Co se děje na českém realitním trhu? Aneb hlavní důvody neustálého růstu cen

Ceny nemovitostí v České republice neustále rostou, na to jsme si už tak nějak zvykli. Nicméně má to své důvody.

Česká národní banka (ČNB) se sice jala problém řešit, nebo to tak alespoň vypadá, jenže její regulace hypotečních úvěrů realitní trh nespasí.

Centrální banka svým omezováním podmínek získání hypotečních úvěrů a zvyšováním úrokových sazeb jistě trh s hypotečními úvěry ochladila, ale ceny nemovitostí na toto ochlazení nereagovaly. Důvodů, proč ceny nemovitostí rostou, je totiž hned několik.

Všechno špatně aneb proces povolování staveb

Není žádné tajemství, že se Česká republika již několik let umísťuje ve srovnání Světové banky na velmi nelichotivých místech, co se týče procesu povolování staveb.

Světová banka každoročně srovnává země světa dle několika kritérií, mezi kterými je například i to, jak dlouho trvá v dané zemi získat stavební povolení. Hodnocen přitom není pouze čas, který to developerovi zabere, ale celý proces jako takový.

Česko jako člen Evropské unie se již několik po sobě jdoucích let nachází v dolních patrech žebříčku mezi zeměmi typu Niger, Pákistán, Nepál nebo například krizí zmítaná Venezuela.

GRAF: Srovnání procesů povolování staveb v různých zemích
Podle indexu obtížnosti Světové banky, v bodech

Zdroj: Světová banka

To jistě není pro člena Evropské unie lichotivé zařazení, zvláště vezmeme-li v potaz, že většina zemí, mezi kterými se Česká republika umísťuje, trpí nějakým vnitřním neklidem, občanskými válkami nebo jinými konflikty.

Příliš mnoho připomínek

Zdlouhavý proces povolování nových staveb má za následek vytváření propadu mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech, jenž se následně projevuje růstem cen nemovitostí.

Takže zatímco Česká republika je v celkovém hodnocení na 35. místě z celkem 190 zemí, v dílčím kritériu – složitosti získání stavebního povolení – jsme na tom hůře než Nigérie. Od loňského roku se tak naše republika propadla dokonce o dalších 29 míst. V tomto ohledu patříme mezi čtyřicítku nejhorších zemí na světě.

250 dní, nebo pět let?

Dle Světové banky trvá získání stavebního povolení v průměru okolo 250 dní. A to jen za předpokladu, že se žádná ze stran neodvolá a že jsou dodrženy všechny zákonné lhůty. V tomto ohledu tedy můžeme říct, že údaje Světové banky jsou ještě optimistické a v jistém směru zkreslené.

Dle průzkumu společnosti Deloitte trvá délka povolovacího procesu v průměru pět let. V Dánsku ten samý proces pro srovnání trvá například jen 64 dní a v Německu 126 dní.

Zatímco v Česku je k získání stavebního povolení zapotřebí učinit zhruba 21 úkonů, například v Rusku jsou to úkony dva.

A u rezidenčních projektů se číslo 21 dokonce ještě zvyšuje. Ovšem prozatím jsme na tom lépe než nejhorší Moldávie s 28 úkony…

Problematický zákon

Česká republika má ve srovnání s vyspělými státy světa velmi neefektivně postavený stavební zákon, který prodlužuje povolovací proces staveb. Tento neefektivní postup u schvalování staveb zapříčinil, že počet vydaných stavebních povolení od roku 2004 až do roku 2015 v podstatě nepřetržitě klesal.

I přes to, že v posledních třech letech počet udělených stavebních povolení meziročně roste, nelze očekávat, že se bez celkové změny zákona dočká stavebnictví většího boomu.

Zatímco v roce 2006 bylo vydáno okolo 71 tisíc stavebních povolení za rok, v roce 2017 to bylo pouze 50 tisíc stavebních povolení. Počty vydávaných stavebních povolení jsou tedy stále o 29 procent níže, než byly v roce 2006.

