Rozvoji pražských čtvrtí má pomoci dohoda s developery. Budou stavět podle jednotných pravidel

Pořízení nového bydlení v Česku – zejména pak v Praze – je v poměru k platům dlouhodobě nejméně dostupné v Evropě. Podle studie Deloitte, která porovnávala podmínky v šestnácti evropských zemích, musí Češi na průměrný byt o rozloze 70 m² pracovat třikrát déle než Portugalci nebo třeba Belgičané. Velkou měrou je to v českém prostředí dáno nefunkčností systému, zejména pak pomalými povolovacími procesy a komplikacemi, které pro rozvoj bytového fondu vytváří samo město.

CENOVÁ MAPA: Ceny nových bytů v Praze v období leden-únor 2021
(Deloitte Develop Index udává % změnu průměrné ceny volných bytů v nabídce
developerů oproti předchozímu období, tj. listopad – prosinec 2020)

Zvyšování průměrné ceny pražských bytů pokračovalo i v prvních dvou měsících roku 2021. Částka za metr čtvereční stoupla o 2,8 % na 123 400 Kč, tempo růstu cen je tedy nejrychlejší v porovnání s jednotlivými sledovanými obdobími roku 2020. Zdroj: Deloitte a CenovaMapa.org

A důsledek? Developerům se nedaří stavět zdaleka tolik projektů, kolik by chtěli. Na trh se dostává jen omezené množství bytů, jež nedokáže uspokojit poptávku. Zdlouhavé povolovací procesy prodražují konečnou cenu bytu a způsobují, že Praha patří k městům s nejvyšší „regulační daní“ ve světě.

Regulační daň podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) dosahuje v Praze v průměru 66 procent, což je více než kolik z celkové ceny reality zaplatí například obyvatelé newyorského Manhattanu. Jen pro příklad, města jako Birmingham, Detroit či Houston, mají nulovou regulační daň.

Chcete stavět? Přispějte na školu

Klíčem k jejímu snižování má podle IPR být také lepší komunikace magistrátu a městských částí s investory. Pražský magistrát v tomto směru pokročil ve zpracování pravidel pro vyjednávání s developery za účelem jejich dobrovolného příspěvku (kontribuce) na občanskou vybavenost a veřejnou infrastrukturu města v podobě škol, školek, parků nebo bytů rozšiřující bytový fond města.

Velkým tématem nové metodiky se stala výše takového příspěvku. V poslední verzi materiálu je uvažováno v případě vyššího tarifu, kdy se mění územní plán z nezastavitelného území na zastavitelné, s částkou 2 300 korun za m² hrubé podlahové plochy (HPP). V případě brownfieldů nebo jiných pozemků, které už předtím byly určeny pro nějakou formu zástavby, se počítá s nižším tarifem, jež odpovídá částce 700 korun za m² HPP. Materiál má v červnu projednávat Rada hl. m. Prahy.

Konec handlování

Developeři oslovení redakcí Peak.cz jednotná pravidla vítají. Kvitují, že se před se před definitivním přijetím tak zásadního materiálu vedla poměrně rozsáhlá diskuze všech stran, díky čemuž se se podařilo připravit všeobecně přijatelný kompromis.

„Je dobré, že do současného chaosu konečně někdo nastolí jasný řád. Vyjednávání s městskými částmi až dosud připomínalo spíše arabský trh, kdy hlavně ty nejmenší městské části často mívaly naprosto nereálné a nadsazené požadavky,“ uvedl generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.

„Pokud dojde ke změně územního plánu a nová výstavba bude vyžadovat investice do veřejné infrastruktury, tak vnímáme, že je v pořádku stanovit konkrétní pravidla a cenu. Pozitivem je, že developer bude od počátku projektu znát svůj podíl investice do veřejné vybavenosti a může s ním počítat v rozpočtu projektu,“ reagoval Jiří Baloun, vedoucí prodeje a marketingu ve společnosti Geosan Development.

