Václav Jonáš (CA Immo): Dnes firmy chtějí, aby relaxační prostory byly srdcem kanceláří

Během posledních měsíců se značně změnil pracovní rytmus a potřeby zaměstnanců a také se mění a vyvíjí podoba kanceláří. Kanceláře, které vyrůstají v poslední době, se stávají příjemným a pohodlným místem, které je flexibilní a poskytuje prostory k pracovní interakci i soukromí.

„Dramaticky se mění poměr prostor pro práci a pro relaxaci ve prospěch těch odpočinkových. Klasický koncept kanceláří budovaných před dvaceti lety byl 9 : 1 ve prospěch prostor pro práci. Moderní kanceláře mají dnes ten poměr v extrému i 1 : 1, což je velmi výrazný posun,“ popisuje současný trend Václav Jonáš, ředitel CA Immo Czech Republic.

Ta je místní pobočkou rakouské společnosti CA Immo, která více než třicet let působí v Německu, Rakousku, ve střední a východní Evropě a spravuje celková nemovitostní aktiva za více než pět miliard eur. V Česku dokončuje přestavbu v pražském Karlíně, River City Prague, kde již nyní nelze na břehu Vltavy přehlédnout moderní kancelářské budovy Danube House, Nile House a Amazon Court.

„V projektu River City Prague dokončujeme nyní dvě další budovy, a to Mississippi House, Missouri Park, které v létě přibudou k již existujícím budovám v našem portfoliu,“ přibližuje současné projekty Jonáš v exkluzivním rozhovoru, který se tematicky točil nejen kolem nich, ale i kolem trendů ve výstavbě, výbavy a funkcí kanceláří.

Jak koronavirus ovlivnil vaše byznysové aktivity?

Specializujeme se na kancelářský byznys, takže současný dopad koronavirové pandemie je relativně omezený. Máme sice v našem portfoliu i nějaké nekancelářské budovy jako například hotely, ale to je opravdu jen nepatrný zlomek. V Česku máme prakticky samé „áčkové“ kanceláře s kvalitními nájemci. Neříkám, že na nás žádný dopad nedolehl, ale oproti jiným segmentům nemovitostí jsme na tom relativně dobře.

Václav Jonáš (44 let)

Kariéru zahájil v roce 2001 v Europolis Group, dceřiné realitní společnosti Volksbank, kde pracoval jako projektový manažer zodpovědný za význačné nemovitosti, mezi které patří například River City Prague. Když v roce 2011 společnost CA Immo převzala Europolis, zapojil se do činnosti jejího týmu ve funkci šéfa oddělení správy aktiv pro Českou republiku. Od roku 2018 je ředitelem pražského zastoupení CA Immo.

Nicméně výstavba v době covidu je samozřejmě výzva. Loni na jaře jsme v Karlíně dokončili hrubou stavbu. Ale například právě v době, kdy jsme potřebovali nakoupit a dovézt obkladačky, které se vyrábí v Itálii, tam právě udeřila koronavirová pandemie nejsilněji. Nebo v čase, kdy došla řada na zdvojené podlahy od britského výrobce, nám do našich plánů vletěl brexit. Museli jsme se vyrovnat s opravdu velkým množstvím komplikací a u toho se přesvědčili, že vše je řešitelné.

V pandemii zažila velký boom výstavba a pronájem skladů. Trend s kancelářskými prostory byl poněkud jiný…

Je pravda, že vnímáme poměrně silný dopad na trh s kancelářskými prostory. Velcí nájemci situaci zatím vyhodnocují, zamýšlí se nad tím, jak velký vliv na jejich budoucí provoz bude mít současná pandemická situace.

V jakém smyslu se to vyhodnocování projevuje?

Po počátečním nadšení, že jsou jejich zaměstnanci schopni celkem efektivně pracovat i na dálku z home officů, přišlo vystřízlivění. Následovala únava z daného uspořádání, protože se ukázalo, že lidé sice jsou schopni fungovat v krizovém režimu trochu jinak, ale pouze omezenou dobu.

