě bytu letos vyplatí

Trh nemovitostí zamrzl, ceny už klesají. Ale neměly by padat příliš

Investorům nehrají výnosy

Ani u investorů nejsou a nebudou byty na předních příčkách investic. Výnosy z nájmu jsou hluboko pod výnosy (likvidních) depozit či státních dluhopisů.

A na kapitálové zhodnocení v nejbližších pěti letech pak už věří snad jen nízká procenta z developerů či manažerů realitních fondů. A i ti nejspíš jen z pudu sebezáchovy.

Dokud úrokové sazby výrazně neklesnou – a to se hned tak čekat nedá –, budou naopak klesat ceny nemovitostí. Přidá-li se ekonomické zpomalení vlivem monetární a (snad) fiskální restrikce, celý efekt se jen znásobí.