Dušan Kunovský (Central Group): Stát musí fungovat jinak! Miliardy z nové výstavby musí jít tam, kde se staví

Stát získává z nové výstavby ve formě různých daní desítky miliard ročně. Tyto peníze však končí namísto v rozpočtech měst a obcí, které nesou největší zátěž spojenou s novou výstavbou, ve státní kase.

Samosprávy pak často z důvodu nedostatku financí zcela logicky tlačí na soukromé investory, aby náklady na vybudování potřebné občanské či technické infrastruktury v místě stavby nesli sami.

„To však jen prodražuje již tak nedostupné bydlení a musí se to změnit,“ říká v rozhovoru pro Sdružení architektury a rozvoje jeho člen a šéf největšího rezidenčního stavitele Central Group Dušan Kunovský.

Podle něj se musí stát naučit peníze efektivně rozdělovat mezi města a obce, kde se staví, a tím je k tolik potřebnému rozvoji pozitivně motivovat.

V současné stavební paralýze se často hovoří o tom, kdo má mít v celkovém stavebním rozvoji jakou roli. Kde v tomto ohledu spatřujete místo pro stát, město a městskou část?

Stát má své úkoly, které za něj nemůže vyřešit soukromý sektor. Měl by realizovat jen jasně definovaný okruh staveb – základní stavby dopravní a technické infrastruktury, důležité stavby pro zdravotnictví, sociální péči, vzdělávání a kulturu a stavby potřebné pro bezpečnost a fungování státu.

Dušan Kunovský (47 let)

Vystudoval práva na Univerzitě Karlově v Praze a také na Cambridge University v Anglii, kde získal prestižní stipendium prince Charlese a právní titul Master of Laws. Po studiu se věnoval právní praxi se zaměřením na nemovitosti a následně vstoupil do oblasti developmentu. V posledních letech se zaměřuje hlavně na rozvoj velkých rezidenčních projektů na brownfieldech ve spolupráci s předními architekty. Jeho firma CENTRAL GROUP, kterou založil v roce 1994, je dlouhodobě jedním z největších rezidenčních stavitelů v zemi.

U všech ostatních staveb by měla veřejná správa jen určit jasná a dlouhodobá pravidla. Vše ostatní mají zajišťovat za své peníze a na své riziko soukromí investoři, kteří jsou v naprosté většině případů při výstavbě a rozvoji efektivnější než veřejná správa. Úlohou města je potom výrazně přispívat městským částem na výstavbu veřejné vybavenosti.

V současnosti řeší soukromí investoři nejen technickou a dopravní infrastrukturu na vlastním pozemku a v přímé návaznosti, ale často jsou nuceni investovat také do infrastrukturních staveb v širokém okolí. Tím suplují úlohu veřejné správy, a to samozřejmě zásadně prodražuje nové byty.

Podle vás by tedy soukromí investoři neměli například budovat zázemí pro obchody či školy a školky?

Ve větších projektech jsme my jako investoři schopni budovat prostory pro obchody, služby, restaurace a kavárny, či financovat a vybudovat i parky a dětská hřiště. A můžeme i poskytnout městu pozemky pro potřebnou občanskou vybavenost, tedy zejména školská zařízení sloužící širokému okolí.

Vlastní výstavba škol a školek ale musí být financována z veřejného rozpočtu. Pokud nové byty mají být cenově dostupnější, nemohou tyto náklady v žádném případě nést soukromí investoři a potažmo tedy kupující nových bytů. Zajištění staveb občanské vybavenosti a rozsáhlejší infrastruktury je jednoznačně úkolem veřejné správy, proto také stát vybírá od občanů a firem tak vysoké daně.

Finance z daní

Kde na to ale má město či daná městská část najít peníze? Jejich rozpočty bývají velmi napjaté…

Stát z nové výstavby získává na daních desítky miliard korun. A mohl by mít výrazně více, kdyby fungovala legislativa a úřady. Například za každý nový byt v Praze stát získává v průměru na DPH a dalších daních kolem jednoho milionu korun. Při zhruba 5000 prodaných bytech v minulém roce tak získal jen v Praze kolem pěti miliard.

