Mohlo by vás také zajímat
Trh práce se nadechuje, s růstem nezaměstnaných přibývá i šance pro firmy sehnat potřebné lidi
Libor Akrman 8. prosince 2025Podíl nezaměstnaných v Česku na konci listopadu činil 4,6 procenta, proti říjnu se nezměnil. Meziměsíční stagnace nezaměstnanosti je podle analytiků…
Česká inflace v listopadu překvapila. Klesá nečekaně více
Jan Bureš 5. prosince 2025Meziroční inflace v Česku je nejnižší od letošního dubna, v listopadu zpomalila na 2,1 procenta z říjnových 2,5 procenta, uvedl…
Jaký je investiční potenciál stavebních pozemků?
Vladimír Brůna 4. prosince 2025Ceny pozemků dlouhodobě rostou rychleji než inflace a zůstávají jednou z nejoblíbenějších konzervativních investic.
- ANALÝZA
Proč jsou české nemovitosti nadhodnocené méně než před energetickou krizí?
Česká republika se v rámci EU řadí k zemím s nadprůměrným tempem zdražování bydlení. Růst tuzemských cen nemovitostí živí na jedné straně dlouhodobě zabrzděná výstavba, na straně druhé pak rostoucí příjmy domácnosti společně s poklesem úrokových sazeb.
Ve zvýšených cenách bytů se začínají projevovat rostoucí ceny a nedostatek stavebních materiálů. (Ilustrační foto) Zdroj: PxHere
Poptávka po českých nemovitostech roste opět rychleji než nabídka a výsledkem jsou vyšší ceny. Širší index cen nemovitostí roste skoro o 10 procent meziročně a staré byty o více než 15 procent. To je na první pohled špatná zpráva pro mladé domácnosti hledající bydlení.
GRAF: Vývoj cen nemovitostí
Od roku 2020 do konce 1.čtvrtletí 2025, čtvrtletní údaje o meziročních změnách v % a odchylky od rovnovážné hodnoty v %.
Zdroj: Patria s použitím Eurostat, ČSÚ
Na druhé straně je třeba říct, že míra nadhodnocení českých nemovitostí v tuto chvíli není zdaleka tak výrazná, jako před ruskou invazí na Ukrajinu. Proč?
Za vyšší poptávkou v posledních kvartálech stojí i pokračující rychlý růst průměrné nominální mzdy a nízká nezaměstnanost. Klíčový poměr ceny nemovitostí k průměrnému příjmu českých domácností se podle dat OECD zhoršuje v posledních kvartálech jen relativně pomalu.
GRAF: Srovnání podílu cen nemovitostí k příjmům domácností ve vybraných zemích
Porovnání cen v období začátku ruské invaze na Ukrajinu a současnosti. Jde o odchylku od dlouhodobého průměru ve směrodatných odchylkách.
Zdroj: Patria s použitím OECD
Navíc poté, co se v průběhu energetické krize dva roky (2022 a 2023) vylepšoval. Naše modely proto ukazují, že míra nadhodnocení sice v posledních kvartálech pozvolna roste (ze zhruba 7,5 procenta na začátku roku 2024 na 11,9 procenta). Stále však ani zdaleka nedosahuje úrovní před ruskou invazí, kdy se nadhodnocenost blížila 30 procentům.
Příjmová nerovnost narůstá
Problém je, že oproti roku 2021 narostla v české společnosti také příjmová nerovnost. Cenová dostupnost se proto v posledních kvartálech většině domácnostem zhoršila více než pomyslnému průměru sledovanému organizací OECD.
Mzda rostla rychleji vyšším příjmovým skupinám (medián zaostával za průměrem) a střední třídu navíc v uplynulých letech výrazněji zasáhla inflace v energiích a potravinách.
GRAF: Srovnání vývoje nájemného a celkové inflace v Česku
Od roku 2012 do 1. čtvrtletí 2025, meziroční změny cen v %.
Zdroj: KBC Economics s využitím dat ČSÚ
Jediná cesta ven
Co s tím? Jádro problému “dostupné bydlení” je stále stejné – slabá nová nabídka v místech, kde lidé chtějí žít (tedy zejména ve velkých metropolích jako Praha a Brno).
Rychlý růst cen totiž doprovází i relativně rychlý růst cen nájemného, odrážející přirozenou potřebu lidí bydlet.
Výnos z nájemného je sice stabilně relativně nízký (podle ČNB okolo 4 procent v průměru), ale klesá jen velmi mírně. A v posledních letech roste nájem o poznání rychleji než celková inflace (aktuálně o 6,5 procenta meziročně).
Cesta ven z nedostatečné nabídky je v principu pouze jedna – rychlejší výstavba v místech, kde lidé chtějí bydlet. Primárně skrze zrychlené povolovací řízení u nové výstavby. Špatnou zprávou je, že toto řešení není nijak jednoduché, a i kdyby bylo, nepřinese výsledky rychle…