Chraňte peníze před krizí, investujte do nemovitostních fondů, radí ekonom Slaný ze skupiny Davida Rusňáka

Obecně platí, že ceny na trhu rostou, když roste poptávka nebo klesá nabídka. Ceny bytů v Česku za posledních osm let stouply skoro o polovinu – a důvodů je několik.

V případě Česka se na trhu nemovitostí slily oba efekty zmíněné na úvod. Poptávka po vlastnickém bydlení byla v posledních letech stimulovaná uvolněnou měnovou politikou – extrémně nízkými úrokovými sazbami a devizovými intervencemi.

„Střadatelé a banky to nahnalo do alternativních aktiv, kterými se staly nemovitosti. Nízké sazby nejen stimulovaly poptávku po vlastnickém bydlení, ale také poptávku po investičních bytech. Třeba v Praze přispěl i efekt stěhování se do hlavního města za prací, který je v období ekonomického růstu vždy silnější,“ říká v rozhovoru Martin Slaný, hlavní ekonom DRFG.

Dalším důvodem je pomalá bytová výstavba. V Praze trvá v průměru osm let, než se dokončí bytový dům. Jeho výstavba je spojena s extrémní administrativní náročností.

Zatímco efekt silné poptávky je možné pomocí nástrojů měnové politiky relativně rychle zchladit, efekt nedostatečné nabídky je dlouhodobý. I kdyby se dnes zásadně liberalizovala výstavba bytových domů, potrvá léta, než se situace vrátí do normálu…

Často se v této souvislosti mluví o nemovitostní bublině, dá se tedy očekávat její splasknutí?

Navzdory rychlému růstu cen nemovitostí, který ale můžeme vidět i v okolních zemích jako je Rakousko nebo Slovensko, bych nemluvil o bublině.

Bublina je dle mého situace, kdy je růst cen tažen výlučně očekáváním na straně poptávky ohledně dalšího růstu cen – neboli situace, kdy lidé kupují, protože spekulují, že cena dále poroste. To je spíš případ kryptoměn, kde se dá hovořit o ukázkové spekulační bublině.

Ale v souvislosti s trhem nemovitostí bych takový pojem nepoužil. To ale nemění nic na faktu, že ceny rostou, byť v poslední době patrně narazily na svůj strop.

Martin Slaný

Vystudoval národní hospodářství a ekonomickou teorii (2007) na VŠE v Praze a na téže škole získal doktorát v oboru finance (2014). V letech 2007–2013 působil jako poradce prezidenta Václava Klause pro ekonomiku a v letech 2011–2013 zároveň jako ředitel Sekretariátu prezidenta republiky. Byl členem Rady vlády pro národnostní menšiny (2008–2013), členem odborného panelu k finanční gramotnosti při Výzkumném ústavu pedagogickém v Praze (2009–2013) a členem Centra pro ekonomiku a politiku. Po skončení funkčního období Václava Klause se stal ředitelem ekonomických studií Institutu Václava Klause. Od září 2018 působí jako hlavní ekonom investiční skupiny DRFG, kde má na starost vyhodnocování ekonomických příležitostí a potenciálních rizik, zpracovávání dopadových studií, ekonomických a statistických analýz a také prezentaci směrem k obchodním partnerům a veřejnosti. Martin Slaný přednáší makroekonomii na VŠE v Praze a publikuje v odborném ekonomickém tisku.

Nezhorší situaci na trhu zpřísnění poskytování hypoték, které doporučila centrální banka?

Je třeba odlišovat dvě věci, které se často smíchávají – trh hypoteční a trh nemovitostní. ČNB primárně zajímá stabilita finančního systému, proto chce současnými opatřeními zchladit hypoteční trh, nikoli vysoké ceny nemovitostí.

Obává se, že při nízkých úrokových sazbách si berou hypotéku i lidé, kteří tak říkajíc „jedou na hranu“ – čili jejich příjmy jsou těsně na hraně, kdy ještě dosáhnou na hypotéku. Postupným růstem sazeb ale hrozí, že až skončí fixace úrokové sazby, zdraží se lidem náklady spojené se splácením hypotéky, a to může ohrozit schopnost jejich splácení a potažmo stabilitu bankovního a finančního systému. Že nějaké nástroje k takovému zchlazení trhu využívá ČNB v době relativně dlouhé konjunktury, je tedy opodstatněné.

Paradoxem jsou ale dvě věci. Za prvé, hypoteční „bublinu“ centrální banka sama svou předchozí měnovou politikou způsobila, nebo minimálně výrazně stimulovala. Je to jeden z nezamýšlených efektů devizových intervencí. Touto nestandardní měnovou politikou stimulovala poptávku po hypotékách a nyní se ji snaží dalším regulačním nástrojem zmírnit. Regulace holt plodí jen další regulaci.

Za druhé, ČNB používá relativně nestandardně kombinaci několika nástrojů. Regulace LTV (Loan To Value), DTI (Debt To Income) a DSTI (Debt Service To Income) sice existují i jinde v Evropě či ve světě, ale že by centrální banka využívala všechny tři nástroje, je relativně nestandardní a přísné.

Dočká se ČNB zákona?

Centrální banka zpřísnění pouze doporučila, přesto banky pravidla zavedly od začátku října, některé dokonce už od září…

Ano, jde opravdu jen o doporučení. Centrální banka je ale mocná instituce a umí vymáhat dodržování svých doporučení i nepřímo. Obchodní banky si toho jsou vědomy, i když šlo jen o doporučení, doposud je dodržovaly.