Kdyby se stavěl potřebný dvojnásobek bytů, mohl mít dvojnásobné daňové příjmy. A stejně je tomu i u dalších segmentů nové výstavby, která je paralyzována nefunkční legislativou a často nefungujícími úřady. Výraznou podporou nové výstavby stát nejen pomůže rozvoji země, řešení problémů dopravy a bytové krize, ale získá i do rozpočtu dalších mnoho desítek miliard korun.

To sice ano, ale z nich vidí samotné obce jen jednotky procent. Zbytek se ztratí v rozpočtu…

Stále dokola upozorňujeme na to, že při přerozdělování takto získaných prostředků by měly výrazně více peněz získávat právě města a obce. Ty totiž nesou hlavní zátěž spojenou s novou výstavbou. Dnes na zajištění potřebné infrastruktury a občanské vybavenosti nemají často finanční prostředky, proto se není čemu divit, že se nové výstavbě obvykle brání.

Další otázkou je, zda by stát neměl ulevit těm, kterým zhoršující se dostupnost bydlení brání pořídit si byt. Snížení DPH na 10 procent by kupujícím u průměrného bytu ušetřilo téměř 300 tisíc korun. Týkat by se to přitom mělo jen těch, kteří budou v kupované nemovitosti bydlet a přihlásí si v ní trvalý pobyt, nikoli investorů do bydlení.

Na rozvojový fond je čas

V minulosti jste veřejně nabízel dobrovolný příspěvek do rozvojového fondu za každou nově postavenou nemovitost. Platí to stále?

Předně se bavme o tom, co udělat pro odstranění současné paralýzy na stavebním trhu, kdy se nedaří povolovat nejen bytové domy, ale i klíčové infrastrukturní stavby typu Pražský okruh. Vždyť o jeho dostavbě se bavíme už neuvěřitelných 20 let!

Praha a s ní i celá Česká republika kvůli zablokovanému rozvoji velmi rychle ztrácí konkurenceschopnost ve srovnání s jinými metropolemi. Až ve chvíli, kdy bude ze strany státu a potažmo města – přičemž nyní myslím Prahu, kde působíme – cítit jasná snaha o odstranění zjevných překážek ve stavebním procesu, se bavme o zmíněném fondu.

Dušan Kunovský na jaře vystoupil na summitu architektury a rozvoje. Zdroj: arch-rozvoj.cz

Zůstaňme ještě u rozvojového fondu. Jak by měl podle vás fungovat?

Ano, pokud se – jak už jsem říkal – podaří vyřešit překážky pro novou výstavbu, pojďme se bavit o tom, co můžeme pro rozvoj Prahy či státu udělat my jako soukromí investoři. Vzhledem k tomu, že jádro našeho byznysu leží v Praze, nabízeli jsme v minulosti městu příspěvky do rozvojového fondu, myslím, že jsme to tehdy nazývali fond veřejných investic.

Ten by musela zřídit Praha sama a my jako investoři bychom do něj přispívali podle jednotného klíče. Adekvátní by mi přišlo 500 korun z m² hrubé podlažní plochy budované nemovitosti. Při zhruba 5000 prodaných bytů ročně všemi developery bytové výstavby v Praze by pak celkové příspěvky činily kolem čtvrt miliardy ročně, tedy 2,5 miliardy za 10 let. A za to už se dá něco udělat a postavit!

Stát je tu pro občana

Co by se tedy mělo podle vás změnit?

Jedním z opatření, které by výstavbu urychlilo, je zavedení fikce souhlasu, která by donutila úřady vydávat stanoviska a vyjádření v zákonných lhůtách. Ty dnes téměř nikdo nedodržuje.

