Michal Macek (Evropa RK): Ceny nemovitostí rostou pořád a porostou i nadále, jen se střídá tempo růstu

Pro český realitní trh je již několik let typická  situace, kdy poptávka po bydlení zůstává vysoká, nabídka ji stále nedokáže dostatečně pokrýt. Mezi hlavní překážky ovlivňující dostupnost bydlení patří zejména zdlouhavé stavební řízení, pokles v počtu zahájených bytů a rostoucí ceny nemovitostí. „Zcela zásadní problém vidím v pomalém povolovacím procesu,“ říká v rozhovoru majitel společnosti RK Evropa Michal Macek.

Jaká je situace na trhu bydlení?

Z mého pohledu je pořád stejná, těch 26-27 let, co to dělám. To znamená, ceny pořád rostou, občas rostou pomalu, občas strašně rychle. Ale ten trend je vlastně pořád stejný. Ceny se vždycky na chvíli zastaví, pak vyletí hodně rychle, pořád ale jdou nahoru. Od loňského září je poptávka už hodně vysoká a cenový růst už zase nabírá obrátky. Zatím jsme se nevrátili do situace toho největšího vrcholu, kdy byly extrémně levné hypotéky, což je za mě správně. Samozřejmě situaci nepomohla zpackaná digitalizace stavebního řízení.

U převisu poptávky po bydlení asi hrála roli i inflace, která vyletěla vysoko a developeři přestali stavět nebo minimálně zakonzervovali rozestavěné projekty kvůli vysokým nákladům, ne?

Částečně. Nejenom, že developeři nechtěli stavět, ale ani stavební firmy nechtěly podepisovat smlouvy, protože jde o dlouhodobější kontrakty, které se podepisují na plus minus pevnou cenu. A inflace, jak skákala, tak všichni čekali, až se ceny stabilizují.

Objevuje se celá řada projektů naznačujících, že se už zase staví. Začne nabídka bydlení dohánět alespoň trochu tu poptávku?

No, zatím to tak nevypadá, někomu pocitově přijde, že se hodně staví, člověk jede po Praze a vidí různé projekty. Ale počty povolených nemovitostí, nebo projektů, co se staví, hovoří o něčem jiném. Zcela zásadní problém vidím v pomalém povolovacím procesu. Mám-li projekt, o němž sice vím, že bude trvat dlouho, ale nevím, jestli to bude 5, 7 nebo 12 let, tak je to špatně. Odradí to spoustu investorů, ani banky na takový projekt nechtějí půjčovat. Plus samozřejmě cenu výsledného produktu ovlivní i to, že na tom někdo pracuje 10–12 let.

Je ta situace odlišná v Praze, potažmo ve středních Čechách a zbytku republiky?

Je to velmi podobné, všude vidíme vysokou poptávku, staví se málo. Samozřejmě ceny se v regionech liší od těch pražských, ale když si vezmete dneska už třeba Brno či další krajská města, tak ceny už i zde přesahují 100 000 korun za metr čtvereční.

Lepší doprava zlepší i situaci na trhu s bydlením

Kde vidíte další faktory, které by pomohly situaci zlepšit?

Určitě doprava, dneska ze středních Čech do Prahy skoro nedojedete, všechno trvá hodiny. Tlak na to bydlet ve městě je mnohem větší, než kdyby doprava fungovala lépe. Budoucnost vidím ve vysokorychlostních tratích. Být třeba z Ústí nad Labem na hlavním nádraží v Praze za 20 minut ovlivní i trh s bydlením. Poptávka se rozprostře po celé republice. Ale na to si ještě počkáme.
Dalším problém je nedostatek pracovní síly ve stavebnictví. Stavební firmy musí shánět lidi, často ze zahraničí, což je ale kvůli složité legislativě komplikované, máme moc byrokracie. A ani to není o těch úřednících, kteří mají práce dost, ale spíš je to o zákonech a nastavení podmínek.

Vyplatí se tam v tuhle chvíli kupovat byt nebo prodávat?

