Tomáš Jelínek (CENTURY 21): Vadí mi nálepkování, že za růst cen nemovitostí mohou spekulanti

Pandemie covidu-19 přetočila trh s nemovitostmi, tvrdí Tomáš Jelínek, ředitel realitní společnosti CENTURY 21 Česká republika. Tato společnost je součástí nadnárodní franšízové sítě CENTURY 21, která vznikla před 50 lety v USA. „Jsme taková franšíza zaměřená hlavně na mentoring, poskytujeme know-how lokálního i mezinárodního charakteru, u každého realitního makléře se snažíme najít jeho nejlepší stránky,“ říká Jelínek v exkluzivním rozhovoru pro Peak.cz.

Podle jeho slov je vidět na trhu velká aktivita, když stoupá zájem o nemovitosti v mimoměstských lokalitách. „Omezení cestování u řady lidí, kteří byli zvyklí jezdit několikrát do roka na zahraniční dovolenou, vyvolalo vlnu investic třeba do rekreačních objektů v Česku. Velký zájem je o nemovitosti, které jsou vzdálenější od měst,“ popisuje současné dění na trhu.

Český trh je podle něj specifický v tom, že u Čechů převažuje vlastnické bydlení nad nájemním. Nicméně trend, který je běžný například v Rakousku nebo Německu, kde nájemní bydlení dosahuje kolem padesáti procent, by mohl být v Česku následován vlivem mileniálů.

Trh nemovitostí zažívá s vlnou levných hypoték obrovský boom. Jásají i realitní kanceláře?

Je pravda, že z krátkodobého pohledu šly obraty skokově nahoru. Zprvu šlo o loňskou odloženou poptávku, kterou koronavirová pandemie přesunula až do letošního roku, ale vyšší zájem přetrvává. Když budu mluvit jen za CENTURY 21, jsou výsledky rozhodně nad naše očekávání. A důvodem nejsou jen vyšší ceny, ale také vyšší počty nemovitostí, které zobchodováváme. Trh se hodně točí, otázka je, jak dlouho to vydrží, z dlouhodobého hlediska je před námi hodně práce. Na druhou stranu úplně nejásáme, protože trh je i nadále džungle a je třeba ho vnímat v plné šíři.

Jak velké zpomalení covid způsobil?

Tomáš Jelínek (48 let)

Jako ředitel sítě realitních kanceláří CENTURY 21 působí od ledna 2019. Dříve pracoval ve společnostech  Zepter či Generali na pozici zemského ředitele. S ženou vychovává tři děti, volný čas tráví na horách – v zimě lyžuje, v létě se věnuje turistice. Životní motto: „Těžká místa obejdeme a pokračujeme k vrcholu.“

Loni na jaře, respektive v březnu, těsně předtím, než došlo k prvním omezením kvůli covidu, jsme měli stejný obrat jako o rok dříve. Duben se už ale úplně zastavil, dobíhaly jen rozjednané věci čekající pouze na podpis. Propad obratu tak byl o více než čtyřicet procent.

V květnu jsme zase naráželi na nedostatečnou připravenost institucí na digitalizovaný věk, na katastrech totiž ještě evidentně vládne středověk. Ani ze strany bank ale nebyl přístup k podpisům hypotečních úvěrů na dálku úplně optimální. Poptávka se tak odložila na léto, kdy jsme za letní měsíce zprostředkovali prodej majetku v celkové hodnotě jedné miliardy korun, což byl asi dvojnásobek běžného objemu.

A zbytek loňského roku?