Centrální banka se ale snaží, aby tyto nástroje, které mají zatím podobu doporučení, byly zákonné. Ve Sněmovně je opětovně novela zákona o ČNB. Domnívám se ale, že řízení rizik je primárně úkolem komerčních bank. Zásah centrální banky v této oblasti má přijít jen v případě, že by se komerční banky chovaly nějak zásadně nesystémově, což se ale neděje. Myslím, že stávající nástroje ČNB jsou dostatečné.

Banky v říjnu zaznamenaly pětinový pokles zájmu o hypotéky, bude to mít vliv na trh s nemovitostmi?

Hypotéční i nemovitostní trhy jsou úzce provázané a jako u všech zásahů státu, a teď je jedno, jestli vlády nebo centrální banky, platí, že opatření vždy vyvolá nějakou reakci trhu.

Věci jsou v ekonomice pořád dynamické. Takže se obávám, že toto opatření sice zmírní poptávku po hypotékách použitých na vlastnické bydlení a tím i poptávku po vlastnickém bydlení, ale méně už poptávku po investičním bydlení. Naopak se tím zvýší poptávka a ceny nájemního bydlení.

Dalším nepřímým efektem bude i to, že se do trhu s nemovitostmi začne integrovat stát, města, obce. Zvýší se společenská poptávka po zásazích státu do této oblasti trhu, výdaje budou alokovány sem a nikoli na jiné, možná více smysluplné projekty. A to není nikdy dobře. Trh je dynamický a kreativní a začne rovněž hledat cestičky, jak se regulaci vyhnout, jak ji obejít či její efekt oslabit.

Nemovitost je stále výnosná investice

Vyplatí se za téhle situace investovat do nemovitostí?

Ceny nemovitostí jsou vysoké, platí to jak o rezidenčním bydlení, tak o komerčních nemovitostech. Existuje jednoduchá vazba mezi mírou výnosu a tržní cenou: roste-li tržní cena, míra výnosu klesá. Na druhou stranu existuje vysoká poptávka, což dělá z nemovitostí stále relativně výnosnou investici. Zejména odhlédneme-li jiné, alternativní investiční příležitosti. Například vklady v bankách jsou stále v reálném vyjádření, tj. po očištění o inflaci, záporné. Totéž platí pro české státní dluhopisy.

Má tedy smysl kupovat nemovitost jako investici, nebo raději volné peníze vložit do nemovitostních fondů?

Koupě bytu na pronajímání je v posledních letech poměrně rozšířená, zejména ve velkých městech. Jak už jsem zmiňoval, omezení hypoték ještě více vyvolá poptávku po nájemním bydlení.

Nicméně takováto investice a vlastnictví bytu či nebytového prostoru má nemalé náklady – od shánění nájemce, přes správu nájmu a údržbu nemovitosti, až po čas, který s tím majitel stráví. To sráží skutečný realizovaný výnos u menších nemovitostí (jednoho, dvou bytů) celkem výrazně, protože majitel nemůže čerpat některé úspory z rozsahu, jak je realizují velcí správci, fondy.

Investice přes fond je nejen méně problematická, ale v konečném důsledky i zpravidla výnosnější, zejména v době oslabení či ekonomického poklesu. Riziko, že nájemce nebude platit, nebo odejde z nemovitosti, je rozmělněno do více nemovitostí.

VÍCE K TÉMATU:

V porovnání se Západem investují Češi do fondů stále málo

České realitní fondy nabírají na popularitě. Navíc jsou výkonnější než ty zahraniční

Srovnali jsme velké podílové fondy v Česku. Které stojí za pozornost?

DRFG spravuje nemovitosti za 4,15 mld. Kč a v investičních fondech pod značkou CZECH FUND jsou nemovitosti za více než 2,5 mld. Proč investovat peníze právě sem?

První výhodou je, že jde o nemovitostní fond, který je z definice konzervativnější než fondy, které investují do něčeho nehmotného. Fond je postaven na nákupních centrech, s renomovanými nájemci a dlouhodobými nájemními smlouvami. Pozitivem rovněž je, že nejde o administrativní budovy, které jsou více volatilní vzhledem k hospodářskému cyklu.

Nespornou výhodou a další diverzifikací rizika je regionální rozmanitost center. To vše zajišťuje větší stabilitu a menší výkyvy výnosů. Portfolio DRFG je v tomto ohledu velmi stabilní a jeho struktura lépe odolná proti výkyvům v ekonomice.

Případná krize, a spíše bych čekal zpomalení růstu, určitě ne krizi podobnou té z před deseti let, je pro naší investiční skupinu – a tedy i pro její investory – příležitostí. Krize totiž znamená nižší ceny nemovitostí a vyšší míru výnosu. V letech dobrého ekonomického počasí jsme si vytvořili dostatek prostředků na nákupy.

Ekonomové už nějakou dobu před krizí varují, máme se na ni tedy připravit?

Je pravdou, že ve světě máme za sebou nejdelší období růstu v poválečné historii a příchod krize je jen otázkou času. Je definičním znakem tržní ekonomiky, že se střídá fáze růstu a poklesu. Krize vždy přicházejí nečekaně a nečekaný je vždy i jejich spouštěč. Byť skutečné příčiny krize téměř vždy leží v zásazích státu a regulaci.