Pomohou brownfieldy snížit nedostatek bytů v Praze?

Nejméně deset tisíc bytů potřebuje Praha postavit každý rok, aby se zlepšila dostupnost bydlení v metropoli. A to navzdory tomu, že cena za metr čtvereční se za posledních deset let zdvojnásobila na průměrných 110 tisíc korun za metr. Vysoké ceny ani pandemie koronaviru však dění na pražském realitním trhu loni nijak neutlumily.

Podle únorových dat společnosti Central Group se v posledním čtvrtletí loňského roku v Praze prodaly rekordní dva tisíce nových bytů, za celý rok to bylo necelých šest tisíc bytů.

„Pro český rezidenční trh znamenal rok 2020 z hlediska prodejů třetí nejsilnější rok v uplynulé dekádě. Lidé považují pořízení bytu za bezpečnou investici, podpořenou navíc velmi nízkými úrokovými sazbami,“ upozorňuje Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Město už má strategii

Obecně lze říci, že Praha rozhodně trpí nízkou výstavbou. Podle serveru Finsider.cz však i přesto existuje více než 200 developerských projektů, nicméně většina má kolaudaci naplánovanou až na roky 2022 a 2023. „Poptávka po bytech v Praze je silná, jejímu uspokojení brání především pomalé schvalovací procesy,“ podotýká Michálek.

Po delší době se ale blýská na lepší časy. Nedávno Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) představil nová pravidla výstavby v Praze, která především nastavují podmínky ve vztahu k investorům. Podle nich se například developeři budou podílet na financování školek, městských bytů a parků.

A především by se pražské zastupitelstvo mělo během příštích měsíců zabývat schvalováním strategie pro rozvoj bydlení v hlavním městě. Ta má být základním strategickým rámcem, který by měl formulovat „hlavní principy a žádoucí směřování agend, jež v kontextu hl. m. Prahy souvisejí s tématem bydlení“, stojí ve strategii. „Cílem je stavět 9 000 bytů ročně a vlastnit 35 000 městských bytů do roku 2030. Stavět by se mělo zejména na nevyužitých brownfieldech i na vhodných městských pozemcích,“ uvádí IPR, který strategii zpracoval.

Pandemie trh neovlivnila

I přes to, že ceny na pražském realitním trhu jsou vysoko a pandemie koronaviru ochromila řadu odvětví tuzemské ekonomiky, dění na trhu s bydlením dynamiku rozhodně neztratilo. Jak vyplývá z vyjádření realitních firem na trhu v Česku pro ČTK, tržby jim meziročně stouply, u některých více než o deset procent.

Zájem kupujících podle firem přechodně opadl pouze v několika týdnech po vyhlášení nouzového stavu loni v půli března, podzimní druhá vlna se již výrazněji neprojevila.

Důvodem vysoké poptávky byly obecně podmínky na finančních trzích, kdy řada lidí dávala přednost investici do nemovitostí před finančními aktivy, jako jsou například státní dluhopisy. Ty totiž nebudou v řádu let téměř nic vynášet a zřejmě ani nepokryjí inflaci.

GRAF: Vývoj objemu nových hypoték a počtu prodaných nových bytů v Praze
Čtvrtletní údaje od roku 2015 do roku 2020, počet bytů je v abs.číslech, objem hypoték v mil. Kč.

Zdroj: Společné analýzy Central Group, Trigema, Skanska; ČNB

Jistou brzdou pro dění na trhu tak mohou být vysoké ceny. I když podle Petra Hlaváčka, náměstka primátora hlavního města Prahy, do jehož kompetence spadá územní plánování a rozvoj, není cenová úroveň bydlení v Praze zas tak odlišná v porovnání s jinými městy v Evropě.

„Stojíme si špatně z pohledu výše místních platů. V tomto kontextu lze mluvit o krizi bydlení, když tato takzvaná krize cen město destruuje a neumožňuje jeho rozvoj,“ řekl exkluzivně pro Peak.cz.

Brownfieldy šancí pro Prahu

Příležitostí, jak zlepšit bytovou nabídku v Praze, by se mohly stát plochy bývalých fabrik – tzv. brownfieldy. Těch je po Praze několik desítek, v minulosti v těchto prostorech byly průmyslové areály nebo nádraží.

IPR již dříve uvedl, že jen 11 největších území má v součtu rozlohu 940 hektarů, ale míst, která lze označit za brownfieldy, je výrazně více. Podle odhadů institutu by po zastavění mohly nabídnout živobytí pro více než 150 tisíc lidí a také přes 200 tisíc nových pracovních míst.

