Petr Volný (Upvest): Chceme být standardem alternativního financování pro developery i šancí pro drobné investory

Česká fintechová scéna se pomalu, ale jistě rozrůstá. Jedním z jejích představitelů je i platforma Upvest, za níž stojí stejnojmenná společnost. Ta nabízí běžným investorům možnost investovat relativně nízké částky do developerských projektů.

Prostřednictvím kolektivních investic, tzv. investičního crowdfundingu, totiž propojuje developery a drobné investory, kteří by se za jiných okolností k investicím do nemovitostí nedostali.

„Prodáváme participace na úvěrových smlouvách stejně, jako to dělají Zonky a další subjekty na českém trhu. Nabízíme on-line prodejní kanál, který umožňuje investorovi vstupovat do investorských pozic. V budoucnu z nich bude možné i vystupovat, tedy je odprodat novým zájemcům. Splatnost investic je od jednoho do tří let, výnos je podle zajištění a typu úvěru, obecně se ale pohybuje mezi pěti až osmi procenty,“ upřesňuje Petr Volný, který firmu založil s Davidem Musilem v únoru 2017.

Upvest funguje dva roky. Kam se za tu dobu posunul?

Když vstupujete do takového byznysu, ve svých představách o vysněném fintech startupu vidíte růstové grafy ve tvaru hokejky už po měsících fungování. Realita je odlišná. S tím, jak poznáváte trh, přichází vystřízlivění, řešíte jeden problém za druhým. Takže nástup byl pomalejší, než jsme se spoluzakladatelem Davidem Musilem předpokládali.

My se navíc neměli ani kde inspirovat, protože obdobná platforma, která by nabízela on-line investování do nemovitostí formou participace na dluhovém financování developerských projektů, v Česku jednoduše neexistovala.

Petr Volný (34 let)

Začínal jako programátor pro startupy GoodData a Represent.com a jako kontraktor pomáhal dalším firmám s rozvojem jejich produktu. Vystudoval Fakultu informatiky na Masarykově univerzitě. V rámci nedokončeného Ph.D. programu pracoval na pozici vědeckého specialisty a na univerzitě také vyučoval. V únoru 2017 založil s Davidem Musilem investiční platfomu Upvest, kde působí jako technický ředitel.

Ve světě ale určitě nějaké jsou, ne?

Nepopírám, že jsme se částečně inspirovali v zahraničí. Produkt jsme přenesli do Česka a myslím, že se nám za ty dva roky podařilo porozumět českému trhu. Hodně jsme se naučili o tom, jak investoři i developeři na trhu přemýšlí, co chtějí a jaký přístup vyžadují. Víme, jak to dělat, a jsme připraveni na větší expanzi našeho produktu.

Kam budete mířit?

Příležitost k expanzi vidíme hlavně na východních trzích, kde podobné služby ještě nejsou. S touto myšlenkou jsme se do projektu také pustili, ale každý z těch trhů, ač jde o Evropu, je úplně jiný – má jiná očekávání a návyky. Chceme začít Slovenskem, následovat by mělo Polsko a možná další z východních trhů.

Dlouhodobě bychom chtěli být standardem alternativního financování a důvěryhodnou institucí pro všechny evropské investory a developery, k tomu ale potřebujeme kapitálovou injekci, která by nastartovala náš růst. Jednáme proto s několika subjekty o kapitálovém vstupu do Upvestu. Věříme, že bychom mohli právě díky venture kapitálu expandovat. Nenabízíme jen slepý, nafouknutý byznysplán, ale máme za sebou reálné výsledky.

Bankám nekonkurujeme

Nahrál vám boom na realitním trhu? Neuspokojená poptávka, která tlačí ceny bytů vzhůru?

V našem případě je to hodně dvojsečné. Když je trh nahoře, tak je pravda, že pravděpodobnost, že developerské projekty skončí úspěšně, je docela vysoká. Což je právě tou vysokou poptávkou po bytech. Ale vrchol ekonomického cyklu zase umožňuje na straně developerů, že si mohou půjčit levně u bank.

My nabízíme doplňkové způsoby financování, nekonkurujeme bankám. Až se ekonomický cyklus překlopí směrem do recese, přinese nám poptávku ze strany developerů. Nastoupí úloha Upvestu vybírat na základě podrobných prověrek a analýz rentabilní projekty, které nabídneme investorům. Abych to shrnul, našemu byznysu se bude nejspíše více dařit v době hospodářského útlumu než v době růstu.