Stát je tu ale přece pro občana, nikoliv naopak! Je placen z našich daní a měl by plnit své povinnosti, tedy alespoň dodržovat lhůty, které si sám stanovil. Když si své povinnosti neplní občané nebo firmy, stát je tvrdě postihuje. Když však své povinnosti neplní stát, investoři jsou odsouzeni jen do pozice „doufajících prosebníků.“ A to je pro investory velmi nepředvídatelné prostředí, které zásadně poškozuje konkurenceschopnost celé země.

Co dalšího by si vyžadovalo změny?

Stavebnictví je zřejmě jediným oborem, do kterého zatím nepronikla elektronizace a které zůstalo uvězněno v dobách Zlatých stránek. V 21. století je ostudné vozit dokumentaci na stavební úřady dodávkou a komunikovat s nimi prostřednictvím papíru. To se již musí změnit!

Digitalizace stavebního procesu, o které se stále jen mluví, ale nesmí znamenat jen to, že všechny složité dokumenty, které dnes máme v papírové podobě, překlopíme do elektronické formy. Radikálně zjednodušit se musí v prvé řadě projektová dokumentace. A to by šlo v horizontu několika měsíců změnou ministerské vyhlášky. Pokud se zjednodušení podaří alespoň pro společná řízení v bytové výstavbě, pomůže to řešit aktuální bytovou krizi.

Zmiňoval jste i Prahu samotnou, může k řešení krize nějak přispět?

Praha je v tomto samozřejmě velmi závislá na státu, jedno opatření, které může udělat sama a hned, ale existuje. Je jím zřízení hlavního stavebního úřadu, kdy stačí jednoduše změnit statut města. Jedno koncepční pracoviště je zcela nezbytné pro dostavbu zablokované dopravní infrastruktury a otevření umrtvených brownfieldů uvnitř města.

Jeden stavební úřad

V čem spočívají výhody takového jednotného úřadu?

Tento stavební úřad by překonal nejednotnost a roztříštěnost rozhodování stávajících 22 stavebních úřadů, metodicky by je vedl, odpolitizoval by je a zajistil prosazování celoměstské koncepce.
Praha zkrátka musí začít fungovat jako jednotná a sebevědomá metropole s jasným dlouhodobým plánem rozvoje. Dnes ale připomíná spíše slabou konfederaci spolu často bojujících 57 městských částí s 22 zcela rozdílně rozhodujícími stavebními úřady.

Jak rychle by se mohlo zřízení hlavního stavebního úřadu projevit v praxi?

Podle mého názoru už tak do roka. O to větším problémem je neschopnost současné koalice se na jeho zřízení domluvit. Koncepce už je připravená, stačilo by její schválení pražským zastupitelstvem.
Ministerstvo pro místní rozvoj, které by bylo odvolacím orgánem, už avizovalo, že je schopno tuto agendu pružně zvládnout a potvrdilo, že tímto krokem by šla Praha vlastně naproti změnám, které přinese nový stavební zákon v uspořádání soustavy stavebních úřadů. Ty budou odděleny od samosprávy, aby nedocházelo k ovlivňování jejich rozhodování ze strany politiků.

Myslím si, že právě tato provázanost radnic se stavebními úřady ale mnohým starostům vyhovuje. Nechtějí se vzdávat svého vlivu na úředníky, kteří ale vykonávají státní správu v přenesené působnosti a měli by rozhodovat naprosto nezávisle.
Přitom s hlavním stavebním úřadem by starostové o vliv na to, co v lokalitě vyroste, nepřišli. Naopak. Mohli by bez obav ze systémové podjatosti uzavírat s investory smlouvy o spolupráci.

A co Praha? Máme mimochodem rok od voleb, cítíte zde nějaký posun?

Problém současné koalice je, že má různá ideová zázemí. Pokrok oproti minulosti ale vidím v tom, že územní rozvoj má na starosti odborník, který mu rozumí a chce, aby se Praha posouvala vpřed (1. náměstek primátora a radní pro územní plánování a rozvoj a architekt Petr Hlaváček, pozn. red.).

