Trh bydlení pod drobnohledem: jaký byl rok 2017 a co čekat od letoška?

Ceny nemovitostí v České republice rostly v roce 2017 nejrychleji v celé Evropské unii. Alespoň dle statistiky, kterou pravidelně zveřejňuje Eurostat. Podle ní u nás ceny stouply o 12,8 procenta.

Rychleji než u nás rostly ceny nemovitostí jen na Islandu, kde stouply o 16 procent. Tato země ovšem není v Evropské unii.

Hned za Českou republikou se umístilo Lotyšsko, kde ceny nemovitostí vzrostly o 10,2 procenta, a Litva s růstem cen o 10,1 procenta. Průměr Evropské unie se přitom pohyboval na úrovni 4,5 procenta.

GRAF: Změna cen nemovitostí v roce 2017 v EU
Jde o meziroční růst nemovitostí za 1. čtvrtletí 2017, v procentech.

Zdroj: Eurostat

Ceny nemovitostí napříč Českou republikou rostou i kvůli nedostatku vydávaných stavebních povolení. Nedostatek nových bytů tlačí ceny vzhůru, zejména v Praze a v Brně.

Stavebnictví v České republice stagnuje již několik let. Developeři nedostávají dostatek  stavebních povolení a nová výstavba žalostně zaostává za rozvojovým plánem města.

Ostatně to, že doba potřebná k vyřízení stavebního povolení je u nás opravdu kritická, nedávno potvrdil i žebříček Doing Business zpracovávaný Světovou bankou, který Českou republiku v tomto ukazateli zařadil až na 127. místo, tedy hluboko za všemi vyspělými ekonomikami.

„Povolování běžného bytového domu se aktuálně prodloužilo z osmi na deset let. Vlastní realizace nám z toho zabere v průměru jen 1,5 roku. Náklady na údržbu pozemku tak rapidně rostou, což se spolu s růstem cen stavebních prací, prodejní cenou pozemků a přísnějšími normami samozřejmě nějak musí projevit v konečných cenách,“ popisuje vlastní zkušenosti výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.

Marketing si mne ruce

Růstu cen samozřejmě napomáhá i dobře zvolený marketing. Lidé jsou neustále bombardováni upozorněními, že ceny nemovitostí ještě porostou, stejně jako úrokové sazby hypotečních úvěrů, což je nutí k rychlému nákupu, dokud je ještě čas.

To samozřejmě tlačí ceny vzhůru. Jde přece jen o základní poučku z ekonomie: pokud dostatečné množství lidí uvěří, že ceny vzrostou, tak opravdu vzrostou.

Hypoteční úvěry lze i přes růst úrokových sazeb stále ještě považovat za poměrně levné. Nicméně kvůli kritickému nedostatku bytů ve velkých městech nelze ani v roce 2018 předpokládat, že by ceny nemovitostí výrazně klesly. Na druhou stranu ceny nemovitostí jsou již teď přešponované a prostor pro jejich další růst není veliký.

A jak se ceny nemovitostí změnily v průběhu roku?

Neroste jen Praha

Zatímco na začátku roku 2017 stál průměrný byt o velikosti 60m² v Praze okolo 4,4 milionu korun, v listopadu to bylo již o 200 tisíc korun více, v závěru roku dokonce 4,7 milionu Kč.

Jen během posledních 12 měsíců tedy ceny nemovitostí v Praze vzrostly v průměru o 300 000 korun (o 8,5 procenta). V delším horizontu je však růst ještě vyšší.

„Vzhledem k razantnímu zvýšení cen o zhruba 40 procent za poslední dva roky
se velká část z nabízených bytů dostala mimo příjmové možnosti běžných domácností,“ dodává k tomu Tomášková.

Praha ovšem není jediná, kde ceny nemovitostí rostou.

GRAF: Vývoj cen nemovitostí v krajích ČR
Jde o srovnání cen průměrného bytu o rozloze 60 m² v lednu 2017 a o rok později, v tis. korun.

Zdroj: Comsense

Ceny nemovitostí rostly během roku 2017 napříč celou Českou republikou, pouze v Hradci
Králové a v Ostravě mírně poklesly. Nejrychlejším tempem rostly v Olomouci,
v Jihlavě a překvapivě i v Ústí nad Labem. V Ústeckém kraji zůstávají ceny nemovitostí v průměru nejnižší, nicméně rostou zde skoro nejrychleji.

Přestože v průměru rostou ceny nemovitostí v Praze o 8,5 procenta ročně, což je v rámci České republiky jedno z nejpomalejších temp, v některých částech Prahy rostou rychleji než kdekoliv v republice.

Ceny nemovitostí v roce 2017 rostly v podstatě v každé části Prahy kromě Prahy 2, kde v závěru roku poklesly o 6,9 procenta. Nejrychlejší růst cen zaznamenaly Praha 8 a Praha 1, ceny nemovitostí zde vzrostly o 30 procent.

TABULKA: Jak se vyvíjely ceny nemovitostí v Praze
Jde o srovnání cen průměrného bytu v jednotlivých pražských částech o rozloze 60 m² v lednu 2017 a o rok později, v tis. korun.

Zdroj: Comsense

Rostou i ceny za metr

Velmi podobně se měnila i cena za metr čtvereční. Nejvyšší cena za metr čtvereční bytu je
samozřejmě v Praze, v průměru 78 tisíc korun.

V Praze 1 se ovšem cena vyšplhala až na neuvěřitelných 138 tisíc korun za metr čtvereční. Nejnižší ceny za metr čtvereční v České republice lze nalézt v Ústeckém kraji, na Ostravsku a v Jihlavě.

TABULKA: Vývoj cen za metr čtvereční v krajských městech
Jde o srovnání cen za m² v lednu 2017 a o rok později, v tis. korun.

Zdroj: Comsense

Pronájmy zdražují pomaleji

Protože ceny bytů letí nahoru, Češi si je často nemohou dovolit, a tak začali sahat i po pronájmech. Ceny pronájmů většinou napříč republikou nedosahovaly takového růstu jako ceny nemovitostí.

„Můžeme říct, že běžné byty mezi 50 a 70 m², pokud jsou v nabídce za odpovídající cenu, mizí z trhu v řádu dnů, v Ostravě o něco později. U větších či nadstandardních bytů se tato doba prodlužuje, ale málokdy jsou to více než dva týdny,“ popsal dění na trhu výkonný ředitel realitní sítě CENTURY 21 Štěpán Gjurič.

V Praze vzrostla cena pronájmu za metr čtvereční v průměru o 5,3 procenta, v Brně o 6,5 procenta, například v Olomouci ale o 26 procent.

GRAF: Vývoj cen pronájmu za m² v Česku
Jde o srovnání cen pronájmu za m² v lednu 2017 a o rok později, v korunách.

Zdroj: Comsense

A jak letos?

Situace se podle odborníků nezlepší ani letos, spíše bude bydlení, ať už vlastní, či nájem, ještě hůře dostupné. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 procent hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na byt ve svém vlastnictví nedosáhne.

I když ceny nemovitostí již příliš neporostou, je třeba počítat s růstem úrokových sazeb hypoték, které nákup bydlení rovněž prodraží. Česká národní banka má totiž letos v plánu základní úrokové sazby ještě zdvihnout.

Proti poklesu cen naopak hovoří zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.