V tu dobu jsme dokonce i s kolegy měli rozdílné názory na to, jak se dál bude realitní trh vyvíjet. Někteří odborníci, a to i z řad České národní banky, tvrdili, že přijde krize podobná té po roce 2008, jejímž projevem byl pokles ceny nemovitostí. Já s tím nesouhlasil, vnímal jsem jiné důvody současné krize. Tahle krize je založená na jiných věcech, vychází z toho, že si více uvědomíme hodnoty, které máme. Omezení cestování u řady lidí, kteří byli zvyklí jezdit několikrát do roka na zahraniční dovolenou, vyvolalo vlnu investic třeba do rekreačních objektů v Česku. Zároveň jsem i předpokládal, že samotnému trhu to prospěje. Očekával jsem zhruba sedmiprocentní nárůst cen, ale realita mé odhady předčila, v průměru někde kolem deseti procent. Ale byly lokality, jako třeba Ústí nad Labem, kde nárůst dosahoval třicetiprocentní úrovně. Nebo třeba u chalup poskočila cena za metr čtvereční z 16 tisíc až k 60 tisícům, což je opravdu neskutečný nárůst.

Jak se to vyvíjí letos?

Růst neustal, loňské rekordní léto bez obtíží překonáme, jak na objem, tak na počet nemovitostí. Tudíž obratově se letos budeme pohybovat na dvojnásobku předcovidového roku 2019. Roste jak objem prodaných nemovitostí, tak počet.

Trh se pootočil

Byl covid spouštěčem toho, že se lidé začali pouštět do nákupů realit mimo tradiční lokality?

Není asi možné paušalizovat a říci, že se mění po mnoho století trvající trend stěhování se z vesnic do měst na stěhování se z měst do vesnic. Ale rozhodně se nám přetočil trh v tom, že je velký zájem o nemovitosti, které jsou vzdálenější od měst, ale nejen o tradiční lokality, jako je Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, ale i o nemovitosti v podhůří, třeba v Orlických horách nebo v Českosaském Švýcarsku.

Covid změnil návyky lidí. I firmy si uvědomily, že možná nemusejí mít lidi v kancelářích, ale klidně na home officu. Takže jsou případy, kdy rodina prodá byt 4+1 v Praze, koupí si dům v podhůří, k tomu má pak v Praze 1+kk nebo garsonku pro manžela na dva dny v týdnu, které tráví v kanceláři, a zbytek pracovního týdne je s rodinou na venkově na home officu. Podmínkou je jen dobré připojení na internet. A to si uvědomily i firmy, které již dokázaly reagovat na tuhle změnu u zaměstnanců.

Nicméně si nemyslím, že za to může jen covid. Již před ním začal stoupat zájem o chaty a chalupy, respektive o bydlení v rekreačních oblastech. Covid však tenhle rostoucí zájem navýšil a zrychlil.

Projevily se i nějaké další faktory?

Raketový růst během covidu byl neočekávatelný, ale nahrává mu i jedna česká demografická abnormalita, kterou si bohužel třeba politici vůbec neuvědomují. V tuto chvíli máme v nejvyšším produktivním věku silné populační ročníky ze sedmdesátých let, takzvané Husákovy děti, kterých se rodilo 130 až 150 tisíc ročně. To je o polovinu více, než je současný standard.

Je to generace, která už v devadesátých letech dokázala využít kariérních příležitostí. Dnes jsou tito lidé úspěšní, bohatí, zcestovalí a užili si život. A najednou zjišťují, že život na venkově, tak jak ho znali od svých rodičů a prarodičů, vlastně není až tak špatný. Je tam stabilita, klid a pořizují si nemovitosti za městem i jako investici do budoucnosti.

Reálná cena nemovitosti?

Jak moc jsou nemovitosti v současnosti podle vás nadhodnocené?

To je těžká otázka. Vedeme dlouhé diskuse s bankami i politiky o tom, co je reálná cena nemovitosti. Vezměte si už jen takovou daň z nemovitosti, kterou politici chtějí stanovovat právě z ceny nemovitosti. Je to cena náhrady, tedy za jakou cenu byste stejnou nemovitost postavili nyní na stejném místě a ze stejného materiálu? Nebo je to cena tržní, či cena odhadní? Co je vlastně cena tržní – je to cena, kterou stanoví odborník, nebo člověk, který přijde na aukci a nasadí cenu o padesát procent výš?

