Mohlo by vás také zajímat
Rozpočet na rok 2024 schválen, ERÚ potvrdil růst cen energií a Musk představil Cybertruck aneb souhrn ekonomických událostí 48. týdne 2023
Libor Akrman 1. prosince 2023Česká ekonomika klesá výrazněji; ČNB zmírnila pravidla pro hypotéky; zemřel Charlie Munger, pravá ruka Buffetta; Vista Outdoor nechce do náruče…
Komedie v podání ODS. Strana tančí na hraně zrady, když jasně neodmítne euro
Vladimír Pikora 28. listopadu 2023Ministerstva se přou o to, zda by vláda měla začít dělat kroky k přijetí eura, uvedly nedávno Hospodářské noviny na…
Česká centrální banka se ocitla v pasti minulosti
Martin Lobotka 14. listopadu 2023Argumentů pro snížení sazeb Českou národní bankou by nebyl nedostatek, ale centrální banka se na listopadovém zasedání rozhodla zachovat sazby…
- KOMENTÁŘ
Jsou ceny nemovitostí nadhodnocené? Podle ČNB ano, ale pokles nečekejme
Dostupnost bydlení (příjmová) zůstává v Česku jedna z úplně nejhorších v Evropě. Podle posledních dat OECD je poměr cen českých nemovitostí k příjmům domácností skoro 4 směrodatné odchylky nad dlouhodobým průměrem (v EU je to v průměru lehce přes 2,5). Jak se bude trh dále vyvíjet?
Dostupnost bydlení v metropoli se opět zhoršila. Na nový byt v Praze je potřeba už 17,3 ročních mezd. (Ilustrační foto) Zdroj: Libor Akrman
Ceny nemovitostí na začátku roku nehledě na růst úrokových sazeb dál rychle stoupaly. Meziroční dynamika cen starších bytů v Praze i mimo Prahu zrychlila na 30 procent.
Zdá se tedy, že propad hypotečního trhu zatím neměl na ceny výraznější negativní dopad. Dostupnost bydlení (příjmová) tak zůstává v Česku jedna z úplně nejhorších v Evropě. Podle posledních dat OECD je poměr cen českých nemovitostí k příjmům domácností skoro 4 směrodatné odchylky nad dlouhodobým průměrem (v EU je to v průměru lehce přes 2,5).
To ukazuje na vysokou nadhodnocenost českých nemovitostí, což potvrzují i aktuálně zveřejněné závěry ČNB ze zprávy o finanční stabilitě.
Nadhodnoceno, ale utahovat netřeba
Podle odhadů ČNB jsou byty pro domácnosti s mediánovým příjmem nadhodnoceny zhruba o 40 procent. Situace se podle ČNB v posledních kvartálech ještě výrazně zhoršila. Za poslední půl rok vzrostla míra nadhodnocenosti zhruba o 15procentních bodů.
Přesto se centrální banka rozhodla makro obezřetnostní parametry pro realitní trh dál neutahovat – DTI (dluh k příjmu) na úrovni 8,5, LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) na úrovni 80 procent.
Částečně pravděpodobně proto, že vidí v posledních měsících v důsledku vyšších úrokových sazeb zjevné ochlazení zájmu o hypoteční úvěry. A současně je patrná i větší obezřetnost finančního sektoru.
Dynamika cen zpomalí
V tuto chvíli předpokládáme, že nejbližší kvartály se ponesou ve znamení výraznějšího snížení dynamiky cen na realitním trhu. Prohlubující se propad reálné mzdy a pokračující růst úrokových sazeb ještě výrazněji sníží poptávku. Z toho vyplývá, že časem by měl začít realitní trh stagnovat.
Viditelný pokles cen nemovitostí v tuto chvíli nepředpokládáme – musel by pravděpodobně být nastartován o poznání výraznějšími problémy české ekonomiky (než které aktuálně předpokládáme).
Takovým by bezesporu byl „nepříznivým scénář“ ČNB. Ten počítá s prudkým propadem HDP a s nárůstem nezaměstnanosti během nadcházejících dvou let z okolí 2 procent k 12 procentům.
Za takových “ďábelských” podmínek by měly ceny nemovitostí začít padat a míra selhání u hypotečních úvěrů by pak podle centrální banky vyskočila z dnešních necelých 2 procent do blízkosti 5 procent.
Tento scénář je na první pohled velmi tvrdý i na jinak přísná měřítka ČNB. Dobrou zprávou tak je, že bankovní sektor jako celek by i v tomto scénáři obstál a plnil by kapitálová (i páková) kritéria (i když by zásah do kapitálového vybavení bank byl citelný a některé instituce na trhu by musely shánět kapitálové injekce).
