Ceny komerčních nemovitostí padají. Evropské i americké banky mohou mít problémy

Evropské banky čelí stále většímu tlaku, který souvisí s tím, že zejména v Německu, ale i ve Spojených státech, dochází k prudkému poklesu cen komerčních nemovitostí. Nejvíce je postižena německá banka Deutsche Pfandbriefbank. Celkově měly evropské finanční domy poskytnout tomuto sektoru s nemovitostmi 1,4 bilionu eur (35 bilionů korun), varoval německý Wirtschaftswoche.

Pro akcionáře bank se jedná o rostoucí riziko. Obávají se, že banky, které developerům půjčovaly, budou muset nést tíhu nesplácených úvěrů. Pozornost se upírá zejména na německý realitní trh, kde ceny komerčních nemovitostí padají nejrychleji.

Obrat trendu je v nedohlednu

V posledním kvartále loňského roku to bylo o rekordních 12,1 procenta, uvedla německá bankovní asociace VDP. Od poloviny roku 2022 se ceny nemovitostí snížily o 16,5 procenta.

„Obrat trendu u cen nemovitostí je zatím v nedohlednu. Situace zůstane obtížná i v roce 2024,“ varoval ředitel VDP Jens Tolckmitt. Souvisí to s tím, že v chřadnoucí německé ekonomice, jež se dostala do recese, klesá poptávka po komerčních nemovitostech, tedy po pronájmu kancelářských prostorů. A také letos by ceny měly dále klesat. Kupci kancelářských prostor naopak požadují stále vyšší slevy.

Německá realitní krize, jež je nejhorší za posledních deset let, je doprovázena bankroty některých firem a propadem stavebnictví. Zvyšují se úrokové míry a tím se prodražují úvěry, výrazně narostly náklady ve stavebnictví, zejména stavebních materiálů. Globálně situaci zhoršuje i pokles cen ve dvou největších ekonomikách, v USA a Číně.

GRAF: Vývoj akcií německé banky Deutsche Pfandbriefbank
Za posledních 12 měsíců, v eurech.

Zdroj: Google Finance

Právě německá banka Deutsche Pfandbriefbank po výrazném oslabení svých akcií musela navýšit své rezervy. Za posledních dvanáct měsíců akcie odepsaly 60 procent své hodnoty. Banka se silně angažovala také na americkém realitním trhu.

Problémy by mohly pocítit i banky ve Francii a Nizozemsku, uvedl německý týdeník. Evropská centrální banka (ECB) totiž varovala, že ceny komerčních nemovitostí klesly v celé Unii zhruba o deset procent.

Realitní krize odezní až v roce 2025

Řada realitních společností doufá, že se během roku negativní trend obrátí. Podle části analytiků je ale potřeba počítat s tím, že realitní krize odezní až během roku 2025.

Úvěry v sektoru komerčních nemovitostí tvoří podle Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA) v Německu pětinu všech úvěrů v rámci EU. V absolutní částce tyto úvěry představují částku 285 miliard eur.

Největšími věřiteli jsou Deutsche Bank, následují LBBW, Bayerische Landesbank a Aareal Bank. Například právě největší německá banka Deutsche Bank oznámila, že jen v americkém komerčním realitním sektoru má úvěry ve výši 17 miliard eur.

Celkem pak evropské bankovní domy půjčily na americkém trhu 76 miliard eur, uvedla EBA.

Problémy mohou mít i banky ve Francii a Nizozemsku

Do financování komerčních nemovitostí jsou podle evropského bankovního orgánu ve větší míře zapojeny i finanční instituce ve Francii a Nizozemsku. Jedná se hlavně o banky BNP Paribas a Rabobank.

ECB nicméně tvrdí, že se nejedná o systémové riziko, jež by ohrožovalo celý bankovní sektor. Mezinárodní měnový fond (MMF) naopak varoval, že do problémů se mohou dostat hlavně menší a regionální banky ve Spojených státech.

Web americké televize CNN napsal, že se v současnosti jedná o největší realitní krizi od roku 2008, kdy svět zasáhla globální finanční krize. Ta začala nejprve hypoteční krizí v Americe, kdy praskla realitní bublina na americkém trhu.

Před otřesy na americkém bankovním trhu varovala i americká ministryně financí Janet Yellenová.

GRAF: Vývoj akcií banky New York Community Bancorp
Za posledních 12 měsíců, v USD.

Zdroj: Google Finance

Hlavní ekonom investiční společnosti Argos Capital Kryštof Míšek se rovněž domnívá, že otřesy na americkém realitním trhu mohou negativně ovlivnit americké banky. S nárůstem úrokových sazeb bude mít stále více subjektů potíže se splácením a refinancováním úvěrů.

Úvěry za tři biliony dolarů

Podle studie ekonomického think tanku National Bureau of Economic Research (NBER) dosahuje objem úvěrů do nemovitostí na americkém trhu 2,7 bilionu dolarů (63 bilionů korun).

„Podle výzkumu NBER se zdá, že přibližně 14 procent všech úvěrů na komerční nemovitosti a 44 procent úvěrů na kancelářské budovy je v záporném vlastním kapitálu. V praxi to znamená, že dluh je vyšší než hodnota nemovitosti. Potvrzení toho, že jde o skutečnou ‚doutnající bombu‘, potvrdila v posledních týdnech americká banka New York Community Bancorp (NYCB). Ta pod tíhou ztrát z úvěrů z komerčních nemovitostí během několika málo týdnů odevzdala na burze více než 70 procent své hodnoty,“ napsal v komentáři k americké realitní krizi Míšek.

Poptávka po kancelářských prostorách je stále nižší ve srovnání s předpandemickou úrovní. Lidé se jen neradi vzdávají možnosti práce z domova. Celou situaci navíc z globálního hlediska zhoršuje i realitní krize v Číně, kterou nelze podceňovat, dodal hlavní ekonom investiční společnosti Argos Capital.