Vždy záleží hlavně na potřebách zákazníků. Špatné to je pro ty, co si kupují tzv. startovací bydlení. Ten první krok je obrovsky nákladný, pak už lidé platí jenom rozdíly, když třeba založí rodinu a potřebují prostory i pro děti. Nejtěžší situaci mají mladí lidé, protože i nájmy jsou každým rokem vyšší.

Velký trend byly i tzv. investiční byty, vyplatí se je kupovat nyní?

Vyplatí, protože s rostoucí cenou bydlení rostou i nájmy. A většina investorů vlastně počítá nejen s příjmem z nájemného, který většinou dělá kolem třech až pěti procent za rok, ale i s nárůstem hodnoty takového bytu. Růst ceny bytu udělá většinou mnohem víc než nájem samotný. Navíc nemovitosti vždy představují jistou investici, bydlet potřebuje každý. Auto si koupit nemusíte, ale bydlet někde musíte. I proto je stabilní poptávka po bydlení a pořád roste.

Vaše společnost ale není jen prodejcem bytů, ale již pár let fungujete i jako developer. Jak vidíte situaci z tohoto úhlu, kdy stavíte primárně rezidenční stavby – v Praze, ve Špindlerově mlýně nebo na Slapech?

Jak už jsem částečně uvedl dříve, situace je ovlivněná podmínkami na trhu, ať už nadměrnou poptávkou, nízkou nabídkou nebo problematickým stavebním řízením. Pro nás jako developera je to po celé republice velmi podobné, stavební řízení trvá srovnatelně dlouho v Benešově Špindlerově mlýně nebo i v Praze. „Cihly“ stojí v celé republice stejně, v tomto směru není velký rozdíl.

Na snímku je jeden z projektů RK Evropa – Lakeside Resort Slapy, který vyrůstá na Nové Živohošti. Projekt zahrnuje osmnáct luxusních designových chat a deset stylových apartmánů v nadstandardním provedení pro celoroční využití.

Od franšízy k developmentu

Proč jste se vlastně pustili do developerské role? Byl to přirozený vývoj od toho předchozího byznysu?

Začínal jsem nejdřív jako realitní kancelář, která se postupně rozrostla na síť franšízových poboček. Samozřejmě základ tvořily nákupy bytů a prodeje, postupně jsme někde museli provést i rekonstrukce a odtud je už k developmentu hodně blízko. A v tuhle chvíli je pro nás ideální, že máme ve skupině Evropa pod sebou všechny fáze. Od nákupu a prodejů, přes výkupy pozemků a povolení až po stavbu. A po prodejích bytů poskytujeme i následný servis pro zákazníky, když chtějí byt pronajmout. Díky více než 25leté zkušenosti si dokážeme vše ohlídat , a máme dobré zkušenosti s tím, co lidé hledají, umíme to sehnat, umíme to postavit i zajisti případnou správu. Pořád jde o reality.

Jak vybíráte lokality, kde chcete stavět?

V rámci skupiny Evropa máme pobočky víceméně po celé republice. Vždy se snažíme pro náš projekt, vybrat zajímavé místo a zároveň i spíše tam, kde působíme. Znalost prostředí je hodně důležitá, ať už kvůli povolovacím procesům, ale i kvůli tomu, že můžeme uspokojit klienti, kteří mají o danou lokalitu zájem.

Jaké typy nemovitostí stavíte, s nimiž pak jdete na trh?

Vždy záleží na lokalitě, ale většinou se snažíme stavět spíš prémiovější nemovitosti. Když už je to novostavba, která není zrovna levná, tak spíše snažíme, aby odpovídala trochu vyššímu standardu. Samotný materiál na stavbě je vlastně marginální položka, když tam dáte lepší vybavení, lepší obklady, lepšího architekta. tak nákladově v celkovém objemu není projekt o tolik dražší. Ale výsledný efekt je výrazně lepší.

Daňově výhodný fond

Kromě prodeje a výstavby reality jste přidali i „třetí nohu“ nemovitostního byznysu – investiční fond kvalifikovaných investorů. K tomu jste se dostali jak?