Posléze se začaly postupně objevovat celé řady problémů, třeba při řízení juniornějších zaměstnanců. Firmy si uvědomily, že je třeba jinak nastavit spoustu procesů, výměna informací totiž probíhá úplně jinak. Neformální, přirozené dorozumívání v kanceláři nelze nahradit neosobní vzdálenou komunikací. Trpí budování firemní kultury.

Myslím si, že pandemie není hřebíčkem do rakve kanceláří, které zcela jistě ještě neřekly své poslední slovo. Ale pandemie bezesporu akceleruje trendy, které se už dříve začínaly na kancelářském trhu projevovat. Už to není o budování kancelářských buněk, ale společenských prostorů pro setkávání, pro kreativní činnost a neformální setkávání.

Roste potenciál „áčkových“ kanceláří

Dohání český kancelářský trh trendy západního trhu?

V rámci naší skupiny CA Immo máme ze západních trhů zkušenost víceméně jen s německým trhem, který je poměrně konzervativní. Tamní firmy ve způsobu budování svých kanceláří drží tradice. V tomto ohledu proto žádný vlak nedojíždíme, držíme se v popředí. Třeba zmíněná část našeho portfolia v Česku, v pražském Karlíně, je takové centrum pro inovativní firmy, které jsou v tomto ohledu hodně napřed.

„V projektu River City Prague dokončujeme nyní dvě další budovy, a to Mississippi House a Missouri Park, které v létě přibudou do našeho portfolia,“ říká Václav Jonáš. (Zdroj: CA Immo)

Platí stále, že Praha má poměrně hodně kancelářských prostor, ale je zde stále nedostatek těch „áčkových“?

Myslím, že tohle stále platí, a zároveň se domnívám, že potenciál tzv. áčkových staveb se stále zvětšuje. Dobrá budova v dobré lokalitě versus starší budova v neatraktivní lokalitě představují neustále se rozevírající nůžky. Navíc efekt covidu trh ještě rozkolísal. Zvětšily se rozdíly mezi jednotlivými projekty.

Co si vlastně má člověk představit pod termínem áčkové kancelářské budovy?

Je na to poměrně jednoduchá kuchařka, shrnující seznam faktorů, které musí kancelářská budova hodnocená známkou „A“ splňovat. Nejdůležitější je lokalita a dopravní dostupnost. Dále to zahrnuje požadavky na technické specifikace, například jak je flexibilní z hlediska vnitřního členění, jaké má třeba náhradní zdroje elektrického proudu, světlá výška kanceláří, těch faktorů je opravdu hodně.

Nakolik je v tomto směru pro zákazníky důležitá samotná cena pronájmu kanceláří?

Popsal bych to podobně jako při pořizování auta. Pořizovací cena bude pro většinu kupujících zcela zásadní. Ale pro některé to bude pouze jeden z faktorů, protože jejich celková rozhodovací matice je složitější.

Stejné je to u kanceláří. Existují klienti, kteří jsou citlivější na cenu, ale i tací, kteří k rozhodování přistupují komplexněji. Ti se nedívají pouze na cenu nájmu na metr čtvereční, zajímají se také o náklady spojené s nájmy po celou dobu cyklu nájemní smlouvy, dívají se na to, jaké budou mít provozní náklady. Jedním z posledních trendů firem je vybírat pracovní prostředí, které bude zdravé pro zaměstnance. Kanceláře se stávají HR nástrojem pro vyhledávání a udržení talentů a pracovníků v rámci firmy. Některé začínají řešit i otázku ekologičnosti budovy.

„Kanceláře se stávají HR nástrojem pro vyhledávání a udržení talentů a pracovníků v rámci firmy.“ (Zdroj: CA Immo)

Důležitá udržitelnost

Proč jsou tyto zelené trendy důležité a akcentované až v dnešní době? Proč ne dříve?

Myslím si, že roli sehrávají dva hlavní faktory. Prvním je tlak zespodu, od mladší generace, která je v otázce šetrnosti a ochrany životního prostředí zodpovědnější. Druhý tlak přichází seshora, přes regulace, přes evropské právo.

Důležitou roli hraje i uvědomění si samotných investorů, že pokud by investovali do budovy, která není optimální co do spotřeby energií, bude to mít nepříznivý vliv na její budoucí hodnotu.