Máte za sebou pět projektů. Čtyři jsou již zafinancovány a jeden je v běhu. Mohl byste je srovnat? V čem se liší?

Dlouho jsme se učili, co trh přináší, z čehož pramení i to, že každý projekt je trochu jiný. Musíme umět pochopit potřeby developera a náš analytický tým mu musí navrhnout zajímavou a správnou možnost financování. Není to tak, že bychom vzali šablonu financování a šablonu úvěrové smlouvy a ty aplikovali na všechny projekty. Parametry úvěrování i podmínky splácení jsou u všech projektů rozdílné.

Začali jsme mezaninovými úvěry (viz box, pozn. red.), ale pak jsme se dozvěděli, že spousta developerů poptává i akviziční financování. Což byl případ pořízení pozemku v Praze na Točné, kde úvěr vystupoval v pozici seniorního úvěru a měl zástavu, přičemž typicky u mezaninového úvěru zástavu nedržíte.

Další projekt byl zase dělán ve spolupráci se spořitelním družstvem, kde naši investoři jsou na úrovni nejvyššího zajištění – tudíž jde o seniorní úvěrování srovnatelné s tím bankovním.

Dohlíží komise

Kolik lidí máte v analytickém týmu?

Čítá tři členy a pak máme tříčlennou investiční komisi. Tu tvoří Jan Holásek, Petr Malík a Dušan Šťastník. Jan Holásek je špičkový český právník, který se investicemi do nemovitostí dlouhodobě zabývá. Petr Malík dříve pracoval v PPF Real Estate, nyní je finančním ředitelem Moravské stavební. Dušan Šťastník pracoval mimo jiné jako šéf české pobočky americké společnosti JLL. Ačkoli jsou to lidé s různou odborností, jsou garancí správnosti, mají právo veta, zda se projekt pustí, či nikoli.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Pavel Doležal (Avant): Příležitostí k investicím je v Česku stále dost. A volných peněz ještě víc

Jak dlouho trvá celý proces, než projekt dostane zelenou? Za dva roky jste stihli pět projektů, to není zrovna závratná rychlost…

Máte pravdu, mysleli jsme, že za dva roky budeme mít za sebou mnohem více projektů, ale na začátku nám v tom bránilo více věcí. Jednak nás nikdo moc neznal, developeři v nás neměli důvěru, že peníze budeme schopni sehnat. A také jsme podcenili riziko nezískání potřebných povolení v plánovaných termínech.

Strukturujeme úvěr pro fázi realizace a developer optimisticky očekává, že získá stavební povolení v nějaký měsíc. My s určitým předstihem zahájíme debaty, připravíme projekt, ale pak se ukáže, že někdo napadne územní rozhodnutí, a my v tu chvíli víme, že se projet zdrží minimálně o dalších osm měsíců kvůli soudnímu řízení.

Dvakrát za sebou se nám v roce 2018 stalo, že jsme připravovali dva velké projekty, což nás naplno vytížilo třeba na tři měsíce. Ale ve chvíli, kdy se měl projekt dostat do fundraisingové části, objevila se tato externalita, kterou jsme nemohli z naší pozice nijak ovlivnit. V rámci byznysového plánování jsme toto riziko velmi podcenili. Ale poučili jsme se, že musíme mít rozjednáno více projektů najednou.

Developeři o nás už vědí

Jak dlouho tedy trvá analýza?

Když má developer vše připraveno a reaguje, komunikuje a odpovídá na doplňující dotazy svižně, může to trvat třeba jen dva týdny, ale klidně i měsíc a půl.

Už vás developeři sami aktivně oslovují?

Už se to zlepšuje, povědomí o nás už mají. Budujeme si značku a děláme věci důkladně, což se nemusí všem developerům líbit, protože máme na ně do začátku poměrně dost požadavků, ale to si jednoduše tento obor žádá. Máme zodpovědnost vůči investorům, proto se do ničeho nestandardního pouštět ani nemůžeme. Důvěra je zásadní.

Máte nějakou paletu kritérií, která posuzujete? Shoduje se s bankovní analýzou?

Jelikož náš dluh je často rizikovější než bankovní – právě kvůli tomu, že banky některé typy dluhového financování jednoduše neposkytují –, tak si troufnu tvrdit, že naše prověrka je hlubší a důkladnější.