Je to dnes nejtěžší otázka, kterou můžete položit. Každá nemovitost má nějakou stavební hodnotu, kterou lze určit podle stavebnických tabulek. A vyjde vám, že to vychází zhruba 30 tisíc korun za metr čtvereční, což je podle mě střízlivý odhad. Ale musíte započítat pozemek, nějakou práci a pár dalších faktorů a jste na dvojnásobku.

Navíc ve světle raketového růstu cen stavebních materiálů.

Máte pravdu. Takové zdražení, jaké nyní probíhá v Česku, je extrémně ojedinělé, nikde ve světě ceny stavebních materiálů neletí takovým způsobem nahoru. Slovensko, Rakousko, Polsko, Německo – nikde se tolik nezdražuje.

Když si dnes projedete jakoukoli vesničku v Česku, zjistíte, že všude se ve velkém rekonstruuje. Jak byl covid a lidé nemohli nic moc dělat, vrhli se na rekonstrukce svépomocí, což vedlo k vyprázdnění skladů. Kvůli covidu a narušeným logistickým řetězcům se pak objednávky zdržely. A logicky, když je omezená nabídka, letí ceny vysoko.

Není to však nic, čeho byste se nějak více obávali…

CENTURY 21 vznikla před 50 lety v USA, jde vlastně o nejstarší franšízovou strukturu na světě, teprve dva roky po nás vznikla naše největší konkurence RE/MAX. My už těch krizí prošli bezpočet. Nejhorší zatím byla asi ta v roce 2008, hlavně v USA a pak také v Japonsku, jak mi říkali nedávno tamní kolegové. Ve srovnání s tím jsou nějaké české miniturbulence nicotné. I když je třeba říci, že to, co se teď děje ve střední Evropě i v Česku, jak velký zájem je o nemovitosti, to ve světě nemá obdoby. Obrovský růst evidujeme ještě v JAR, kde jde o důsledky covidu a došlo k nárůstu cen nemovitostí asi o polovinu.

V Británii ale naopak ceny nemovitostí padají.

To je zrovna specifický případ, protože Británie kromě covidu čelí také důsledkům brexitu. Když si tam dnes chcete koupit dům, kde jsou třeba v přízemí retailové prostory a ve vrchních patrech dvě či tři bytové jednotky, tak v aukcích dosáhnete na ceny, za které v Praze koupíte horko těžko jeden byt. Je to extrémně zajímavá investiční příležitost. Trhy naopak zaměřené na turisty i v důsledku ústupu aplikací Airbnb procházejí stagnací.

Na trhu je také extrémně hodně peněz. I to může mít vliv na vývoj cen, ne?

Samozřejmě. Ale vadí mi nálepkování, že za růst cen nemovitostí mohou spekulanti s nemovitostmi, kteří nakupují investiční byty. Jak už jsem vypíchl příklad těch Husákových dětí, tak to je generace, které odrůstají vlastní děti, nakupují nemovitosti pro sebe na stáří i pro děti, protože na to v tu chvíli mají. Dám vám příklad rodiny z této generace, která má dvě děti, kterým rodiče koupí či již koupili byty. Máte tedy v daném momentě tři byty. Jste tím pádem spekulant s byty? Vliv toho, že lidé mají peníze, je jeden z největších faktorů ovlivňujících dění na trhu.

Malé krámky na prodej

Jsou patrné trendy rezidenčního bydlení i na trhu průmyslových a logistických nemovitostí?

Na to nejsem specialista, ale vidíme, že ceny opravdu narostly u logistických skladů v důsledku boomu nakupování přes e-shopy v době covidu. Naopak dolů šly kancelářské prostory a malé retailové krámky, které leckdy covid nepřežily. Ty se nám v nabídce hromadí na prodej i pronájem.

A co obchodní centra a retailové parky?