V podstatě jednoduše, popud vlastně vzešel od našich stálých klientů, který si od nás před 25 lety pronajímali první byt či dům, pak si ho po čase odkoupili. Stejně jako náš, tak i jejich byznys rostl, takže si od nás koupili další byt na pronájem. Mezitím jsme začali stavět i vlastní projekty, u kterých jsme s nabídkou bytů oslovili i tyhle stále klienty. Někteří projevili zájem, koupili si je, ale zároveň nám hned nechali klíče, abychom je pro ně pronajímali. A postupně se z toho rozjel investiční byznys, který je navíc daňově zajímavý, protože když jsou byty součástí fondu, tak nejsou oproti přímému prodeji daňově zatíženy.
Navíc si zájemce nemusí koupit celý byt, ale vloží svoji investici do fondu. A pro nás i pro investory je mnohem výhodnější koupit pozemek, postavit dům, ty byty pronajímat a pak se dělit o zisk. A tím, že je sami stavíme, tak odpadá i developerská provize, takže pak pro investory to je mnohem zajímavější a pro nás taky. Velkou výhodou investice do fondu je možnost investovat již od jednoho milionu korun a případně pak investici doplňovat klidně po 100 tisících. Při koupi bytu buď musíte mít několik milionů na nákup nebo se zadlužit na roky dopředu.

Všechno, co jste postavili, tak skončí i v tom fondu?

Ne, vždy záleží na lokalitě a typu projektu, který stavíme. Do fondu míří spíše projekty, které jsou zaměřené na dlouhodobý pronájem. Pokud jde spíše o rekreační nemovitosti, tak ty odprodáváme koncovým klientům.

Jak velké je portfolio nemovitostí, které ve fondu nyní jsou?

Postupně je tam přidáváme, objem fondu je nyní kolem 400 milionů korun. Ale nemáme konečnou metu, které bychom chtěli dosáhnout. Vždycky, když budeme mít nový projekt, a bude vhodný pro podnájem, tak ho chceme do fondu přidat. Nyní máme připravený projekt v Praze 120 bytů, kde dokončujeme akvizici pozemků. A zároveň s tím jsme otevřeli nové investiční kolo pro investory. A u dalšího projektu budeme na jaře zahajovat výstavbu. Jde o pozemek také v Praze, v Holešovicích, kde už máme vydané stavební povolení.

A to půjde do toho fondu?

Ano, oba dva vložíme přímo do fondu. Navíc u těchto projektů, které stavíme na dlouhodobý pronájem, už počítáme se zařízením bytů i s provozem. Třeba dálkové odečty energií, aby ta správa potom byla jednoduchá a abychom se dokázali starat dobře o společné prostory jako garáže atd.

Fond pro opatrnější investory

Jaká je výnosnost vašeho fondu?

Pohybujeme se někde mezi 6–12 procenty ročně, nejmíň jsme měli asi 5,8 procenta, nejvíc pak 12,5 procenta. Ten fond je spíše pro opatrnější investory, kteří jsou s touto roční výnosností spokojení, protože mají jistotou, že mají peníze v nemovitostech, které jsou bezpečné. Od začátku jsme se zaměřovali na konzervativní přístup k investování.

Jak hodně je český realitní trh konkurenční? Mám pocit, že realitních kanceláří a organizací je zde stále mnoho…

Realitní trh se v posledních letech hodně pročistil, předchozí vysoké ceny nemovitostí přitáhly i celou řadu nekvalitních prodejců. S Asociací realitních kanceláří a po přijetí nové legislativy se z toho stala certifikovaná živnost, což zvýšilo kvalitu na trhu. Dnes už musíte mít školení, musíte složit zkoušky a celkově jsou vstupní požadavky dnes těžší než předtím. Navíc došlo i jisté konsolidaci.

Jaké máte plány do budoucna?

Pokračovat v tom, co jsme rozjeli, dbát hlavně na kvalitu našich služeb. Aby naše pobočky fungovaly, aby zaměstnanci byli spokojení a hlavně, abychom dokázali uspokojit naše zákazníky. Máme i v plánu další developerské projekty, jak náš realitní fond, tak i pro prodej koncovým klientům. Máme nakoupeno zhruba 12 pozemků a postupně pracujeme na razítkách.