Také Američany straší realitní bublina. Může prasknout?

Realitní bublina je od finanční a hypoteční krize, jež odstartovala ve Spojených státech v roce 2007, strašákem mnoha Američanů. Proto si nyní řada běžných lidí i odborníků klade otázku, zda překotný růst cen bydlení ve Spojených státech nesměřuje k podobné  katastrofě.

V současnosti se totiž přes polovinu nabídek bytů a domů prodává za vyšší sumu, než jaká je nabídková cena.

Poptávka totiž výrazně přesahuje nabídku (stejně to nyní vypadá i na českém realitním trhu, pozn. red.). Indexy zobrazující vývoj cen rezidenčního bydlení tak připomínají raketu, jež se chystá vystoupat na oběžnou dráhu Země, v nadsázce napsal web Vox.

GRAF: Vývoj indexu cen domů v USA
Jde o bazický index (S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index) od roku 1987 do současnosti (2 000 = 100), v bodech.

Zdroj: FRED

Strach z propíchnutí bubliny

I proto Američané stále častěji píší do okénka vyhledávačů dotazy na to, kdy bublina s bydlením praskne, dodává Vox. S odkazem na statistiky vyhledávač Google podotýká, že frekvence dotazů na toto téma v posledních 12 měsících výrazně vzrostla. I když tento termín není podle ekonomů přesně definován.

„Nelze s jistotou vědět, zda je něco bublina,“ tvrdí ekonom Richard Thaler, jenž je profesorem behaviorální ekonomiky na Chicagské univerzitě a v roce 2017 získal
Nobelovu cenu za ekonomii. Zároveň ale dodává, že situace na realitním trhu v roce 2000 svými příznaky připomínala bublinu.

Další ekonom z Harvardu Robin Greenwood zase zkoumal čtyřicet případů, kdy ceny akcií vzrostly o více než sto procent a jejich souvislost s děním na realitním trhu. Zjistil, že ani tyto příznaky nutně nemusí znamenat, že rychlý cenový růst povede ke zhroucení trhu, i když pravděpodobnost možného zhroucení stoupá. Samotný růst cen totiž podle něj neznamená, že dojde k prasknutí bubliny.

Vznik bubliny na některých trzích přichází při růstu cen, který vzbudí velký zájem mezi investory, dodal ekonom Robert Shiller. Pokud se mezi lidmi z nějakého trhu udělá „nové Eldorádo“, je pravděpodobnější, že dojde k vytvoření cenové bubliny. Shiller hovoří v této souvislosti o určité „impulzivní myšlenkové epidemii“.

Zhroucení nabídky

Odborník na realitní trh Kevin Erdmann z Mercatus Center z Univerzity George Masona ve Virginii je skeptický k tomu, že se nyní na trhu vytváří „bubliny“.

Spíš se podle něj jedná o zhroucení nabídky bytů v některých metropolitních oblastech, jako je New York City, Los Angeles, Boston nebo San Francisco. Pak se ceny rychle zvyšují. Podle něj už v roce 2017 ceny realit přesáhly na některých místech úroveň z let 2006, ale o přehřátém trhu se nemluvilo.

Nyní se ale Američané o koupi nových domů doslova perou. Ceny domů se podle indexu CoreLogic v dubnu meziročně zvýšily o 13 procent, což je nejvíce od února v roce 2006. Ve státě Idaho rostly ceny o 27 procent, v Arizoně o 20 procent, v Jižní Dakotě o 19 procent.

Dvě třetiny Američanů přiznávají, že si loni koupili nové bydlení bez toho, aby se šli na nemovitost vůbec podívat. Zájemci o dům podle dalšího příspěvku na serveru Vox slibují dokonce i to, že dají jméno svému prvorozenému dítěti podle jména prodávajícího, aby dům získali.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT:

Očima ekonoma: deset důvodů, proč Češi rekordně prahnou po hypotékách 

Praha se při řešení bytové krize může inspirovat Hamburkem či Vídní, klíčové je využít brownfieldy

Drahé nemovitosti v Česku stáčí pohled do zahraničí. Na co si při jejich pořízení dát pozor?

Aktivní centrální banka

Dalším faktorem je i to, že americká centrální banka Fed loni kvůli covidu nakoupila za bilion dolarů hypoteční zástavní listy.

Fed už loni v září vlastnil třetinu těchto cenných papírů na americkém trhu, prostřednictvím kterých banky získávají prostředky na hypoteční úvěry. To dále zlevňuje klientům hypotéky.

Nicméně i tak je pro chudší lidi stále složitější získat půjčku než v letech před hypoteční krizí v roce 2005 a 2006, kdy banky půjčovaly prakticky každému, kdo měl o hypotéku zájem.