Technická prověrka zkoumá, jestli jsou plány developera z pohledu stavební realizace zvládnutelné. Dále děláme právní prověrku, zda developer vlastní vše, co tvrdí, že třeba nejsou na jeho majetky uvalena žádná věcná břemena. A pak přichází na řadu komerční prověrka, kdy si děláme vlastní odhad, jak by se mohly prodávat bytové jednotky v daném projektu.

Pokud odhalíme něco, co by developera v jeho pozici znevýhodňovalo, snažíme se zvýšené riziko promítnout do parametrů úvěrové smlouvy, tedy prosadit vyšší úrok či pozměnit podmínky čerpání úvěru a podobně.

PŘEČTĚTE SI TAKÉ: Čech investor je stále velmi konzervativní. Jak si vede v porovnání se západním světem?

Jsou Češi spíše konzervativní investoři? Nebo už se zlepšují a vkládají přebytečné prostředky do alternativ, jako je Upvest, nebo třeba do fondů kvalifikovaných investorů?

Zvykají si, postupně investují volný kapitál i do rizikovějších investic. Fondy kvalifikovaných investorů jsou méně přístupné s ohledem na poměrně vysokou minimální investici. V našem případě jde spíše o retailovou klientelu, která do jednotlivých projektů investuje vyšší desítky tisíc korun.

Nezůstaneme jen u realit

Kolik činí průměrná výše jejich investice?

V průměru je to kolem 60 tisíc do jednoho projektu, ale daří se nám zaujmout i větší, „sofistikovanější“ investory. Naše nejvyšší jednorázová investice byla 1,2 milionu do jednoho projektu. Nejvyšší expozice jednoho investora přes všechny projekty je kolem čtyř milionů korun.

Umíme oslovit obě dvě části toho investorského spektra. Na koho primárně náš projekt cílil, to byli právě retailoví investoři. Tedy lidé mezi 30 až 40 lety, kteří se dají označit za young professionals, co jsou zvyklí na digitální svět. Tedy preferují přečíst si o investici na internetu a rozhodnout se sami. Aniž by tedy museli chodit někam na pobočku a bavili se o záležitostech investic s bankéřem. Jsou zvyklí na on-line svět a nebojí se přes něj investovat. V Česku je to vidět na portálu jako Zonky nebo Fundlift.

Chcete zůstat v oboru realit a nemovitostí, nebo chcete expandovat i do jiných oborů s tímto alternativním způsobem financování skrze drobné investory?

Přemýšlíme o tom, prostor by mohl být třeba v energetice, ale financování by muselo být v mnohem větších objemech. Analýza pokrytí financí pro osazení jedné střechy solárními panely nedává ekonomický smysl. Ale na to ještě nemáme foundraisingovou sílu a asi by se nám nepodařilo profinancovat stamiliony korun ročně. Nicméně prostor tu je a vymýšlíme cesty, jak rozšířit portfolio možných investic.

Regulace neobtěžuje

Kolik tedy aktuálně činí celkový objem investovaných prostředků do všech vašich projektů?

Pohybujeme se někde za hranicí 56 milionů korun. Do konce tohoto roku bychom chtěli být na 100 milionech korun a v roce 2020 bychom se rádi dostali na dalších 100 milionů. V horizontu pěti let se chceme přiblížit vyšším stovkám milionů korun za rok.

Chtěli bychom se posunout i v rámci samotného financování developmentu, kdy bychom k bytovým domům přidali mezaninové financování větších projektů, kde by mezaninový úvěr činil třeba i 100 milionů korun. To by ale asi vyžadovalo spojení s jinou distribuční sítí, která má fundraisovací sílu. My bychom dodali technologicky-právní řešení, kterým disponujeme, což by nám umožnilo být partnerem developerů a větších developerských projektů.

NAPSALI JSME PRO VÁS: Konzervativní investoři zbystřete, protiinflační Dluhopisy Republiky na trhu nemají konkurenci

Jste zprostředkovací platforma, týkají se vás v tomto ohledu nějaké regulace?

Ano, jsme poskytovatelem platebních služeb malého rozsahu a musíme mít udělenu k tomuto účelu licenci od ČNB. Nevidíme to ale jako překážku, je to standardní postup, operujeme s cizími penězi, takže dohledu se nebráníme. Regulace se nás tedy týká, ale neobtěžuje nás, je logickou součástí procesu.