Stavby na brownfieldech a s tím spojené hustější zalidnění města by podle ředitele IPR Ondřeje Boháče mohly přispět k lepšímu hospodaření metropole. „Dělali jsme studie, které ukázaly, že člověk žijící v centru je díky sdílení nákladů a infrastruktury pro Prahu asi třináctkrát levnější než jedinec bydlící na okraji města,“ prohlásil nedávno v rozhovoru pro Hospodářské noviny.

Mediálně jsou sledované především projekty poblíž pražského centra, jako je třeba přestavba okolí Masarykova nádraží. Tamější prostory přestavuje skupina Penta, přičemž návrhy pro ni připravila světoznámá, nedávno zesnulá architektka Zaha Hadid. Dalším výrazným projektem je přestavba poblíž smíchovského nádraží, kde Sekyra Group vybuduje celou novou čtvrť, nebo plocha v území Bubny-Zátory.

Podle IPR má nejvyšší potenciál pro bydlení právě zejména území Bubnů (až 27 tis. obyvatel), Nákladové nádraží Žižkov (až 15 tis. obyvatel), dále Smíchovské nádraží, Rohanské nábřeží nebo Nová Ruzyně.

Vizualizace: Developerská společnost Sekyra Group realitního magnáta Luďka Sekyry zahájila stavbu projektu Smíchov City na území kolem smíchovského nádraží. Rozsáhlý projekt startuje v severní části lokality u dopravního uzlu Na Knížecí (na snímku). Zdroj: Sekyra Group

Nicméně stavět by se mělo i na menších plochách, kde sice nejde o tak výrazné projekty, ale i ty by měly situaci s bydlením v Praze zlepšit. Například poblíž zastávky Lihovar na Smíchově, ve vršovické továrně Koh-i-noor nebo v bývalém areálu Interlov poblíž stanice metra Roztyly.

„Praha je ve fázi jako Mnichov před 20 lety, který také podporoval výstavbu na brownfieldech. Naší první povinností je pomoci prostřednictvím brownfieldů zacelit město a využít již stávající dopravní infrastrukturu, která už u nich je,“ myslí si Hlaváček.

Musí se stavět?

Rozvoj bytové výstavby ale nemá jen zastánce. Například opoziční politik a senátor Ladislav Kos se domnívá, že Praha už je zabydlená dost, a proto není třeba v metropoli stavět další byty.

„Je tady do prostoru pouštěná teze, že se v Praze málo staví. A že je zde nedostatek bytů a jsou vysoké ceny. A na to, aby se dal trh do pořádku, že je třeba stavět více a více,“ nesdílí názor potřeby další výstavby senátor, který je zároveň opozičním zastupitelem v Praze 11.

Nicméně připouští, že pokud by se někde stavět mělo, pak právě na volných brownfieldech v Praze. „Začíná se objevovat takový nešvar, že se brownfieldem nazývá každá plocha, která je zelená, neřízeně zarostlá stromy, kde se shromažďují bezdomovci. Takové pojetí se mi určitě nelíbí,“ vyjadřuje svůj kritický názor.

A poukazuje právě na projekt plánované zástavby průmyslové oblasti Interlov poblíž stanice metra Roztyly. Podle něj by místo plánovaného projektu měla v místě zůstat „neudržovaná zeleň přirozeně přecházející do Krčského lesa.” V reálu jde o náletový porost rostoucí na sutinách a výsypkách bývalého areálu Interlov. Záměrem projektu je stavba kancelářské budovy, která by odstínila hluk z křižovatky Jižní spojky a výpadovky z města, a touto budovou již odstíněná bytová výstavba, kterou na hranici lesa doplňuje park pro veřejnost.

Dopravně dostupné

Náměstek Hlaváček u tohoto projektu naopak podotýká, že hlavní město se přiklání k tomu, aby v lokalitě k výstavbě došlo.

„Tamní území se zjednodušeně řečeno dělí na prostor brownfieldu v dotyku s vysokokapacitní křižovatkou a na zelené území, které je vyprojektováno k podpoře a zachování. Navíc je tam stanice metra a zástavba se tam dá provést kultivovaně,“ připomíná. Výhledově by podle něj mohlo podobně dojít k rozvoji oblasti Nových Dvorů, kam by měla vést budoucí linka metra D.

A dodává, že podobně lze využít i další místa, kam již dobře vede městská hromadná doprava jako třeba právě Praha Bubny.

