Proč neklesnou ceny nemovitostí v Praze? Důvodů je více

Přestože podle dat z Eurostatu růst cen nemovitostí v České republice zpomaluje, na datech z realitních kanceláří a developerských společností toto zpomalení moc patrné není.

Česká národní banka nepolevuje ve svém úsilí zbrzdit hypoteční trh a tím ovlivnit ceny nemovitostí, zatím ovšem ani to nefunguje. Naposledy na svém zasedání 2. května zvýšila základní úrokovou sazbu na rovná dvě procenta, i přesto některé komerční banky na toto navýšení reagovaly snížením úrokových sazeb. Stále si tak lze sjednat hypoteční úvěr do 80 procent LTV se sazbou okolo tří procent.

V loňském hodnocení Eurostatu jsme kralovali žebříčku s nejvyšším ročním tempem růstu 12,5 procenta.

Letos jsme se posunuli na místo třetí s meziročním tempem růstu 9,9 procenta. Rychleji rostou ceny nemovitostí jen ve Slovinsku, o 18,2 procenta, a v Lotyšsku, o 11,8 procenta.

GRAF: Meziroční růst cen nemovitostí v zemích EU
Jde o srovnání 4. čtvrtletí 2018 ke stejnému období roku 2017, v procentech.

Zdroj: Eurostat

To, že růst cen nepolevuje je vidět i na následující tabulce. Ta srovnává data o cenách za metr čtvereční bytu poskytnutá realitními kancelářemi.

Jak je z tabulky patrné, zvýšily se meziročně ceny za byt v podstatě ve všech regionech Česka s výjimkou Plzně, kde meziročně ceny nemovitostí poklesly o 1,19 procenta. Nejvíce naopak rostly ceny nemovitostí v Pardubicích (+18,11 %), v Ústí nad Labem (+15,52 %) nebo v Ostravě (+13,91 %).

TABULKA: Vývoj cen bytů v regionech ČR
Za roky 2016 až 2019 (jde o ceny za 1. čtvrtletí), ceny bytů jsou v Kč/m², srovnání jsou v procentech.

Zdroj: Comsense

A pokud se podíváme na růst cen za poslední tři roky, jsou některá čísla přímo alarmující. Mezi roky 2016 a 2019 se ceny nemovitostí zvýšily o více než 50 procent v Olomouci nebo v Jihlavě. To je roční růst okolo 17 procent!

Kde naopak během těchto tří let vrostly ceny nejméně je oblast okolo Karlových Varů, kde ročně rostou nemovitosti tempem jen okolo tří procent.

Stavby se nepovolují

Tak jak jsme se v žebříčku Eurostatu zlepšili, tak jsme se zhoršili v žebříčku Světové banky, která každoročně srovnává Index obtížnosti v procesu povolování staveb.

Zatímco Česká republika v loňském roce obsadila index obtížnosti 136. místo, letos jsme se propadli o dalších 20 pozic a skončili jsme na indexu 156-tí mezi 190 srovnávanými zeměmi. Tím jsme se oficiálně dostali do TOP 30 nejhorších zemí na světě, co se obtížnosti povolování novostaveb týče.

Přeloženo to znamená, že u nás v České republice, v zemi Evropské unie, je stejně obtížné povolit novostavbu jako například v pásmu Gaza nebo ve Venezuele, kde již několik měsíců zuří občanské nepokoje.

GRAF: Srovnání procesu povolování staveb v nejhorších zemích
Jde o srovnání na základě každoroční zprávy Doing Business, kterou zveřejňuje Světová banka, index je vyjádřen v bodech.

Zdroj: Světová banka

Nedostupné bydlení

Jednou z nejhorších situací, co se dostupnosti bydlení týče, zažívá hlavní město Praha. Podle našich statistik (Comsense analytics, pozn. red.) bylo v prosinci 2018 v Praze v novostavbách volných pouze 4 651 bytů k prodeji.