Regulaci jako problém nevidíte, co vás tedy nejvíce brzdí? Je to legislativa uplatňovaná směrem k developerům typu stavební zákon?

Přesně tak, všichni bychom asi v Česku rádi viděli flexibilnější trh s developmentem, ale že bychom kvůli tomu lobbovali v parlamentu, tak to zase ne. Na trhu je extrémní převis poptávky nad nabídkou, navíc do českých realit poměrně hojně investují cizinci, což tlačí ceny nemovitostí hodně nahoru. Byt si mohou v Česku dovolit jen vyšší příjmové skupiny. Radši bych viděl flexibilnější povolovací řízení, aby se bytů stavělo více.

Připravujeme nové projekty

V momentě, kdy je developerský projekt dokonán, jdete zcela od něj, nebo vám zůstává nějaký majetkový podíl?

Je to možná zajímavé z pohledu byznysu, ale neděláme to. Jdeme jen cestou dluhového financování. V Česku se o něco takového pokoušel jeden startup projekt, ale narazil na regulační problémy. Nevíme, jak bychom lidem prodávali menšinové podíly na bytech a posléze měli výnosy z jejich pronájmu a zároveň to nabízeli v jednoduché a srozumitelné on-line podobě. To už bychom museli vydávat nějaké podílové listy, což je cenný papír, a celé by to bylo složitější.

Možná by to bylo možné provádět prostřednictvím tokenizace…  

Nikdy nevíte, jak se k tomu regulátor nebo legislativa postaví. My raději jdeme cestou nástrojů, které regulátor a legislativa nabízí dnes. Což považujeme za bezpečné, nestane se vám, že vám po dvou letech byznys někdo naruší, že ho tak dělat nejde.

Které další projekty plánujete?

Máme jich několik rozjednaných, jeden projekt je v Praze a o dalších v Brně a Krušných horách jednáme. Běh platformy je ale zajištěn díky tomu, že poskytujeme seniorní financování spolu se spořitelním družstvem, kde developer čerpá úvěr postupně a my vždy otvíráme menší fundraising – každý měsíc nabízíme nějakou menší tranši ve výši do čtyř milionů korun a tak to bude až téměř do konce roku. Do konce měsíce by měl ale na naší platformě přibýt nový projekt.

Přímá konkurence zatím není

Už se vám objevila na trhu konkurence?

Soupeříme se sítí lidí kolem jednoho developera, kteří mu půjčují na realizaci projektu peníze, což je z pohledu parametrů podobné Upvestu. Naše výhoda je ale standardizace, developer si nemusí půjčovat od třech, čtyř ani více subjektů, protože právní smlouvu má pouze s námi. Nemusí tedy mít přímý právní vztah s jednotlivými investory.

Developeři také uvažují o dluhopisech, ale tam pak není důvod to nepropojit s projektovým financováním od nás. Na poli on-line investičních platforem vidíme spíše konkurenci na té investorské straně. Tedy projekty, kdy se investor rozhoduje, že nějaké své peníze nabídne na spotřebitelské úvěry jako Zonky, či si koupí nějaké dluhopisy na Fundliftu. Ale přímou konkurenci na českém trhu zatím nemáme.

Kdy vidíte Upvest ve střednědobém horizontu?

Chtěli bychom být jedničkou v segmentu alternativního financování developerských projektů. Dnes, když developer přemýšlí nad projektem, si vždy vzpomene na banku. Pořád ale vidíme spoustu prostoru k tomu, aby viděl i další zdroje financování. Takové, že má možnosti většího zapákování svého kapitálu, že se může zadlužovat nejen na 75, ale třeba až na 85 procent. Třeba právě naším mezaninovým financováním.

Chtěli bychom, aby každému developerovi při těchto myšlenkách vyskočil Upvest. Na straně investorů bychom si chtěli vybudovat takovou pověst, že projekty, které předkládáme, jsou kvalitní a dobrá investice.

DALŠÍ ZAJÍMAVÉ ROZHOVORY: 

Roman Kamler (Tilak): Investovat můžete i do outdoorové bundy, rozhodně se to vyplatí

Vladimír Špička (Forcepoint): Film Minority Report se v kybernetické bezpečnosti stane realitou

Milan Jeřábek (Staropramen): Tradiční obor jako pivovarnictví se nesmí bránit technologiím