Na pomezí tří pražských čtvrtí, v širším centru Prahy, se nachází brownfield po bývalém nádraží Praha – Bubny o rozloze 110 ha, tedy velikosti srovnatelné se Starým Městem. Na snímku je vizualizace uvažované zástavby tohoto území a její napojení na stávající čtvrti. Zdroj: IPR

Paradoxem podle něj tak například je, že teprve nyní se pomalu, ale jistě začíná stavět v oblasti Palmovky. Přitom jde o dobře dopravně dostupné místo, které navíc je blízko centra.

S tím souhlasí i Ondřej Boháč: „Město musí usilovat o to, aby nové bydlení vznikalo primárně v kompaktních a dobře vybavených městských lokalitách a dalo vzniknout tzv. městu krátkých vzdáleností. Tím se také minimalizují náklady na potřebnou infrastrukturu.“

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT:

Příčiny a důsledky současného žalostného stavu na trhu bydlení. Neměl by se víc zapojit stát?

Pět důvodů, proč se ceny pražských bytů drží tak vysoko a nepadají

Václav Jonáš (CA Immo): Dnes firmy chtějí, aby relaxační prostory byly srdcem kanceláří

Místo zkrácení lhůt přinese nový stavební zákon spíše opak, kritizují normu odborníci

Faktor demografie

Kromě samotné zástavby prostor hraje významnou roli i demografie. Na řadě míst sídlištního typu, která vyrostla v sedmdesátých letech, nyní totiž žije většina obyvatel, kteří se pomalu dostávají do seniorského věku. Anebo se tyto lokace stávají jen „noclehárnami“ pro lidi, kteří jezdí do metropole za prací.

Strategie IPR také zmiňuje faktor nízké mobility a odkazuje se na sociologické šetření agentury Median z roku 2017. Z průzkumu vyplynulo, že více než třetina (34 procent) dotazovaných Pražanů bydlí na své současné adrese po dobu 21 a více let. Po dobu 11 a více let se nepřestěhovalo dokonce 55 procent respondentů.

GRAF: Výstupy ze sociologického šetření poukazující na stabilitu v oblasti bydlení v Praze
Výstup z průzkumu agentury Median v roce 2017, v procentech.

Zdroj: Strategie rozvoje bydlení/Media

Pro mladé rodiny s dětmi jsou oproti  sídlištím lákavější nové projekty. „Nová výstavba je klíčová pro oživení stárnoucí věkové struktury obyvatelstva. To je například jeden z palčivých problémů pražských sídlišť,“ uvádí ve své studii, kterou má Peak.cz k dispozici, ekonom a demograf Martin Červinka.

Nové projekty podle něj do lokality také přivádějí právě ekonomicky aktivní obyvatele, kteří posilují celkovou kupní sílu, což vede k rozvoji dalších služeb. A v neposlední řadě jsou ekonomickým přínosem pro rozpočet městských částí. „Starší věkové skupiny bohužel objektivně nelze označit za příjmově nadprůměrné,“ uvádí Červinka.

GRAF: Prognóza průměrného věku a podílu obyvatel vyšších věkových kategorií na celkové pražské populaci do roku 2070 

Zdroj: ČSÚ

Rigidní nabídka služeb

Odborníci zároveň dodávají, že se stárnoucím obyvatelstvem stárnou vlastně i na ně navázané služby.

„Majitelé a provozovatelé služeb stojí i před klíčovou otázkou, zda mají ještě do obnovy či nějakého rozvoje investovat. Nemají totiž jistotu či vizi dlouhodobější budoucnosti svého byznysu,“ říká Jiří Dohnal, starosta městské části Praha 11.

Podle něj nedostatek bytů zaměřených na rodiny vedl k tomu, že obyvatelé odešli do jiných městských částí. A za primární důvod považuje právě fakt, že se zde několik let nestavělo a rozvoj byl zastaven.

„Potřebujeme, aby naše městská část držela primárně rodiny s dětmi, tedy tu střední ekonomickou třídu, aby se rozvíjely a zůstávaly zde. V tomto směru městská část nebyla v posledních letech přívětivá,“ tvrdí a dodává, že se bude snažit zastavit či zbrzdit další odchody střední třídy.

Byt jako investice

Výrazným hybatelem poptávky po bydlení je jejich investiční vlastnost, kterou navíc posílily realitní fondy nakupující celé bytové celky pro nájemní bydlení. „Pořád platí, že i v omezení ekonomiky je nemovitost jakýmsi konzervativním uchovatelem hodnoty, a data to jen potvrzují,“ shodují se v názoru na loňské dění odborníci. Navíc předpokládají, že „investiční trend“ bude pokračovat.

