Brownfieldy mají vrátit kvalitu života také do Brna

Převis poptávky po bydlení nad jeho nabídkou je motorem výstavby v posledních letech. I Brno zažívá silný stavební boom, kterému by navíc mělo pomoci i schválení nového územního plánu.

„Práce na novém územním plánu se blíží do finále a v létě by měl být schválen na Zastupitelstvu města Brna a vstoupit v platnost,“ potvrdil pro Peak.cz radní pro územní plánování Filip Chvátal (KDU-ČSL).

A dodává, že Brno má jeden z nejstarších územních plánů velkých měst v České republice, který vycházel z období transformace v 90. letech. „Snahou je, aby nový územní plán vyhověl nejen potřebám města v kooperaci s developery, ale aby z něj v konečném důsledku těžili hlavně místní obyvatelé. Snažili jsme se co nejvíce reflektovat realitu v rámci stavu, který se během bezmála třiceti let výrazně změnil,“ vysvětluje Chvátal.

Tři sta hektarů brownfieldů

Město podle něj preferuje hlavně využití brownfieldů, jejichž celková rozloha podle magistrátních statistik dosahuje skoro 300 hektarů na 135 lokalitách.

Jen v samotném centru Brna je potenciálních průmyslových ploch k zastavění několik desítek o ploše přes 65 hektarů. V minulosti v těchto prostorech byly průmyslové areály nebo nádraží.

„Pokud by došlo k výstavbě jen na nich, tak věřím, že by dokázaly saturovat velkou část poptávky, včetně toho, že by jejich součástí byly i projekty občanské vybavenosti a infrastruktury,“ domnívá se Chvátal.

„Využití brownfieldů pro rezidenční i komerční výstavbu je pro nás developery výhodné a skoro bych řekl samozřejmé. Nechceme, aby se města nekonečně rozšiřovala na úkor přírody, proto je potřeba využít všech možností, jak zahustit městskou zástavbu,“ doplňuje radního Dalibor Lamka, předseda představenstva společnosti Trikaya, jehož firma má s podobnými projekty zkušenosti například u projektu Ponavia.

Stavby na brownfieldech a s tím spojené hustější zalidnění města by navíc mohly přispět k lepšímu hospodaření jihomoravské metropole.

Velké i menší projekty

Největší pozornost na sebe strhávají především velké projekty. Takovým je obnova areálu bývalé Zbrojovky, kde se developer CPI Group připravuje zastavět zhruba 22 hektarů. Multifunkční projekt Nová zbrojovka má podle investorů navrátit život této lokalitě.

Na ní by měla vyrůst moderní plnohodnotná čtvrť, která poskytne kvalitní možnosti bydlení ve zhruba 2000 bytech. Součástí má být i nabídka služeb a nákupních, pracovních i odpočinkových příležitostí.

VIZUALIZACE: Jeden z návrhů revitalizace v bývalém areálu Zbrojovky. Zdroj: CPI

Zhruba poloviční výměry oproti Nové zbrojovce skýtají brownfieldy po bývalém areálu výrobce traktorů Zetor v Líšni a na místě bývalých jatek a škrobáren u Ponávky, za kterými stojí developer CTP. Zatímco projekt obnovy Zbrojovky je zatím v přípravě, u zmíněných dvou příkladů se již projekty blíží k dokončení.

MAPA: Vybrané lokality brownfieldů v Brně

Zdroj: Peak.cz

Na malém prostoru

Zajímavý potenciál ale nabízejí i menší brněnské brownfieldy. Na jednom z nich v bezprostředním centru připravuje rezidenční bydlení i město Brno. Přímo na budoucí Brněnské třídě by do pěti let mělo vzniknout bydlení pro obyvatele zhruba 250 bytů vybudovaných na místě brownfieldu bývalého Dřevopodniku.

Nedaleko centra vznikne i zajímavý polyfunkční projekt investora Brode Capital s názvem Habitas. Ten by měl vyrůst na místě bývalé zahradnické školy Bohunice. „Po dlouhou dobu zanedbaný areál konečně získává novou podobu. Projekt mimo jiné počítá také se službami v oblasti zdraví, kultury či sportu,“ popisuje plány Zdeněk Lust, zástupce investora Brode Capital.

Projekt chce kromě rezidenčního bydlení vybudovat i vzdělávací komplex včetně studentského ubytování. „Polyfunkční výstavba je současným trendem a převažujícím směrem u nás i v zahraničí. Oproti projektům čistě bytového či administrativního charakteru je díky tomu možné do Bohunic přinést vybavenost pro nové i stávající obyvatele. V současné fázi projektu mimo jiné počítáme se zdravotnickým zařízením nebo rekreační zelení,“ doplňuje Lust.

Vizualizace polyfunkční výstavby projektu Habitas, který nabídne rezidenční bydlení i vzdělávací komplex včetně studentského ubytování. Zdroj: Brode Capital

Byt stále jako investice?

Výrazným hybatelem poptávky po bydlení byla v posledních letech jejich investiční vlastnost. Tu navíc posílily realitní fondy nakupující celé bytové celky pro nájemní bydlení. „Pořád platí, že i v omezení ekonomiky je nemovitost jakýmsi konzervativním uchovatelem hodnoty, a data to jen potvrzují,“ shodují se v názoru na loňské dění odborníci.

Podle statistik developerů přitom brněnský realitní trh loni nebývale ožil. V roce 2021 se prodalo bezmála 1200 bytů v novostavbách. Pro srovnání, v Praze se ve stejném období prodalo 7450 bytů. Jak ukazuje graf níže, prodeje bytů v brněnských novostavbách stoupaly během posledních čtyř let.

GRAF: Vývoj počtu prodaných bytů v Brně
Od roku 2016 do 1. čtvrtletí 2022, v abs. počtech

Zdroj: Trikaya

Na druhou stranu statistiky Českého statistického ústavu (ČSÚ) ukazují, že v posledních letech v Brně klesá počet dokončených bytů. V roce 2020 se podle ČSÚ dokončilo 1144 bytů, což je nejméně od roku 2014.

Každopádně z obou statistik vyplývá, že zájem o byty je jednoznačně větší, než je jejich nabídka. To znamená, že právě využití brownfieldů pro další (nejen) bytovou výstavbu je z hlediska zájmu více než žádoucí.

Nutno podotknout, že silný růst cen a výrazné zdražení hypoték nedávný fenomén „investičních bytů“ do jisté míry přibrzdí. Odborníci predikují částečné ochlazení silné poptávky posledních let. Počet bytů v přípravě přitom roste. Lze tedy očekávat, že zájemci budou mít větší výběr, než tomu bylo například vloni nebo předloni.

GRAF: Vývoj průměrné ceny za m² v novostavbách v Brně
Čtvrtletní ceny od roku 2016 do 1. čtvrtletí 2022, v Kč za m²

Zdroj: Trikaya

„Růst nabídky navzdory velmi silným prodejům loňského roku naznačuje částečné zlepšení situace s výstavbou bytů v Brně. Tomuto stavu z našeho pohledu napomohlo schválení 43. balíku změn územního plánu města Brna. Pozitivní dopady tohoto opatření se nyní s ročním zpožděním začínají projevovat v rostoucí nabídce bytů. A to je pro obyvatele města dobře,“ uvedl Marek Vinter, předseda Asociace brněnských architektů a stavitelů.