Brno stále čeká na nový územní plán. Než se ho dočká, sází na užší spolupráci s developery

Nejen hlavní město se potýká s nedostatkem bytů. Citelně je postrádá i druhé největší město Česka. Podle některých odborníků je situace v Brně kritická, chybí zde desítky tisíc bytů.

Rychlejší výstavbu brzdí starý stavební zákon, zdlouhavé povolovací procesy i územní plán, který je z roku 1994. Již několik let je v přípravě nový územní plán, ale ten vstoupí v platnost nejdříve v roce 2025.

Vzájemná spolupráce města s developery

Nicméně blýská se na lepší časy, jak mimo jiné zaznělo na nedávné odborné konferenci Moravian Real Estate Date 2023, která proběhla v jihomoravské metropoli koncem května. Samotné město se totiž chystá navázat užší spolupráci přímo s developery a navíc v nedávné době získaly povolení projekty na některých brněnských brownfieldech.

„Chceme hodně spolupracovat se soukromým sektorem,“ uvedla na konferenci Karin Podivinská, náměstkyně primátorky města Brna pro oblast bytové problematiky a správy majetku.

Jedním z příkladů již rozjeté spolupráce je projekt Trio Brno, který kooperovalo Brno a investor J&T Real Estate. Obě strany nejprve podepsaly memorandum a následně i smlouvu o spolupráci.

„Byl vytvořen mezinárodní expertní tým, který jsme měli tu čest koordinovat a řídit. Cením si odvahy J&T Real Estate do těch nevyzkoušených vod vstoupit,“ popisuje Tomáš Ctibor, zakladatel platformy 4ct a externí konzultant J&T REAL ESTATE pro projekt Trio Brno.

Za pozemky obecní byty

Další podobné spolupráce by mohly navíc probíhat i bez schváleného územního plánu jinou variantou kooperace.

Město by totiž mohlo poskytnout developerům pozemky, ti byty postaví a odměnou Brnu bude část bytů do městského fondu z každého takového projektu.

Aktuální výstavbě nepřející „vakuum“ by tak obě strany měly vyplnit vyjednáváním detailů takové spolupráce.

„Velké město není dobrý stavitel a je vyloženě špatný developer. Smyslem dialogu mezi privátním sektorem a městem v Brně by měly být nové nápady, jak mohou tyto dva sektory spolupracovat a jak zajistit co největší dostupnost bydlení,“ prohlásil na konferenci Dalibor Lamka ze společnosti Trikaya.

První vlaštovka na Špitálce

Diskutující se shodli, že takových bytů by podle atraktivity pozemku mohlo Brno získat v každém projektu mezi deseti a dvaceti procenty celkové bytové kapacity.

Město již dokonce variantu takové spolupráce nyní testuje v lokalitě na Špitálce na pozemcích brněnských tepláren. V tomto prostoru by mohlo vzniknout zhruba 600 bytových jednotek, ze kterých by 12–15 % měly tvořit byty městské. To znamená, že by město jen v tomto projektu mohlo získat do svého fondu kolem 80 bytů.

Inovativní výstavba v západní časti areálu tepláren na Špitálce, která ukáže možný směr vývoje městského bydlení. Projekt počítá se zachováním industriálního dědictví areálu tepláren včetně původní chladící věže. Zdroj: A8000 – architektonický ateliér

„Proběhlo už několik kol konzultací o formě spolupráce se strategickým partnerem ze soukromého sektoru,“ dodala k tomu na Moravian Real Estate Date 2023 vedoucí Oddělení strategického plánování Magistrátu města Brna Martina Pacasová. V průběhu letních měsíců pak má město projednat s již zapojenými subjekty, ale také s novými zájemci.

Výsledkem by měla být nová městská čtvrť plná moderních technologií a inovativních přístupů, tedy první chytrá čtvrť v Brně s názvem RE:Špitálka. Podle dosavadních dokumentů, které má redakce Peak.cz k dispozici, by tento projekt měl být dokončen v roce 2029.

Brownfieldy se zaplňují

Špitálka zároveň představuje jeden z tzv. brownfieldových projektů. Ty jsou vhodným místem k přestavbě a využití pro bytovou zástavbu v kombinaci s potřebnou infrastrukturou. Ostatně v Brně je mnoho rozvojových ploch a povolených projektů, které se mají v následujících měsících či letech realizovat, i dle letitého, ale platného územního plánu.

„Velké brownfieldy představují šanci vytvořit kus města, podepsat se na jeho rozvoji. Výzvy jsou velké: chybějící veřejná technická infrastruktura, katastrofální nedostatek nových dostupných bytů, udržitelný rozvoj města,“ řekl již dříve pro Peak.cz šéf firmy Trikaya Lamka.

Dostatečná technická infrastruktura je předpokladem rovněž pro další rozvoj projektu Nová Zbrojovka. „Jednou z nejpodstatnějších věcí plnohodnotného a úspěšného rozvoje je kvalitně zpracovaný masterplan, který je i velmi flexibilní,“ popsal na konferenci koncept plánování Nové Zbrojovky Jan Růžička, projektový manažer CPI Property Group. Ta bývalý průmyslový areál v brněnských Židenicích v příštích letech postupně přestaví na kanceláře a tisíce bytů.

Povolovací proces v běhu

Navíc některé připravované projekty dostaly nedávno potřebná povolení pro odstartování projektů. Stavební povolení pro první etapu získala právě Trikaya na přestavbu prostor po bývalé továrně Ergon, kde nově vznikne Čtvrť Pod Hády. Projekt za více než čtyři miliardy korun se tak podle Lamky ještě letos začne měnit v moderní, udržitelnou čtvrť s více než tisíci byty a občanskou vybaveností.

Unikátně zelená Čtvrť Pod Hády nabídne celkem přes tisíc nových bytů v bytových domech i viladomech. Zdroj: Trikaya

Čerstvě vydané územní rozhodnutí má pak projekt další čtvrti Trio Brno, za nímž stojí developer J&T Real Estate. „Pod vedením Kanceláře architekta města Brna a ve spolupráci s renomovanými místními architekty z ateliéru Burian–Křivinka vznikla urbanistická studie pro celé Jižní centrum, která byla předpokladem pro výstavbu našeho projektu,“ říká k tomu Jiří Ochetz, člen představenstva J&T Real Estate.

Celková investice urbanistického projektu, který bude kombinací prostoru pro bydlení, práci i volný čas, přesáhne deset miliard. „Nová, pulzující a živá oblast v centru Brna“ má ve výsledku zahrnovat přes 700 bytů a celkem sedm kancelářských budov. Výstavba úvodní fáze zahrnující tři administrativní budovy, desítky obchodů a více než 500 bytových jednotek by měla být zahájena už v příštím roce.