Senátor Kos však právě v tomto vidí jeden z důvodů, proč by se nemělo bezhlavě stavět. „Existuje celá řada studií, podle nichž se byty více a více kupují na investici, a ne pro samotné vlastnictví a využívání. Ať už jsou pak pronajímány, nebo jsou nechány prázdné a čeká se na jejich zhodnocení v kupní ceně. To je jeden důvod, proč ani větší množství bytů nevyřeší bytovou situaci,“ domnívá se Kos.

Nicméně současný trend je především důsledkem vývoje na trhu, kdy v době nízkých úrokových sazeb přinášejí investice do bytů jisté zhodnocení, které se pohybuje v průměru kolem pěti procent ročně. I přes vysoké prodejní ceny tak přinášejí jistou návratnost, která je navíc zajištěna samotnou nemovitostí.

„Investiční byty se staly – zcela neprávem – obětí současné bytové krize. Nejde o byty, které hromadně skupují nějací boháči, a vyřazují je z bytového fondu, čímž způsobují nedostatek bytů a jejich další zdražování,” podotýká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky.

Podle asociace většinu tzv. investičních bytů kupují lidé ze střední třídy, kteří do nich ukládají své úspory, nezřídka i penzijní. „Tyto byty poté pronajímají – tedy uvolňují na bytový trh a jeho kapacitu tím zvyšují. Nebo je později přenechávají svým dětem. Snaha ostrakizovat ty, kdo své poctivě naspořené peníze rozumně investují, a kdo jejich prostřednictvím podporují dostupnost bydlení i těm, kdo si nemohou nebo nechtějí koupit vlastní bydlení, je velkou chybou,” dodal pro Peak.cz.

Nájemní bydlení na vzestupu

Lidé z branže však i přes cenový vývoj očekávají, že zájem o nákup nemovitostí (nejen) v metropoli se nezmění a bude nadále stoupat. Nicméně postaví-li se v Praze nové čtvrti a zvýší-li se počet bytů, mělo by to přinést tlak na ceny, které by nemusely dále růst.

„Při výběru budou kupující více dbát na komfort, zejména na dostatek prostoru k práci z domova i na možnost venkovních aktivit. Lidé si v lockdownu uvědomili, že do kvality bydlení se vyplatí investovat,“ poznamenal Peter Višňovský, ředitel realitní společnosti Lexxus.

Stále významnější roli bude podle něj hrát i nájemní bydlení. Zejména v Praze šly ceny nájmů dolů, neboť kvůli pandemii covidu došlo k výraznému propadu poptávky po krátkodobém bydlení.

Navíc i sami developeři zvyšují počet bytů, které namísto prodeje nabízejí právě k pronájmu. Pro mnoho Čechů je to mnohem přijatelnější alternativa k vlastnickému bydlení.

„Pořád platí, že Češi raději byt vlastní. V tom máme rozdílnou povahu například oproti Němcům nebo dalším evropským státům, kde je pronájem běžnou záležitostí a žijí tak i celý život. I tak se ale u nás tento trend postupně mění, zejména u mladší generace, která se nehrne do hypoték na rozdíl od generace rodičů,“ citovala stanice CNN Prima NEWS Tomáše Wildta z investiční společnosti Vihorev Group.

Hovoříme-li o dostupnosti nájemního bydlení pro širokou veřejnost, v roce 2020 vzrostly v regionech ceny pronájmů o vyšší jednotky procent. Pražský trh je spíše na stagnační či v lehce poklesové trajektorii vzhledem k uvolnění bytů z krátkodobých pronájmů do dlouhodobých.

Co tedy lze čekat?

V procesu zlepšení výstavby bydlení, podpory stavebního rozvoje (nejen) v Praze a navýšení bytových možností hraje roli celá řada faktorů. Od samotné situace na trhu přes legislativu (chystá se nový stavební zákon), vztah města s developery až po možné lokality.

Když se tedy vrátíme k otázce z titulku: pomohou brownfieldy snížit nedostatek bytů v Praze? Asi se shodneme, že nejsou samospásné, přesto jsme je v redakci vyhodnotili jako faktor s velkým potenciálem. Jednak proto, že se lze inspirovat v zahraničí, jednak proto, že jde o relativně dostupné lokality, které neroztahují město do šířky.

I proto se budeme tímto tématem nadále zabývat, ať už formou analýz, rozhovorů, nebo videoreportáží či podcastů.