Apartmán u moře nebo na horách. Češi si oblíbili nemovitosti v zahraničí

Investovat namísto Česka do nemovitosti v jiné zemi. Tímto způsobem podle loňského průzkumu společností Ipsos a Broker Consulting přemýšlí dvacet procent Čechů. Nejčastějším důvodem je přitom vidina výrazně nižší ceny oproti tuzemsku. Ta se však může s ohledem na lokalitu výrazně lišit.

Podle nedávných statistik portálu Sreality.cz patří mezi nejoblíbenější destinace ty evropské, konkrétně Španělsko, Chorvatsko, Itálie, Albánie a Rakousko. 

Rakousko je však podle letošního Deloitte Property Indexu dokonce ještě o něco dražší než Česko. Průměrná cena za metr čtvereční nových bytů tam stejně jako v Česku mírně přesahuje 5 tisíc euro. Vůbec nejpopulárnější Španělsko pak ve srovnání s Českem vychází zhruba o čtvrtinu levněji, zmíněné Chorvatsko dokonce o polovinu.

Podle Tomáše Chrobáka ze společnosti SUR REAL Investments, která se specializuje na nemovitostní investice v Alpách, je ale potřeba vědět jednu věc. Rakouský realitní trh má totiž navíc svá specifická pravidla.

„Rezidenční nemovitosti v Rakousku mají tu zvláštnost, že je striktně určen jejich možný způsob využití. V rámci územního rozhodnutí nebo stavebního povolení je pro jednotlivé domy, byty i celé rezidenční oblasti stanoveno, jestli slouží k trvalému bydlení, volnočasovému využití nebo k povinnému pronájmu pro účely turistického ubytování. Investoři by si proto měli před koupí vždy ověřit, jaké využití je pro daný apartmán povolené a možné,“ vysvětluje Chrobák.

Kromě Evropy se v posledních letech dostávají do hledáčku Čechů i exotické destinace, a to zejména v Asii. Ceny tamních objektů se totiž pohybují ještě níže.

„I ve srovnání s nejlevnějším Chorvatskem vycházejí ceny v jihovýchodní Asii zhruba o 30 procent levněji. Lidé v této destinaci mají zároveň jistotu příjemného klimatu po celý rok,“ uvedl Petr Hemerka, generální ředitel společnosti Arya Properties, která na ostrovech v Indonésii staví rekreační objekty.

V Evropě rekreace, v Asii investice

Popularitu zmíněných zemí v Evropě i Asii potvrzuje i zjištění průzkumu společností Ipsos a Broker Consulting. Podle něj je totiž téměř pro polovinu Čechů hlavním kritériem při pořízení nemovitosti v zahraničí mimo jiné blízkost u moře a pláže. „Podobně však smýšlejí i další národy, to je ostatně důvod, proč je řada atraktivních lokalit takzvaně rozebraná.

Získat nemovitost například v populární španělské Marbelle za únosnou cenu je prakticky nemožné. I proto se lidé častěji poohlížejí po rozvojových lokalitách, kde infrastruktura teprve vzniká, ale za nižší ceny a často přímo na pláži,“ nastínil jeden ze současných trendů Hemerka.

Existují však i faktory, kvůli kterým Češi investici do nemovitosti v zahraničí být nakloněni nemusí. U téměř poloviny lidí je to vzdálenost. Zatímco například u zmíněného Rakouska může jít jen o nižší stovky kilometrů, přímořské destinace už vyžadují letecký přesun. 

„U Indonésie je to i důvod, proč si Češi objekty pořizují ve většině případů primárně jako investice a například je dále pronajímají turistům,“ doplnil Hemerka s tím, že tento přístup je typický i pro další asijské destinace. Naopak v případě evropských lokalit jsou objekty zpravidla využívány i k pravidelné rekreaci.

Mimo EU, ale stále v Evropě

Zajímavou investiční příležitost pak nabízí i Albánie, která sice leží mimo Evropskou unii, ale stále v Evropě zaklíněná mezi Řecko a Chorvatsko a letecky dostupná do dvou hodin. Albánci navíc dělají vše pro to, aby se do EU dostali do roku 2030, k čemuž zatím vše směřuje. Do EU by Albánie měla vstoupit společně s Černou Horou a Makedonií.