GRAF: Vývoj počtu vydaných stavebních povolení a zahájených bytů
Od roku 2006 do roku 2018

Zdroj: ČSÚ

V přímé korelaci s počtem vydaných stavebních povolení je i počet zahájených bytů za rok. Pokud klesá počet stavebních povolení, v závislosti na této skutečnosti klesá i počet ročně zahájených bytů.

Třebaže v posledních třech letech vidíme opětovný rostoucí trend v počtu vydaných stavebních povolení, propad, který mezitím na realitním trhu vznikl, se bude vyrovnávat ještě několik dalších let.

GRAF: Vývoj počtu bytů v Česku od roku 1971
Od roku 1971 do roku 2018

Zdroj: ČSÚ

Jak je na grafu výše patrné, propad v počtu zahájených bytů je masivní. Zatímco v sedmdesátých a osmdesátých letech se stavělo i 80 000 bytů ročně, v současné době počet zahájených bytů jen stěží překračuje 20 000 ročně. Realitní trh je tedy v počtu zahájených bytů níže oproti sedmdesátým letům o dvě třetiny.

A alarmující jsou i souhrnná data o počtu vydaných stavebních povolení. Oproti roku 2006 se například v Praze vydalo v roce 2018 o 59 procent stavebních povolení méně.

GRAF: Srovnání množství vydaných stavebních povolení – rok 2018 vůči 2006

Zdroj: ČSÚ

Nízké úrokové sazby

Několik posledních let bylo ve znamení nízkých úrokových sazeb nejen na hypotečních úvěrech. Situace na poli úrokových sazeb způsobila, že se nemovitosti staly dostupnějšími, a proto bylo posledních pár let ve znamení rekordního množství sjednaných hypotečních úvěrů.

Zatímco v roce 2008 byla průměrná sazba na hypotečním úvěru na úrovni okolo pěti procent, v roce 2016 a 2017 se dalo se sazbami dostat pod hranici dvou procent.

VÍCE K TÉMATU:

Ceny nových bytů v Praze klesat nebudou. Čeká je růst v řádu jednotek procent

V růstu cen nemovitostí už nejsme v EU nejrychlejší. Česko je až sedmé

Hypotéky už levné nebudou. Zmapovali jsme poslední vývoj na hypotečním trhu

Trend klesajících úrokových sazeb se ale začal otáčet v polovině roku 2017, kdy se Česká národní banka poprvé rozhodla zvýšit základní úrokovou sazbu, od které se následně odvíjejí i sazby hypotečních úvěrů.

Dvoutýdenní repo sazba neboli základní úroková sazba byla na úrovni 0,05 procenta od listopadu 2012 až do srpna 2017. V srpnu 2017 navýšila ČNB základní sazbu o 0,2 procenta na úroveň 0,25 procenta. Od srpna 2017 poté ČNB navýšila základní úrokovou sazbu ještě šestkrát, naposledy v listopadu 2018, kdy se dvoutýdenní repo sazba dostala na úroveň 1,75 procenta.

GRAF: Vývoj úrokových sazeb na hypotečních úvěrech a sazby 3M Pribor
Od roku 2003 do současnosti, v procentech

Zdroj: ČNB, Hypoindex

Boom na hypotečním trhu

Rekordně nízké úrokové sazby na hypotečních úvěrech způsobily v posledních letech obrovský nárůst jak počtu sjednaných hypotečních úvěrů, tak celkového objemu sjednaných hypotečních úvěrů.

V roce 2016 rovněž padl rekord na poli hypotečních úvěrů, když se za rok 2016 sjednal nejvyšší počet hypotečních úvěrů, stejně jako byl největší objem sjednaných hypotečních úvěrů.

Přesněji bylo za rok 2016 bankami na hypotečních úvěrech rozpůjčováno 224 miliard korun na celkovém počtu 114 550 smluv. To znamená, že se průměrná výše hypotečního úvěru v roce 2016 pohybovala na úrovni okolo 1,95 milionu korun.