Novinkou pro developery není ani celý princip kontribucí, který je podle generálního ředitele Skanska Reality Petra Michálka dlouhodobou a plně transparentní součástí jejich praxe. Doposud se však lišil přístup jednotlivých městských částí, výše kontribucí i jejich využití.

Vítaný upgrade

„Kontribuce se totiž dosud řešila dle potřeb a preferencí dané městské části, a to buď příspěvkem na infrastrukturu, nebo jejím vybudováním. V tomto nevidím rozdíl,” podotkl Karel Týc, managing partner investiční skupiny Natland, který řídí developerskou část skupiny. Změna územního plánu podle něj v zásadě vychází vždy z nějaké potřeby nebo nutnosti a vzhledem k tomu, že pořizovatelem územního plánu je město, jednalo se tedy o celospolečenský zájem.

„Samozřejmě, že navrhovatel změny může být i investor, ale posuzovatelem je vždy město. Není nic špatného na principu změny územního plánu, velmi často se jedná o vytlačení výroby a průmyslu, respektive jejich funkčních ploch z intravilánu města. Prostě proto, že fabriku ve městě dnešní společnost na rozdíl od šedesátých let již nechce,“ dodal.

VÍCE K TÉMATU: 

Praha se při řešení bytové krize může inspirovat Hamburkem či Vídní, klíčové je využít brownfieldy

Pomohou brownfieldy snížit nedostatek bytů v Praze?

Nedobrou situaci s bydlením chce Praha řešit i vlastními silami

„Některé městské části jako například Praha 5, 7 nebo 22 už mají pevně stanovené příspěvky za m² HPP, jinde ale přispíváme například právě výstavbou školek nebo poskytnutím pozemků pro občanskou vybavenost či sport,“ uvedl Ondřej Šťastný ze společnosti Central Group s tím, že firma vydá na příspěvcích tohoto typu desítky milionů korun ročně.

Zmíněná městská část Praha 5 byla vůbec první pražskou městskou částí, která už v roce 2018 vytvořila zásady pro spolupráci s investory. Strategickou spolupráci s investory prosazuje i současné vedení radnice v čele se starostkou Renátou Zajíčkovou. Od jejího nástupu do funkce v září 2019 do současnosti se podepsalo celkem 13 memorand o spolupráci. Díky tomu se městské části daří vyjednávat potřebné finance v řádu desítek milionů korun pro rozvoj chybějící infrastruktury.

„Pětka je jednou z nejdynamičtěji se rozvíjejících městských částí Prahy, v letech 2003 a 2006 na naši městskou část připadlo vůbec nejvíce zahájených bytů v rámci celé Prahy. (viz statistiky IPR– pozn. redakce). Vyjednávání příspěvků s developery a jejich investice do infrastruktury jsou proto nyní jednou z našich priorit. Z demografických prognóz víme, jaká infrastruktura bude v jednotlivých lokalitách potřeba, a tomu veškeré spolupráce přizpůsobujeme. Se čtyřmi investory proto aktuálně řešíme pozemky a výstavbu základních a mateřských škol, se dvěma zřízení hřiště či parku a s dalšími například polikliniku nebo jiné investice do veřejné infrastruktury,“ upřesňuje Zajíčková.

Praha 5 jde v diskusi a práci s developery ještě mnohem dál, když převzala roli mediátora ve sporu mezi investorem a petenty v ulici Destinova v Košířích. Po několika jednáních s oběma stranami nalezli přijatelný kompromis. Investor souhlasil se stažením žádosti o změnu stavby před dokončením. Zajíčková věří, že i role mediátora je ve vztahu k developmentu klíčová, poněvadž se obyvatelé i vedení radnice často potýkají s důsledky minulých politických reprezentací.