Jako pozitivní bych hodnotil především posun v projednávání změn územního plánu, které se v minulém volebním období téměř zastavily a bez nichž nebude možné přetvořit chátrající průmyslové areály a sklady v tolik potřebné byty. Rok po volbách je ale obecně krátká doba na to, aby se podařilo zakonzervované město změnit v rozvíjející se metropoli moderního západního střihu.

Dluh z minulosti je veliký. Navíc development je obecně obor, který má obrovskou setrvačnost. Proto je nutné město nastartovat hned. Byla by škoda promarnit další čtyři roky.

Řešení bytové krize?

Co ale podle vás zajistí řešení současné bytové krize? Vždyť na byt v Praze už nemá při současných cenách ani střední třída…

Musíme si uvědomit, že už teď má město deficit minimálně 20 tisíc bytů. Pokud bude navíc povolování nové výstavby i nadále tak nedostatečné jako v posledních letech, bude tu v roce 2030 chybět 100 tisíc bytů pro víc než 200 tisíc Pražanů.
Situace se tedy nezmění hned, ale dostupnost bydlení pro střední třídu zajistí pouze dobře fungující tržní prostředí se zdravou konkurencí mezi developery a hypotečními bankami bez zbytečné regulace a zásahů veřejné správy.

Město samo přispět nemůže?

Vedle již zmíněných legislativních změn a podpory stavebního rozvoje obecně jsou možnosti samotné Prahy velmi omezené. Jednoznačně pozitivně ale například hodnotím, že město nechce krizi řešit samo vlastní masovou výstavbou. Ta by se totiž stala jen černou dírou na peníze daňových poplatníků. Schválená koncepce družstevní výstavby je pak spíše zajímavým doplňkem než řešením.

Jak už jste zmínil, působíte hlavně v Praze, kde jste ostatně i sám vyrostl. Kam by podle vás jako místního patriota a podnikatele měla česká metropole v budoucnu směřovat?

Navenek to působí, že v tom vedení města nemá jasno. Vždyť i Strategický plán Prahy je zpracován jen do roku 2030. To znamená na 11 let. To je ale doba, kterou dnes v Praze potřebujete, abyste postavili obyčejný bytový dům. Strategický plán by měl existovat s vizí alespoň do roku 2050.

Město musí mít dlouhodobější strategii, která bude počítat s Prahou jako metropolí pro dva miliony lidí. Ta musí určit, jak se bude město rozvíjet, zda hustě a uvnitř svých hranic, nebo zda se má rozrůstat do krajiny. Plán by měl také zohlednit nejen ochranu historického dědictví, ale počítat i s moderní tváří metropole. Nastavovat vize a strategie je jednou z hlavních úloh reprezentace města, ale i státu.

Dva miliony lidí? Kde při zmíněném deficitu bytů chcete najít pro tolik lidí bydlení?

Ano, do deseti let bude v Praze o 150 tisíc lidí víc a za generaci možná o půl milionu. To je zkrátka realita. Nyní je potřeba se rozhodnout, jak na tuto situaci reagovat. Město se může dále rozrůstat do krajiny, musíme si ale uvědomit, že správa řídce osídlených částí je velmi nákladná a dopravně neúnosná.

Druhou možností je, že Praha využije volné prostory uvnitř svých hranic – zejména takzvané brownfieldy (nevyužívané plochy po bývalých průmyslových areálech, pozn. red.) – kterých má na rozdíl od jiných rostoucích západních metropolí dostatek. Pro reálnou představu lze říct, že na tyto vnitřní prostory v Praze by se vešlo celé nové Brno.

Navíc by tím vznikly nové kompaktní městské čtvrti a obecně takzvané město krátkých vzdáleností s kvalitním veřejným prostorem. Když to shrnu, rozvoj Prahy je za mě potřeba plánovat dostatečně hustě a ve vhodných lokalitách i do výšky.

Rozhovor původně vyšel na stránkách Sdružení architektury a rozvoje www.arch-rozvoj.cz