Hypoteční trh čekají turbulence. Svůj díl viny na nich ponese i ČNB

Tuzemský trh s hypotékami za sebou má navzdory krizi jedno z nejúspěšnějších období a velké změny před sebou. Ty už však moc pozitivní nebudou.

Éra dostupných hypoték se pomalu, ale jistě chýlí ke konci: úroky znovu rostou a u prezidenta čeká na podpis novela zákona o České národní bance, která drasticky zvyšuje pravomoce centrální  banky.

Dopady nepocítí jen samotné banky, ale doplatí na ně téměř všichni – dostupnost vlastního bydlení se pro řadu lidí zhorší a čekat lze i další zdražování nemovitostí. A to nechávám stranou nový stavební zákon, který na trh mnoho optimismu také nepřinese.

Rekordní rok aneb ráj před bouří

Objemy poskytování hypoték v uplynulém pandemickém roce opakovaně lámaly rekordy – letošní březen se s 44,7 miliardy korun stal vůbec nejsilnějším měsícem v historii ČR – a jasně dokázaly, jak velký zájem mají Češi o vlastní bydlení.

Úrokové sazby se výrazně přiblížily k minimu z roku 2016 a největší překážkou pro řadu zájemců tak byly často jen zavřené pobočky v době nejtvrdšího lockdownu.

My osobně jsme klientům zprostředkovávali hypotéky i vzdáleně a potvrdilo se nám, že se v dnešní době musí drtivá většina žadatelů o vlastní bydlení spoléhat na hypotéky. Není na tom vlastně nic překvapivého ani špatného.

Chyba je, že stát a ČNB místo toho, aby žadatele podpořily, jim spíše hází klacky pod nohy a nutí je zůstávat déle v nevýhodných nájmech. Ty sice dočasně na řadě míst poklesly, ale lze očekávat, že jakmile se ekonomika více rozjede, vrátí se do vzestupného trendu. K růstu se ostatně vrátily i průměrné úroky hypoték – v dubnu již druhý měsíc v řadě stouply na aktuálních 1,98 %.

GRAF: Vývoj průměrných hypotečních sazeb v Česku
Od roku 2014 do současnosti, v procentech

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

Každé, i řádově nepatrné zvýšení přitom celkové náklady zvedá poměrně výrazně. U průměrné hypotéky poslední skok o 0,4 procenta znamená jen za rok nárůst splátek zhruba o 1 300 korun. Nelze se tak divit, že se všichni, kdo mohou, snaží na poslední chvíli investovat do vlastního bydlení.

David Mencl (49)

Už v roce 1998 založil v malé vísce u Plzně developera Ekonomické stavby, zabývajícího se rezidenční výstavbou, a dodnes ho vede. Ekonomické stavby loni utržily téměř 700 milionů korun. David Mencl se na svém blogu i v médiích pravidelně vyjadřuje k aktuálnímu ekonomickému i společenskému dění.

Novela zákona o ČNB – jedna z nejhorších zpráv za posledních deset let

Banky v Česku zvládají řízení efektivně, což potvrzují vlastní zprávy ČNB a informace získané z pozice bankovního dohledu. Potvrdil to také stres test prováděný napříč EU, který naše banky označil dokonce za nejzdravější z celé Evropy.

Správné řízení rizik prokázaly české banky i během hypoteční krize v letech 2008–2009, z níž vyšly jako krizí neohrožené. I přesto se však ČNB rozhodla, že si uzurpuje pravomoc nařizovat podmínky hypoték.

O schválení novely zákona se zástupci ČNB pokusili od roku 2017 už potřetí. Dvakrát o návrhu hlasovali poslanci a v naprosté většině a shodě ho odmítli. Parlament logicky neshledal důvody k tomu, svěřovat ČNB ještě větší pravomoce, než už má.

Vedení ČNB nyní zneužilo nouzový stav a dvakrát odmítnutý návrh přes zákulisní dohody, bez řádného projednání a ve stínu jiných kritických témat, nechalo schválit. Mírnější návrh Senátu se bohužel neuchytil a nyní již novela čeká pouze na podpis prezidenta.

Česká národní banka si tak výrazně zvýší pravomoce na úkor komerčních bank a citelně zasáhne do nařizování podmínek hypoték.

Místo dohledu řízení

Centrální banka prosazuje myšlenky socialisticky řízeného plánovaného hospodářství, kdy hypotéka bude v každé bance stejným produktem, čímž prolomila jeden z principů tržní ekonomiky.

Její role v oblasti hypoték má být role bankovního dohledu. Má dohlížet na finanční zdraví jednotlivých bank a jednat až tehdy, kdy je stabilita konkrétní banky v ohrožení.

Přesto už dlouho prosazuje svůj značný vliv na hypotéky v Česku a má dostatek nástrojů, jak bankovní systém řídit.

PŘEČTĚTE SI TAKÉ:

Rozvoji pražských čtvrtí má pomoci dohoda s developery. Budou stavět podle jednotných pravidel

Vlastislav Bříza (Koh-i-noor): Peníze jsou krev. Kdo je nemá, umírá

Očima ekonoma: deset důvodů, proč Češi rekordně prahnou po hypotékách 

Tomáš Mihál (Stada): Konopí má léčivý i byznysový potenciál. Jeho legalizace ale v Česku drhne

Dokud ČNB neměla pravomoc parametry hypoték přímo nařizovat, vydávala důrazná doporučení. Banky nerespektující tato doporučení stihla hloubková kontrola, takže se i bez platnosti zákona dobrovolně doporučením podvolily. Byť mnohá z nich byla mimořádně nešťastná a často poškozující hypoteční trh, klienty bank i banky samotné.

Kde je zakopán pes

České národní bance se již „povedlo“ prosadit naprosté zrušení stoprocentní hypotéky, zakázat dofinancovat 80 procent LTV hypotéky jinými produkty. Vymohla si ve většině bankovních domů zkrácení splatnosti hypotéky ze 40 na maximálně 30 let. Prosadila parametry DTI a DTSI, které opět významně snížily dostupnost hypoték. To vše, aby záhy zjistila, že nucené zavedení těchto parametrů je úlet, a zase je zrušila.

Kde banky řídí své riziko s přesností hodinářského mistra, ČNB přichází a jedná s hrubostí tesařského učně. Svůj vliv na podobu hypotečních úvěrů vysvětloval guvernér Jiří Rusnok nejprve snahou snížit ceny bytů v Praze. Toto celoplošné řešení ale nesmyslně zasáhlo i byty v regionech bez růstu cen, zmrzačilo hypotéky na rodinné domy či pozemky a naopak ceny nájmů vystřelilo nahoru. Na ceny bytů v Praze totiž nemá vliv dostupnost hypotéky, ale malý počet nových bytů.

Problematické je rovněž nastavení tržního mechanismu, kde vznikají velké realitní fondy zaměřené na nájemní bydlení. Ty budou dále šponovat ceny nájmů a komplikovat tak mladým rodinám možnost, aby si našetřily na vstupní investici.

Řada z nich bude muset místo splácení vlastního majetku hradit celý život nájem a do důchodu odejde jako nemajetná. Šťastnější mladé rodiny, které na hypotéku dosáhnou, zaplatí vlivem opatření ČNB splátku o 40 procent vyšší, než by platily, pokud by se centrální banka v hypotékách neangažovala.