Kdo před lety investoval do retailových parků, udělal zázračný krok a dnes slaví. Navíc jde o mladý segment, který se u nás zatím stále rozvíjí. Kvůli tomu, jak se vláda postavila ke covidu, tak jediný, kdo mohl provozovat byznys, byly právě tyto parky. Otevřené prostory bez zastřešení, bez společných prostor a tak dále jsou nyní daleko zajímavější než obchodní centra. Hobbymarkety, domácí potřeby, lékárny, zahradnictví, obchody s potravinami – to všechno v těchto parcích najdete a právě ty jely i v době lockdownu.

V USA ale zase v krizi 2008 retailové parky nepřežily, staly se územím duchů. To v Česku po odeznění covidu nenastane?

V Americe začaly tyto „shopping bay“, jak se retailovým parkům v USA přezdívá, vznikat už v šedesátých letech. Každý takový „záliv“ se na něco specializoval a patřilo k americké kultuře je v pěkném autě všechny objet. Ale doplatily na to tím, že se do těch oblastí vůbec neinvestovalo, ani co se týče infrastruktury. Začaly stagnovat a krize je zabila. V Česku tohle nehrozí, máme jiné zvyky. My do retailových parků jezdíme cíleně nakupovat, za konkrétními věcmi, není to „společensko-kulturní“ zážitek, jak tomu bylo v Americe.

Bytová politika neexistuje

S vyšší cenou klesá i výnosnost nemovitostí z pohledu investorů?

Samozřejmě, třeba v případě klasického bytu v Praze už je výnosnost pod třemi procenty ročně. To samé se dá říct i o dalších investicích. Historické zvyklosti, že se z nemovitosti dá udělat deset až patnáct či dvacet procent ročně, jsou skutečně pryč, minimálně v těch velkých centrech určitě. Ale jsou pořád lokality, které jsou zajímavé.

Které?

Mám na mysli třeba regiony kolem Ústí na Labem nebo Teplic. Tam je solidní zhodnocení možné, ceny tam ještě porostou. Už to také není v desítkách procent, ale stále jde o solidní výnosnost.

Jak moc bude inflace ze zhodnocení ujídat?

To je věčná diskuse ekonomů. Bylo by fér do spotřebního koše započítávat náklady na bydlení vzhledem k tomu, že pro běžné domácnosti tvoří nájem klidně čtyřicet až padesát procent jejich příjmů. Na druhou stranu by se musela zcela změnit metodika, jak inflaci spočítat, a hlavně co z výsledku vyvodit. Ale je to začarovaný kruh, muselo by dojít ke změně přístupu celkového výpočtu. Z historie vyplývá, že u investic do nemovitostí platí jediné, znehodnocuje je jen válka. Je to hmotný majetek, likvidní, kdykoli jde se ziskem prodat, až na ten případ války.

Blíží se volby, strany se chlubí, že zajistí dostupné a levné bydlení pro všechny. Jen sliby?

Nejsem politik, takže to možná není otázka pro mě, nicméně je pravda, že velká výhoda politiky je, že můžete lhát. Slibovat můžete cokoli, jsou to výkřiky, za jejichž nesplnění se netrestá. Nikde jsem neslyšel, jak toho strany a politici chtějí docílit. Jde i o důsledek toho, že je nikdo nežene k odpovědnosti, aby sliby plnili. Navíc politici slibují, ale málokdy řeknou jak.

Třeba nový stavební zákon, který měl situaci zlepšit, ale jak? Nový stavební zákon situaci rozhodně nijak nepomůže, kromě toho, že přibude úředníků. S nadsázkou si mezi kolegy říkáme, že místo úplatku pro malého úředníka na stavebním úřadě teď budou jezdit „kamiony peněz“ do centrálního úřadu. Budou vítězit velcí investoři, kteří budou mít větší páky.

Hovoří se i o rozvoji nebo „comebacku“ družstevního a městského bydlení.

Za první republiky jsme byli vítězové družstevního bydlení, ale za každého družstevníka ručil stát a byly k tomu i další záruky a třeba i pozemky zdarma. Jen se říká, že to spasí bytovou situaci, ale opět nikdo neříká jak. Třicet let neexistuje bytová politika, což nejde vyřešit jedním volebním slibem a aktuálně schváleným stavebním zákonem.