Svoji metodiku pro jednání s developery má od loňského března také Praha 10, její pravidla vznikla ve spolupráci s Ústavem prostorového plánování Fakulty architektury ČVUT v Praze.  „Jsem moc rád, že tento záměr vzniká i na úrovni magistrátu a věřím, že jsme mu přitom mohli posloužit jako inspirace,“ uvedl místostarosta pro Prahu 10 Martin Valovič (ODS).

V Praze 11 zase u většiny projektů preferují před finančním plněním to naturální. „Naturální plnění v podobě nové školky, křižovatky, parku, hřiště apt. má tu výhodu, že je v lokalitě hned vidět,” uvedl Ondřej Prokop, místostarosta Prahy 11.

Win-win řešení…

Přestože je příspěvek dobrovolný, sami developeři podle Valoviče na jeho úhradu bez problému přistupují a oceňují předvídatelnost procesu a jeho transparentnost. „Garantujeme jim, že jejich peníze do poslední koruny použijeme na domluvené veřejně prospěšné účely. Troufnu si říct, že jsme našli win-win řešení, kdy dochází k oboustranně výhodné spolupráci,“ dodal. Praze 10 se tímto způsobem podařilo za poslední rok zajistit příspěvky v řádu desítek milionů korun.

Naproti tomu MČ Praha 4 jednotná pravidla pro spolupráci s investory na rozvoji území schválena nemá. U významnějších projektů postupovala cestou uzavření memoranda či smlouvy o spolupráci dle konkrétních dohod s investory a potřeb daného území. Záměr vytvořit celoměstská pravidla proto vítá.

„Metodika je primárně určena pro větší projekty, pro které se pořizuje změna územního plánu. U těchto projektů může v případě uzavření dohody se samosprávou dojít k částečnému zkrácení doby pořízení změny územního plánu,“ kvituje přínos pravidel spolupodílu investorů do území tiskový mluvčí úřadu Prahy 4 Jiří Bigas.

Dosud se totiž podle Petry Vaňkové z úřadu MČ Praha 22 městské části s investory drží ve vzájemném šachu u celé řady projektů. Městské části se aktivně brání proti dalšímu rezidentnímu developmentu zejména proto, že nemají dostatečné finanční prostředky na rozvoj potřebné infrastruktury. Investoři naopak nechtějí na podobný rozvoj přispívat, jelikož již mají spočítaný byznys plán konkrétního projektu, který s příspěvky nepočítá.

„S novou metodikou jde v každém případě o posun vpřed. Investorům nevyhovují disproporce v přístupu v rámci jednotlivých městských částí, a pokud budou předem jasná pravidla hry, přizpůsobí tomu ekonomiku projektu,“ dodává Vaňková. Úskalí ovšem vidí v možném „přerozdělování“ vybraných kontribucí na jednotlivé městské části. „V praxi se může např. stát, že kontribuci bude inkasovat městská část, jejíž infrastrukturní deficit ve skutečnosti řeší sousední městská část – typicky spádovost škol a školek. Kontribuce by měla obdržet ta městská část, která skutečně řeší infrastrukturní nedostatky,“ upozorňuje Vaňková.

NAPSALI JSME PRO VÁS: 

Příčiny a důsledky současného žalostného stavu na trhu bydlení. Neměl by se víc zapojit stát?

Vlastislav Bříza (Koh-i-noor): Peníze jsou krev. Kdo je nemá, umírá

Martin Juřík (APUtime): Nejlepší šéf? Robot, který zaměstnance vytrhne z rozhodovací paralýzy

…které má své mouchy

„Záměr kontribucí je správný, bohužel přichází pozdě – v době, kdy již nelze podávat podněty na změny územního plánu a tři roky po schválení takových pravidel na MČ Praha 5. Dlouhodobě říkáme, že rozvoj Prahy je nezbytný, bytová výstavba však musí být doprovázena dostatečnou občanskou a veřejnou vybaveností a udržovanými parky a kvalitní dopravní infrastrukturou. K zjednodušení výstavby to nepřispěje, ke kvalitě bydlení a zajištění potřeb pro občany ano,“ komentuje Zdeněk Doležal, radní pro oblast územního rozvoje a zastupitel MČ Prahy 5.