Albánie nyní zažívá nebývalý zájem turistů, ale i zahraničních investorů. Nejen těch velkých, kteří u pláží staví své resorty, ale i soukromníků, kteří si v Albánii pořizují apartmány u moře nebo rovnou celé vily i s pozemkem. 

„Albánie nabízí stále zajímavé zhodnocení investice, ceny nemovitostí jsou zde oproti Česku stále nízké a jejich hodnota roste zhruba o 12 až 15 procent ročně,“ uvádí Andrea Demutová z realitní agentury Albia.cz, která se soustředí na prodej i správu nemovitostí v albánských letoviscích Drač, Vlorë i Sarandë.

Podle ní se cena vybaveného apartmánu přímo u moře pohybuje kolem 2 200 až 2 600 eur za metr čtvereční, u prémiových projektů i více.

„Velmi zajímavé jsou také byty zhruba pět minut jízdy od moře, kde se dá pořídit novostavba už od přibližně 1 200 eur za metr čtvereční. Je to skvělá vstupní varianta pro investory, kteří chtějí být u moře, ale zároveň neplatit prémiovou cenu za první linii,“ doplňuje Demutová.

Výnosy z pronájmu se podle ní běžně pohybují kolem 5 000 až 8 000 eur ročně, v závislosti na lokalitě, sezónnosti a tom, jak často apartmán využívá samotný majitel.

Tabulka: Průměrná nabídková cena nového bytu ve vybraných zemích v eurech a její meziroční změna v %. Zdroj: Deloitte Property Index (srpen 2025)

Různá právní specifika

Neznalost zákonů a předpisů bývá častou překážkou pro pořízení nemovitosti v zahraničí. Pokud si však člověk chce pořídit nemovitost v nejpopulárnějších evropských destinacích, díky členství v Evropské unii na něj nečekají výraznější omezení ve srovnání s tamními obyvateli. Pouze ve Španělsku je nutné před podpisem kupní smlouvy získat daňové identifikační číslo cizince.

Nerezidenti navíc jednou ročně podávají daň i u prázdného bytu. Tamní vláda zároveň usiluje o omezení pro koupi nemovitosti, ovšem jen pro zájemce mimo EU, a to zavedením daně ve výši až 100 procent hodnoty nemovitosti. Chce tak mimo jiné zabránit rostoucím cenám nemovitostí na tamním trhu.

Podobné úsilí směrem k zahraničním investorům vyvíjí také vlády v Asii, kde je možné si nemovitosti koupit pouze na určitý časový úsek. Taková praxe je běžná například v Thajsku, Vietnamu či zmíněné Indonésii.

„Jedná se o formu takzvaného leaseholdu, jeho délka se liší v závislosti na konkrétní lokalitě. Například v Indonésii na ostrově Bali je leasehold možný pouze na 25 let, na ostrově Sumba je to ale až 80 let,“ řekl Petr Hemerka. A to s tím, že po uplynutí této doby nemovitost přechází zpravidla na developera či původního majitele pozemku.

Aby si člověk nemovitost mohl koupit napořád, musí si například v Indonésii založit tamní společnost a v té proinvestovat více než půl milionu dolarů. Tento způsob tak preferuje jen zlomek zájemců.

Rozdíly v daňové zátěži i s ohledem na ekonomickou sílu země

Jednotlivé lokality se liší také s ohledem na daně. Pro již zmíněné Španělsko je ve srovnání s dalšími zeměmi typická poměrně vysoká daňová zátěž. Při nákupu nemovitosti činí daň až 10 procent z její ceny, další daně pak člověk odvádí z vlastnictví (okolo 1 procenta) a z pronájmu, kdy jde o 19 procent z čistého nájmu. 

Naopak na opačném konci je z populárních evropských lokalit Albánie, kde se platí daň až při prodeji nemovitosti, nebo Chorvatsko – daň při koupi tam činí jen 3 procenta z kupní ceny, u pronájmu je to pak je 12 procent z nájemného. Zároveň tato země zavádí od letoška novou daň z nemovitosti, její výše se přitom liší podle konkrétní obce.

„Jihovýchodní Asie se ve srovnání s uvedenými evropskými zeměmi nachází někde na pomezí, například daň při koupi činí v Indonésii jen 5 procent ceny nemovitosti, při pronájmu se pak daní 10 až 20 procent hrubého příjmu. Nominálně jde však ve srovnání s Evropou díky celkovým cenám o nižší výdaje,“ uzavřel Petr Hemerka.