Jsou ceny nemovitostí nadhodnocené? Podle ČNB ano, ale pokles nečekejme

Ceny nemovitostí na začátku roku nehledě na růst úrokových sazeb dál rychle stoupaly. Meziroční dynamika cen starších bytů v Praze i mimo Prahu zrychlila na 30 procent.

Zdá se tedy, že propad hypotečního trhu zatím neměl na ceny výraznější negativní dopad. Dostupnost bydlení (příjmová) tak zůstává v Česku jedna z úplně nejhorších v Evropě. Podle posledních dat OECD je poměr cen českých nemovitostí k příjmům domácností skoro 4 směrodatné odchylky nad dlouhodobým průměrem (v EU je to v průměru lehce přes 2,5).

To ukazuje na vysokou nadhodnocenost českých nemovitostí, což potvrzují i aktuálně zveřejněné závěry ČNB ze zprávy o finanční stabilitě.

Nadhodnoceno, ale utahovat netřeba

Podle odhadů ČNB jsou byty pro domácnosti s mediánovým příjmem nadhodnoceny zhruba o 40 procent. Situace se podle ČNB v posledních kvartálech ještě výrazně zhoršila. Za poslední půl rok vzrostla míra nadhodnocenosti zhruba o 15procentních bodů.

Přesto se centrální banka rozhodla makro obezřetnostní parametry pro realitní trh dál neutahovat – DTI (dluh k příjmu) na úrovni 8,5, LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) na úrovni 80 procent.

Částečně pravděpodobně proto, že vidí v posledních měsících v důsledku vyšších úrokových sazeb zjevné ochlazení zájmu o hypoteční úvěry. A současně je patrná i větší obezřetnost finančního sektoru.

Dynamika cen zpomalí

V tuto chvíli předpokládáme, že nejbližší kvartály se ponesou ve znamení výraznějšího snížení dynamiky cen na realitním trhu. Prohlubující se propad reálné mzdy a pokračující růst úrokových sazeb ještě výrazněji sníží poptávku. Z toho vyplývá, že časem by měl začít realitní trh stagnovat.

Viditelný pokles cen nemovitostí v tuto chvíli nepředpokládáme – musel by pravděpodobně být nastartován o poznání výraznějšími problémy české ekonomiky (než které aktuálně předpokládáme).

Takovým by bezesporu byl „nepříznivým scénář“ ČNB. Ten počítá s prudkým propadem HDP a s nárůstem nezaměstnanosti během nadcházejících dvou let z okolí 2 procent k 12 procentům.

Za takových “ďábelských” podmínek by měly ceny nemovitostí začít padat a míra selhání u hypotečních úvěrů by pak podle centrální banky vyskočila z dnešních necelých 2 procent do blízkosti 5 procent.

Tento scénář je na první pohled velmi tvrdý i na jinak přísná měřítka ČNB. Dobrou zprávou tak je, že bankovní sektor jako celek by i v tomto scénáři obstál a plnil by kapitálová (i páková) kritéria (i když by zásah do kapitálového vybavení bank byl citelný a některé instituce na trhu by musely shánět kapitálové injekce).