Města rozprodala své bytové fondy a dnes by je zase chtěla nakupovat za násobky cen a z našich daní. To mi nedává logiku. Dokud nebude dostatek bytů, bude cena vyšší a vyšší. To je zákon trhu. Příklad bychom si přitom mohli vzít třeba z Rakouska. Jednoznačně potřebujeme základní koncepci, jaká by měla bytová politika být dlouhodobě.

V Česku je vlastnění nemovitosti s nadsázkou skoro povinnost, starší generace v nájmu nebydlí, pokud k tomu nemá existenční důvod. Změní tento přístup generace mileniálů?

Uvidíme. Mileniálové jsou extrémně specifičtí právě tím, že žijí v nájemním bydlení, i když by si mohli dovolit hypotéku. Nemají ji kvůli tomu, že se nechtějí vázat k jednomu místu, letos chtějí žít v bytě s krbem, příští rok třeba v chalupě na horách. Mohu mluvit pouze z osobní zkušenosti. Když jsem byl mladší, možná jsem měl k podobnému stylu života také blízko, ale pak přijdou děti…

U nás 78 procent domácností vlastní nemovitost, to je úplně nejvíc na světě. V Německu je o něco málo více nájemníků než vlastníků, Rakousko vyčnívá se státními byty, dvě třetiny Vídeňanů mají městský byt. Je proto pro mě trochu neznámá, jak se český trh bude chovat, ale kdybych si měl tipnout, tak si myslím, že se nic nezmění. Rodiče dnešních mileniálů totiž budou svým dětem, dnešním mileniálům, nemovitosti odkazovat, takže k jejich vlastnictví stejně přijdou.

Franšíza nabízí směr práce

Je franšíza optimální model provozu realitní sítě?

My jsme taková franšíza k mentoringu, cesta k úspěchu. Dáme know-how lokálního i mezinárodního charakteru, u každého se snažíme najít jeho nejlepší stránky. Nedáváme jasnou „lajnu“, jak běžet, ale nabízíme směr a příležitost.

Když jde někdo do franšízy, benefit je i v tom poměření s ostatními. Je to obrovsky motivující, chcete soutěžit s ostatními makléři, porovnávat se. A u nás nemusíte řešit marketing, reklamu a další věci, které byste museli řešit jako individuální makléři, což bere spoustu energie. Na druhou stranu naše makléře nutíme k neustálému vzdělávání se, což ale u řady lidí není zas tolik populární. Snažíme se rozvíjet koncepci toho, jak to dělat, a také se orientovat v aktuální legislativě.

Finanční makléři jsou silně regulováni a na jejich trhu došlo k velké konsolidaci. Dochází k něčemu podobnému i u realitních makléřů?

Sám jsem patnáct let fungoval jako finanční poradce, takže rozumím tomu, na co narážíte. Mám ale pocit, že trh je přeregulovaný a škodí to samotnému trhu. Regulace tak trochu potlačila prodejní schopnosti ve prospěch požadavků na znalosti odborné, ale aniž by to dokázali klientovi vysvětlit.

Myslel jsem si, že když přijde nový zákon týkající se realitních makléřů, že to bude velmi podobné a přísné jako u těch finančních makléřů, ale není tomu tak. Doufal jsem, že více přitvrdí, ale to se nestalo, což mi potvrzují mé osobní zkušenosti z regionů. Realitních zprostředkovatelů je pořád více než deset tisíc, nedošlo k žádné čistce, která by zvedla kvalitu jejich služeb. Požadavky na nějaký refreshovací testy, zajišťující aktuální znalosti a postihující aktuální trendy, neexistují. Přitom by se jednoduchou formou zjistilo, zda je makléř skutečně znalý oboru. A k tomu by mělo docházet alespoň jednou za pět let. Nic takového ale nepřišlo. Ta regulace je v tomto směru u nás dost bezzubá.