GRAF: Vývoj objemu sjednaných hypotečních úvěrů a počtu sjednaných hypotečních smluv
Od roku 2002 do roku 2018, objem je v tis. Kč.

Zdroj:  Comsense

Od ledna 2016 do listopadu 2018 rozpůjčovaly banky na hypotečních úvěrech přes 589 miliard korun. To je za necelé tři roky více než mezi lety 2006 až 2010 dohromady.

V předkrizovém roce 2007 bylo v České republice sjednání hypotečních úvěrů v celkovém objemu 142,3 miliardy korun. S příchodem celosvětové finanční krize klesl objem sjednávaných úvěrů v letech 2008 až 2012 na zhruba 80 procent toho, co se sjednávalo v roce 2007.

Nejhorším pokrizovým rokem přitom byl rok 2009, kdy objem sjednaných hypotečních úvěrů klesl na zhruba polovinu objemu z roku 2007. S příchodem nízkých úrokových sazeb objem sjednaných hypotečních úvěrů rostl, až se v roce 2016 dostal na úroveň 154 procent oproti roku 2007.

Nejvíc se „hypotékuje“ v Praze

Při regionálním porovnání dle počtu sjednaných hypotečních úvěrů vidíme, že nejvíce hypotečních úvěrů se již tradičně sjednává na území hlavního města. Jen v Praze bylo od roku 2014 každoročně sjednáno více než 20 000 smluv.

V podstatě ve všech krajích České republiky byl rok 2016 rekordní co do počtu uzavřených hypotečních smluv. Jedinou výjimkou byl Zlínský kraj, kde rok 2017 překonal v počtu smluv rok 2016.

Podobná situace je i na poli finančního objemu sjednaných hypotečních úvěrů. Zde opět vidíme, že nejvyšší objemy hypoték jsou sjednané na území Prahy, kde si domácnosti jen v roce 2016 půjčily na hypotečních úvěrech přes 69 miliard korun. V roce 2017 si obyvatelé Prahy půjčili na nemovitostních úvěrech o pět miliard méně, celkově 64 miliard korun.

Z hlediska podílu na celkovém objemu však Praha v obou letech byla nad úrovní 30 procent.

GRAF: Srovnání počtu a objemu uzavřených hypoték dle regionů
Za roky 2014 až 2017, počty jsou v tis. smluv, objemy pak v mld. Kč.

Zdroj: Comsense

Hypotéky versus zahájené stavby

Obrovská disproporce na realitním trhu je patrná i z vývoje hypotečních úvěrů a z počtu zahájených nových staveb na území České republiky. I to je důvod, proč ceny nemovitostí neustále rostou.

Jak je z následujícího grafu patrné, od roku 2004 převládá počet sjednaných smluv o hypotečním úvěru počet ročně zahájených bytů. To znamená, že zatímco výstavba nových staveb pro domácnosti klesala, poptávka po nemovitostech rostla.

To je příčinou onoho obrovského převisu poptávky nad nabídkou a to stojí i za důvodem neustálého růstu cen nemovitostí.

V porovnání s rokem 2007 dokonce vidíme, že zatímco počet sjednaných hypotečních úvěrů po krizi v roce 2008 klesal, mezi lety 2012 a 2013 se však vzpamatoval a začal růst. Výstavba nových staveb po krizovém roce také klesala, na rozdíl od počtu sjednaných bytů ovšem ještě ani nebyla schopná se dostat na úroveň z předkrizového roku 2007.

Zatímco v roce 2007 se ročně započala výstavba zhruba 43 796 bytů, v roce 2017 se započalo zhruba 31 521 nových bytů za rok. To je stále skoro o třetinu méně než v roce 2007. Nejkrizovějším rokem co do počtu započatých nových bytů byl ovšem rok 2013, kdy se ročně začala výstavba jen 22 tisíc bytů.