Jak hodnotíte českou legislativu ve vztahu k výstavbě a ve srovnání s tou v zemích, kde také působíte? Jaký je váš názor na nový stavební zákon?

Je to tragédie. Situace u komerčních projektů je stejná jako u rezidenčních nemovitostí. Nový stavební zákon přináší určitou naději, ale nechceme jí příliš podléhat, abychom pak nezažili ještě větší zklamání. Doufáme, že přinese zlepšení.

Jak moc svazující jsou evropské regulace?

Klíčové je, že budova musí splňovat momentálně platné předpisy. Zároveň by ale měla být schopna splňovat i přísnější předpisy, které budou platné třeba až za 25 let, a to bez potřeby nějaké zásadnější rekonstrukce. Výstavba i provoz budovy musí být šetrné k životnímu prostředí.

Například už současná evropská taxonomie nám dává dobrý obrázek, kam se požadavky v čase vyvinou. Princip udržitelnosti je důležitý, což si už začínají uvědomovat i nájemci.

Jak velký je tlak na energetickou udržitelnost ze strany nájemců a regulačních orgánů, ať už se jedná o obnovitelné zdroje energie, technologie recyklace vody, vzduchu a podobně?

Legislativa se v tomto ohledu zpřísňuje. A vyšší je také očekávání nájemců. Tlak postupně narůstá, ale technologie, které jsou k dispozici, se také velmi rychle vyvíjejí. Prostředky i motivace jsou a posun je v tomto směru opravdu velký. Například před pár lety spotřebovávaly hodně vody chladicí technologie, často mnohonásobně víc, než byla samotná spotřeba vody uživateli kanceláří. V tomto směru došlo k velkému posunu.

My v nových budovách pitnou vodu k chlazení prostor vůbec nepoužíváme, jdeme cestou hlubinných vrtů, na topení i chlazení využíváme geotermální energii. Zatímco konvenční budovy při chlazení vnitřních prostor ohřívají vnější okolí, moderní budova nic takového dělat nepotřebuje. A to je jen jeden z příkladů, podobný vývoj se odehrál a odehrává na všech frontách.

Jak moc se tyto moderní technologie propisují do nákladovosti projektů? Narůstá cena nájmu?

Do jisté míry se to v ceně nájmů samozřejmě odráží, takže mírně roste. Z hlediska dlouhodobé udržitelnosti a dopadů na vnější prostředí jsou však nájemci ochotní o něco vyšší cenu akceptovat.

Napadá mě, zdali i vy zažíváte nějaké „vtipné historky z natáčení“ v podobě bizarních požadavků nájemců?

Nebývá to často, ale občas se nějaká zvláštní žádost objeví. Měli jsme například klienta, který chtěl mít pod kancelářským stropem vybudovanou malou závěsnou zoo. Jeho přáním bylo, aby součástí kanceláře byly klece a klícky a prolézačky, v nichž by choval opičky. Ty měly probíhat a prolézat ve skleněných tubusech přímo nad pracovními místy. Musím přiznat, že tento požadavek jsme nakonec neuskutečnili a klientovi jeho netradiční přání rozmluvili.

Kanceláře s důrazem na relax

Pojďme se podívat na kancelářské trendy. Jak je na tom třeba open space? Má budoucnost i s ohledem třeba právě na probíhající pandemii a její snazší šíření v otevřených prostorách s velkou koncentrací lidí?

Open space je v podstatě pořád koncept, který byl založen na tom, že každý člověk má své dedikované místo, na němž stráví svůj pracovní den. Tento koncept je ale v dnešní době už prakticky mrtvý, nahrazuje ho tzv. activity-based concept. Tedy koncept, kdy se kancelář nenavrhuje kolem nábytku a místa, tedy pracovních stolů zaměstnanců, ale kolem aktivit, které se v kancelářích mají odehrávat. Vznikají proto izolované sekce pro soustředěnou práci, meetingové místnosti, prostory pro relaxaci. Flexibilita kancelářských prostor je v poslední době velmi důležitá, a hlavně klienty žádaná. To je hlavní současný trend, který se s covidem o to více akcentoval. Trendovou záležitostí se stále více stává třeba i takzvaný desk sharing (sdílení pracovních míst – stolů, pozn. red.).