Úskalí metodiky podle místostarosty Prahy 6 Jakuba Stárka spočívá také v tom, že stanovený příspěvek nepokryje ani třetinu toho, co je potřeba pro výstavbu škol a školek. Podle něj je proto nutné, aby se stabilizovaly i další mechanismy – například dotace ze strany magistrátu za spoluúčasti městské části –, které zajistí, že základní infrastruktura vznikne spolu s bytovou výstavbou.

Developeři jsou připraveni platit přiměřené poplatky na rozvoj okolí projektu, naproti tomu ale apelují, že jejich povinností není pokrýt veškeré náklady na veřejnou infrastrukturu. „Zajistit financování občanské vybavenosti má být primárním úkolem veřejné správy. Od toho platíme daně. Jen v Praze inkasuje stát za každý nový byt na daních kolem jednoho milionu korun,“ zdůrazňuje Šťastný z Central Group.

Za adekvátní příspěvek, který by podle něj v Praze nezvyšoval cenu bytů, by považoval 500 korun za metr čtvereční HPP, což by vycházelo na asi 50 tisíc za průměrný byt. „Tuto částku by ještě investoři mohli být schopni pokrýt ze své rezervy a zisku,“ dodal Šťastný.

Kriticky, či spíše s rezervou, se k nové metodice staví také místostarostka MČ Praha 19 Ivana Šestáková. Úroveň navrženého podílnictví je podle ní naprosto nedostatečná, nehledě na to, že jejich právní vymahatelnost je sporná. „Developer – investor ji bude vnímat jako konečnou kompenzaci, avšak městská část za to nepostaví ani dětské hřiště,“ uvedla Šestáková s tím, že magistrát zase bude vnímat vyplacenou kontribuci za vyvinění se z povinnosti investic do veřejného sektoru (školství, zdravotnictví, MHD atp.) a ponechá vše na městských částech.

V současné době na Praze 19 řeší například výstavbu mateřské školy, parku, cyklostezek či hřišť formou smlouvy o spolupráci a darovací smlouvou, kde je vyjmenováno, co investor pro MČ postaví, udělá, zaplatí. „Ještě se nám nikdy nestalo, aby firma následně cukla ze svých slibů, je to pro ně otázka prestiže a MČ to ráda náležitě prezentuje. Bohužel to u nás i vedlo k tomu, že jsme byli obviněni z podjatosti a stavební řízení muselo být předáno k řešení na stavební úřad jiné městské části. Myslím, že kdyby někdo obdržel „krabici s vínem“ tak to v tichosti projde,“ posteskla si Šestáková.

Metodika není samospásná

Celopražská jednotná pravidla umožní přeskočit zdlouhavou fázi vyjednávání a rovnou podepsat dohodu s danou městskou částí. Pokud ze strany magistrátu vzniknou i podpůrná právní stanoviska a vzorové smlouvy, může být celý proces nastavení vzájemné spolupráce velmi rychlý a hladký. Vlastní zjednodušení, zrychlení a zlevnění výstavby to ale podle mnohých developerů nepřinese.

Nepřiměřeně vysoké příspěvky požadované po investorech se podle nich naopak mohou promítnout do koncových cen bytů. Sám iniciátor metodiky architekt a 1. náměstek primátora hl. m. Prahy Petr Hlaváček připouští, že pokud by prošla pravidla v nynější verzi, mohou nové byty v Praze dokonce zdražit v průměru o dvě až tři procenta.

V některých, zejména stabilizovaných nebo menších lokalitách, kde developeři s kontribucí nepočítali, k tomu podle generálního sekretáře Asociace developerů Zdeňka Soudného skutečně může dojít. Vesměs ale investoři už do svých plánů kontribuci zakalkulovali, takže žádné skokové zdražování pražských novostaveb neočekává.

Obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová ovšem poukazuje na to, že příspěvky do fondu budou často znamenat, že dojde ke dvojitému navyšování ceny ze stejného důvodu. Při koupi pozemku se investoři již běžně setkávají s tím, že pokud je možné parcelu dle územního plánu zastavět, prodávající automaticky zvyšuje cenu, přestože nabízený pozemek nemá zatím vydané stavební povolení. Vadí ji také, že nová pravidla stanovují výše příspěvků a povinnosti zejména pro developery a není v nich příliš definována role samotné MČ. „Rozvoj města by měl být o dialogu a partnerském přístupu, což z tohoto návrhu jednoznačně nevyplývá,“ uvedla Bartoňová.

Developeři se poroto shodují, že jednotná pravidla jejich kontribuce je jen dílčím krokem, který bytovou krizi a předražené bydlení v Praze rozhodně nevyřeší a je podle nich třeba hledat koncepční a systémové řešení v podobě daňových a legislativních opatření.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: 

Moje auto, můj hrad. Češi vysáli z trhu obytné vozy a karavany

Anatomie neúspěchu. Pandemie otestovala připravenost Česka na nečekané ohrožení

Očima ekonoma: Proč má koruna letos to nejlepší za sebou a už moc neposílí?

Změna RUD a DPH na byty

Evžen Korec z Ekospolu vidí řešení v novele stavebního zákona v podobě předložené poslancem Martinem Kolovratníkem (ANO). Návrh podle něj zaručuje výrazné zkrácení povolovacího procesu. „Díky tomu by nové byty mohly být levnější o stovky tisíc korun. Neúměrné administrativním průtahy je totiž podle našich výpočtů prodražují v průměru o deset procent. To v případě bytu za šest milionů korun dělá nezanedbatelných 600 tisíc korun,“ apeluje.

Městským částem by při financování rozvoje výrazně pomohla změna rozpočtového určení daní (RUD), myslí si výrobní ředitel JRD Roman Havlíček. Díky ní by se nově vracela část vybraného DPH z prodaných bytů zpět do lokality.

„Z každého bytu prodaného v minulém roce v našem hlavním městě bylo jen na DPH vybráno v průměru cca 1,5 milionu korun. To jsou ročně miliardy, za něž by se v Praze mohlo postavit několik škol, parků nebo posílit MHD,“ uvedl místostarosta Prahy 11 a zastupitel hl. m. Prahy Ondřej Prokop v diskusi u květnového kulatého stolu na téma kontribucí, který hostila poslankyně Monika Červíčková (ANO).

Z těchto miliard ale obce a města téměř nic nemají. A dokládají to i data společnosti Deloitte. Developerská činnost v Praze přispěla loni k celostátnímu výběru daní částkou 14,2 miliardy korun, z toho 11,6 miliardy doputovalo do státního rozpočtu, 700 milionů krajům a 1,9 miliardy městům a obcím. Konkrétně Praze z uvedeného výběru daní přísluší jen asi 550 milionů z celkových 90,5 miliardy tržeb, které development v Praze loni vygeneroval.

Řešením by podle Šťastného z Central Group byla spíše než změna RUD drobná úprava systému daní a poplatků na principu 10+5, tedy snížení DPH u bytů z 15 na 10 procent s tím, že zbývajících pět procent by formou místního poplatku získávaly přímo města a obce, kde se byty staví.

Veřejné finance by touto změnou nepřišly ani o korunu, jen by spravedlivou a nutnou část pro svůj rozvoj získávaly samosprávy. Města a obce by tak měly dostatek peněz na potřebnou infrastrukturu a neměly by důvod se nové výstavbě bránit.

Cestu k levnějším bydlení prostřednictvím snížení DPH na byty vidí i ostatní developeři. Scénářů existuje celá řada, teď už je jen prosadit.