GRAF: Vývoj počtu sjednaných hypoték a zahájených bytů
Od roku 2002 do roku 2018, v tis. hypoték a v tis. zahájených bytů

Zdroj: ČSÚ, Comsense

Kde jsou tedy ceny bytů?

Dle meziročního srovnání vzrostly průměrné ceny za metr čtvereční plochy bytu během roku v podstatě ve všech krajích s výjimkou Kraje Vysočina. Zejména v krajském městě Jihlava klesly ceny nemovitostí o zhruba 0,59 procenta.

Nicméně ve všech ostatních krajích ceny za metr čtvereční bytu vzrostly, a ne nevýrazně. Nejvyšší růst cen byl zaznamenán v Ústeckém kraji, kde se sice v absolutních číslech dá pořídit metr čtvereční bytu nejlevněji, nicméně zde rostou ceny nejrychleji. Meziročně tady ceny vzrostly o více než 17 procent.

O moc lépe na tom není ani vedlejší Liberecký kraj, kde ceny za metr čtvereční bytu meziročně vzrostly o zhruba 12 procent.

TABULKA: Srovnání cen za m² bytu podle regionů
K lednu daného roku za roky 2017–2019, v Kč za m²

Zdroj: Comsense

Čistě hypoteticky si tak zájemce například v Praze musí za stejný byt o velikosti 60 metrů čtverečních připlatit v lednu 2019 o 338 tisíc korun více než v lednu 2018, a dokonce o 683 tisíc korun více než v lednu 2017.

V Ústeckém kraji musí zájemce o byt o velikosti 60 metrů čtverečních najít přebytečných 159 tisíc korun oproti roku 2018.

Co můžeme čekat?

I když v posledních letech dochází k pozitivnímu obratu v růstu počtu vydaných stavebních povolení a k rostoucímu počtu zahájených bytů, nelze předpokládat, že by se v blízké budoucnosti trend převisu poptávky po nemovitostech nad nabídkou otočil.

Propad v nabídce nemovitostí jak v České republice, tak zejména v Praze, který se na trhu v průběhu posledních deseti let vytvořil, se bude srovnávat ještě mnoho let. Jelikož tak dle předpokladů bude i nadále poptávka po nemovitostech převyšovat nabídku, nelze do budoucna očekávat prudký pokles cen nemovitostí.

MOHLO BY VÁS TAKÉ ZAJÍMAT:

Kdo z vás na to má? Jakou hypotéku si můžete dovolit podle nových pravidel ČNB

Český realitní trh v roce 2018: přehřívání pokračuje, ale ochlazení je za rohem

Trh je v současné době o 43 procent níže (počet stavebních povolení), než byl v roce 2005, takže i meziroční růst v nedávných letech ve výši 4–5 procent nevyváží propad, který se tady v posledních dvaceti letech vytvořil.

I přes rostoucí úrokové sazby a zvyšující se regulaci hypotečních úvěrů se neočekává výrazný pokles počtu a objemu sjednaných hypotečních úvěrů. Naopak dojde k zestabilnění trhu s hypotečními úvěry.

Pokud ovšem ceny nemovitostí ještě chvíli porostou, může dojít k situaci, kdy realitní trh narazí na svůj strop. A tím stropem nebude nic jiného než schopnost českých domácností si nemovitost vůbec pořídit.

Pokud totiž vezmeme do úvahy požadavek centrální banky, aby měl ideální žadatel o hypoteční úvěr alespoň 20 procent vlastních zdrojů, vyjde nám, že v Praze musí dnes žadatel vytáhnout ze své kapsy na průměrný byt o velikosti 65 metrů čtverečních zhruba 1,1 milionu korun (v reálu však bude cena spíše vyšší).

Pokud bychom stejné pravidlo ČNB uplatnili i na ceny z roku 2017, byl by požadavek na vlastní zdroje žadatele ve výši 940 tisíc korun.