Jak se tedy mění poměr prostor pro práci vůči místům pro relaxaci? Je to ve prospěch právě těchto odpočinkových zón?

Rozhodně ano, nebojím se říct, že se mění dramaticky. Klasický koncept kanceláří budovaných před dvaceti lety byl 9 : 1 ve prospěch prostoru pro práci. Oproti tomu mají moderní kanceláře tento poměr klidně 1 : 1, což je velmi výrazný posun. Dnes firmy chtějí, aby relaxační prostory byly srdcem kanceláří.

„Jedna věc, kterou jsme chtěli udělat jinak, ale město na náš návrh nereflektovalo, bylo větší začlenění projektu směrem do Karlína. Nyní je oddělený čtyřproudovou silnicí, což je určitá bariéra, která je zároveň nekomfortní pro chodce.“ (Zdroj: CA Immo)

Jak moc důležité jsou z pohledu nájemců a uživatelů kanceláří exteriéry kancelářských budov?

Určitě jsou důležitým kritériem v jejich rozhodování. Moderním trendem jsou schůzky za chůze. Při pohybu lidi údajně napadají věci lépe než vsedě, schůzky jsou kratší a víc k věci. I proto v posledních letech musíme myslet na rozšiřování pracovního prostředí směrem ven. Budují se zelené terasy, atria a další prostory. Například nyní právě v Karlíně budujeme garden office, jakýsi otevřený pavilon v zeleni chráněný proti povětrnostní nepřízni, kde se budou moci uskutečňovat mítinky.

Interakce s budovou

Nové technologie typu digitální recepce, nabíjení elektromobilů a další podobné smart technologie se vyvíjejí nezadržitelným tempem. Jak moc jsou dodatečně aplikovatelné u starších projektů?

Hodně se nyní používá interakce s budovou pomocí vlastního zařízení čili pomocí mobilní aplikace, kterou lze ovládat například proudění vzduchu, stínění, klimatizaci. Můžete si na dálku třeba rezervovat parkovací místo a získat spoustu dalších užitečných informací. Hodně také jedou inovace jako bezklíčový přístup prostřednictvím bluetooth signálu vašeho mobilního telefonu.

Co byste v Karlíně v okolí River City udělali jinak?

Jedna věc, kterou jsme chtěli udělat jinak, ale město na náš návrh nereflektovalo, bylo větší začlenění projektu směrem do Karlína. Nyní je oddělen čtyřproudovou silnicí (Rohanské nábřeží, pozn. red.), což je určitá bariéra, která je zároveň nekomfortní pro chodce. Původně jsme chtěli tuto komunikaci zahloubit do tunelu, ale město nesouhlasilo, představovalo by to pro něj totiž obrovskou investici. Avšak z dlouhodobého hlediska by to obzvlášť proto, že jde o centrum města, určitě dávalo velký smysl. Bohužel jsme nenašli konsenzus.

Kterou budovu byste vypíchl coby inspirační příklad toho, kde se potkávají moderní trendy s kvalitní výstavbou?

Velkou inspirací je pro nás budova The Edge v Amsterdamu, kterou navrhli stejní architekti, kteří se podíleli i na jednom z projektů v River City. Tamní budova předběhla dobu o několik generací i z hlediska své digitalizace. Dalším zdařilým projektem je berlínská Cube. Z pražských projektů se mi docela líbí to, co staví Skanska Reality.

Jak budou podle vás vypadat kanceláře za 25 let?

Dohlédnout tak daleko asi neumím, ale předpokládám, že míra a rychlost změn budou ještě akcelerovat. Zároveň si myslím, že dobře navržená budova dneška by i za 25 let s nějakou menší modernizací měla obstát. Ty historické budovy, které dnes obdivujeme, měly dobrou koncepci, oproti tomu koncepčně špatné budovy se nedochovaly. Jak přesně ale budou kanceláře vypadat, to bych sám strašně rád věděl.