Stejná statistika k dubnu letošního roku byla ještě níže – už jen 3 354 bytů. V průměru se tedy prodá měsíčně v Praze něco přes 300 bytů.

Jednoduchou matematikou tak lze potom dojít k závěru, že bude-li tempo prodeje bytů pokračovat a na trh se nedostane větší množství nových bytů, zbývá v Praze v novostavbách zásoba bytů na cca 10 až 12 měsíců.

Jeden z mnoha důvodů, proč ceny bytů v Praze prostě nemohou klesnout, i přesto, že úrokové sazby rostou a hypoteční trh se ochlazuje.

GRAF: Statistika prodeje bytů v Praze
Od prosince 2018 do dubna 2019, jde o měsíční údaje v absolutních počtech bytů.

Zdroj: Comsense

Nedostatek bytů a zdlouhavý povolovací proces staveb jdou v ruku v ruce. A jsou hlavním důvodem, proč ceny nemovitostí neklesají a v nejbližší době ani klesat nezačnou. Proč?

Chybějící desetitisíce bytů

Dle posledních informací na základě analýzy společnosti Central Group  bude do roku 2030 v Praze chybět až 100 000 bytů. V současné době by bylo potřeba stavět zhruba 5 000 bytů ročně, aby byla poptávka v hlavním městě uspokojená.

Jelikož se ovšem v posledních letech stavělo ani ne 3 000 bytů ročně, znamená to, že je již dnes v Praze deficit bytů na úrovni 20 000 bytů.

GRAF: Vývoj počtu zahájených staveb bytů v Praze
Od roku 2006 do roku 2018, v absolutních počtech

Zdroj: Comsense

Ještě horší bytová situace v hlavní městě vynikne, pokud počet zahájených staveb bytů srovnáme s počtem přistěhovalých obyvatel. Markantní nedostatek bytů je patrný na první pohled.

Zatímco se v posledních třech letech do Prahy přistěhovalo podle Českého statistického úřadu zhruba 30 tisíc nových obyvatel, zahájila se výstavba pouze něco málo přes 10 000 bytů.

GRAF: Vývoj přírůstku přistěhovalých lidí se zahájenými stavbami bytů
Od roku 2006 do roku 2018, v absolutních počtech

Zdroj: ČSÚ, Comsense

Předražené centrum

Ze našich statistiky dále vyplývají data o průměrných cenách bytů v jednotlivých částech Prahy a dle jednotlivých bytových dispozic.

Jak je z následující tabulky patrné, nejdražší byty jsou již tradičně v centru Prahy, kde se mediánová hodnota ceny za metr čtvereční pohybuje na úrovni 178 tisíc korun.

TABULKA: Ceny bytů v jednotlivých městských částech Prahy
Jde o srovnání ke květnu 2019, byty jsou rozděleny podle jednotlivých typů, jde o ceny za m².

Pozn.: U některých městských částí (Praha 19, 20, 21) nebo typů bytů (5+1, 5+kk, 6+1) se nepodařilo sehnat žádná data. 

Zdroj: Comsense

Naopak nejlevnější byty lze již tradičně pořídit v okrajových částech Prahy, kde lze stále pořídit byty s cenou okolo 60 – 65 tisíc za metr čtvereční. Mediánová hodnota pro Prahu se dostala v květnu na úroveň 108 000 Kč/m².

Situace krizová

Praha by každopádně měla hledat cesty, jak nastartovat výstavbu. Hlavním důvodem, proč lidé v Praze nezůstávají, je totiž zhoršující se dostupnost bydlení. A to nejen cenová ale skutečně reálná.

A i když mají v Praze vyrůst celé nové čtvrti – na Smíchově, na Zličíně nebo v Bubnech (viz úvodní vizualizační obrázek), tak jde zatím jen o přísliby, že v Praze vyrostou nové bytové projekty.

Současnou situaci na rezidenčním trhu mnozí odborníci nepokrytě označují za krizovou. A podle výše uvedených statistik jim lze dát za pravdu – dostupnost bydlení v Praze se (zatím) jen zhoršuje.