Současně však roste počet lidí, kteří během covidového roku ušetřili dostatek prostředků, aby si mohli dovolit další hypotéku. Rychlý růst cen je nyní podle odborníků tažen hlavně nedostatkem domů a bytů.

Hypoteční společnost Freddie Mac ještě v roce 2018 uváděla, že na americkém trhu chybí k uspokojení poptávky 2,5 milionu domů a bytů, v loňském roce se tento počet zvýšil na 3,8 milionu. To znamená meziroční nárůst o 52 procent. Jako hlavní důvod uvádí Freddie Mac pomalou a nedostatečnou výstavbu.

GRAF: Vývoj počtu nově postavených domů v USA
Od roku 1975 do roku 2020, jde o byty do 1 400 stop čtverečních (cca 130 m²), v tis. bytů.

Pozn.: Z grafu je patrné, že v průběhu finanční krize v roce 2008 došlo k poklesu, z něhož se trh dosud nevzpamatoval.

Zdroj: US Census Bureau

Na trhu chybí hlavně nejlevnější „startovací domy“ pro mladé lidi, kteří na realitní trh teprve vstupují. Pomalou výstavbu ovlivňují hlavně byrokratická omezení v místech, kde je dostatek práce.

O slevě se nevyjednává ani v Česku

Obdobná situace jako ve Spojených státech panuje i v Česku. S tím, jak se začíná zvyšovat inflace, stále více lidí chce investovat do bydlení. Dobré nabídky bytů a domů se u realitních makléřů „ohřejí“ jen několik hodin.

Kanceláře lákají prodávající na pořádání aukcí, kdy se zájemci o byt přeplácejí. Největší zájem je o byty v Praze, ale i v dalších větších městech.

„Kdo má volné peníze, nakupuje. Především majetní lidé se obávají inflace a chtějí své úspory bezpečně uložit. Kvalitní nemovitosti vložené prostředky zhodnocují stabilními výnosy z nájmu a dlouhodobě rostoucí hodnotou,“ zdůrazňuje šéf realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský.

Ceny, zejména bytů, rostou rychle právě kvůli tomu, že jich je na trhu málo. V Praze chybí minimálně dvacet tisíc bytů. Největší poptávka je po menších bytech 1+kk a 2+kk.

Makléři tvrdí, že poptávka po koupi nemovitostí je tak velká, že kupci o snížení ceny většinou ani nevyjednávají a berou vše, co je k mání. Výjimkou jsou jen zcela zjevně předražené „ležáky“.

Například zmíněný Lexxus nabízí v projektu Nové Modřany osmdesátimetrový byt 3+kk téměř za devět milionů korun. Ještě loni by to bylo považováno za předraženou nabídku, nyní se byt rychle prodal ještě během neveřejného předprodeje, zdůraznil Višňovský.

Vysoký zájem o hypotéky

Že je realitní trh také v Česku přehřátý, dokazují i statistiky. Podle Fincentra v květnu banky poskytly hypotéky o objemu 40,6 miliardy korun. Za prvních pět měsíců už to je 179 miliard korun, což se téměř rovná celoročnímu objemu v roce 2019 ve výši 182 miliard korun.

Je téměř jisté, že letošek překoná i rekordní loňský rok, kdy byly poskytnuty hypotéky o objemu 254 miliard korun. V průměru stačí, aby do konce roku každý měsíc přibyly úvěry za 11 miliard korun. Průměrná výše hypotéky činí 3,1 milionu korun.

TABULKA: Vývoj hypotečního trhu
Od roku 2014 do roku 2021, objem je v mld. Kč, počet v abs. číslech.

Pozn.: * Údaje za rok 2021 zahrnují pouze období leden až květen.

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Vladimír Staňura z České bankovní asociace varuje, že se objem prodaných hypotečních úvěrů vymyká běžnému chodu věcí. „Výmluvné je v tomto smyslu srovnání s květnem 2020, kdy se prodalo hypotečních úvěrů za 16,5 miliardy korun. V letošním květnu se prodalo o 145 procent hypoték více než vloni,“ zdůraznil.

Samozřejmě k rekordním číslům pomáhají i vysoké objemy refinancování, které se v minulých měsících pohybovaly okolo deseti miliard. Průměrná úroková sazba se po půl roce dostala přes dvě procenta a očekává se, že dále poroste kvůli zvýšení úrokové sazby České národní banky. To by mohlo objem hypoték zase snížit.

„Hlad po nemovitostech, který žene ceny nahoru, a tím i objemy hypoték, trvá,“ dodal k aktuální situaci Staňura s tím, že letní dovolené a podzimní návrat k běžné spotřebě v  ekonomice pravděpodobně situaci na realitním trhu zklidní.