Mohlo by vás také zajímat
Česko v pasti. Ambiciózní plány narážejí na fenomén NIMBY – narušilo by to náš klid a pohodu
Dominik Rusinko 23. dubna 2024Pro transformaci ekonomiky a prolomení pasti středního příjmu je však potřeba nebát se razantnějších zásahů. Chceme být moderní ekonomikou pro…
Čeká se na květnovou prognózu ČNB. Proč trhy zajímá, jak se postaví k tzv. neutrální sazbě?
Jan Bureš 22. dubna 2024Zdá se, že většina členů bankovní rady ČNB je přesvědčena, že finální destinace pro úrokové sazby v Česku má být…
Jaderná nabídka bude později; hypotéky zatím výrazněji nezlevňují a nejbohatší je zase Arnault aneb souhrn událostí 14. týdne 2024
František Novák, Libor Akrman 5. dubna 2024Brusel uvolnil stamiliony eur pro Česko; stát vybral na daních více než loni; Křetínský odstavuje uhelné zdroje; Apple po zrušení…
- Komentář
Hrozba jménem hypotéky dál děsí ČNB. Nezbrojí ale na nepravém místě?
Už třikrát letos ČNB zpřísnila podmínky pro získání úvěrů na bydlení. Již dříve zavedla přísnější pravidla udělování úvěrů ze strany bank žadatelům. Nově musí banky posuzovat mimo jiné i schopnost klientů splácet, tedy například celkové zadlužení uchazeče o hypotéku nebo výši měsíčních splátek vzhledem k jeho příjmu. Dá se takto zastavit růst cen nemovitostí? ptá se analytik Jan Bureš.
ČNB se obává z růstu zadlužení domácností a proto zpřísňuje podmínky pro získání hypoték. Zdroj: pixabay.com
Česká národní banka považuje české nemovitosti za mírně nadhodnocené, a proto dál přitvrzuje v opatřeních, která mají ztížit přístup domácností k úvěrům (podrobnosti o opatřeních najdete ZDE).
| ČNB: rizikem jsou hypotéky |
| Podle poslední Zprávy o finanční stabilitě 2015/2016 (vydané 13. 6. 2017) jsou hypotéky rizikem, proto ČNB rozšířila omezení ohledně jejich poskytování. „Hlavním rizikem je pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení.“ Že jsou ceny nemovitostí pro ČNB žhavým tématem, potvrzuje i rostoucí četnost prezentací na toto téma mezi členy bankovní rady (viz stránky ČNB). |
Zchladit realitní horečku v dohledné době ale nebude jednoduchý úkol – řada faktorů je jednoduše mimo kontrolu centrální banky.
České nemovitosti vypadají relativně draze v porovnání s průměrným příjmem obyvatel. Vývoj cen v posledním roce výrazně překonal dynamiku průměrné mzdy. Poměr cen ke mzdám tak byl na konci roku 2016 zhruba pět procent nad dlouhodobým průměrem.
Zajímavé je, že podobné varovné signály nejsou vidět při pohledu na poměr cen českých nemovitostí k nájmům – ten je naopak zhruba šest procent pod dlouhodobým průměrem.
TABULKA: Odchylky cen od dlouhodobého průměru
U Česka jde o údaje za 4. čtvrtletí 2016, u ostatních zemí za 3. čtvrtletí 2016.
Zdroj: KBC
Vysvětlení je jednoduché: nájmy zrychlují především v posledních kvartálech, podobně jako ceny nemovitostí. Proč?
Nabídka nestíhá
Jednoduše proto, že nabídka na trhu nestíhá uspokojit nikoliv čistě spekulativní, ale přirozenou poptávku po bydlení.
GRAF: Vývoj růstu počtu úvěrů na bydlení
Od roku 2011 do začátku roku 2017, v procentech
Zdroj: ČNB
Jedním z důvodů je výrazné zpomalení nové výstavby na řadě míst, především v Praze. Developeři v uplynulém roce zahájili v hlavním městě stavbu pouze 2 800 nových bytů.
Dosavadní demografické trendy přitom ukazují na pokračující roční přírůstky domácností v Praze tempem okolo 6 000 za rok. Navíc nový fenomén Airbnb podle různých odhadů odsál z trhu s nájemním bydlením v Praze až deset tisíc bytů.
GRAF: Vývoj podílů segmentů prodávaných bytů v Praze
Jde o prodávané nové byty, od roku 2014 do současnosti, podíly segmentů jsou v procentech.
Zdroj dat: Trigema
Nabídka v takovém prostředí poptávku jednoduše nestíhá a centrální banka na tom v dohledné době nic zásadního nezmění.
Navíc makroprudenční opatření nemohou udělat o moc víc než to, že zhorší dostupnost úvěrů pro část především nižších příjmových skupin a zabrání jim zadlužit se při nákupu teoreticky nadhodnocených nemovitostí.
Růst úroků nutný
Těžko však při rostoucích nájmech a nízkých úrokových sazbách sníží atraktivitu investic do bydlení mezi těmi, kdo mají peněz dost a přemýšlí, kam s nimi.
Bez výraznějšího růstu úrokových sazeb (ke kterému se ČNB nechystá) bude investiční poptávka dál sílit.
UŽ JSTE SI HO OBJEDNALI? – Přihlaste se k odběru newsletteru – NEVÁHEJTE!!!