Realitní fondy pod drobnohledem aneb když chcete investovat do realit a na byt vám nestačí peníze

Jak dnes mohou Češi investovat do nemovitostí, když se jim vidina vlastního investičního bytu pořád vzdaluje?

S tvrdšími podmínkami regulace hypotečních úvěrů a astronomickými cenami bytů zbývá pro zájemce o investici do nemovitostí v podstatě jedna alternativa, a to jsou realitní fondy.

Zdražování nekončí

Pokud by si dnes Pražan chtěl pořídit investiční nemovitost, s velkou pravděpodobností narazí. S průměrnými cenami v hlavním městě nad 100 tisíc korun za metr čtvereční  bytu ho bude malý byt o 50 m² stát okolo pěti milionů korun.

To ovšem znamená, že bude muset z kapsy vytáhnout minimálně jeden milion naspořených vlastních prostředků, což je požadavek bank na prokázání vlastních zdrojů.

K tomu bude muset doložit minimální příjem ve výši zhruba 40 tisíc korun, a to za předpokladu, že nemá žádné další půjčky nebo kreditní karty.

Jedinou variabilní složkou jsou tedy úrokové sazby. Trend úrokových sazeb se sice loni otočil, když po období velmi nízkých sazeb začaly úroky růst, nicméně právě přísnější požadavky ČNB na banky přinesly pokles poptávky po hypotékách a sazby v prvním pololetí opět mírně klesaly.

Pro řadu domácností ale zůstává vlastní bydlení i tak jen snem, jelikož nemovitosti dále zdražují. Letos v prvním čtvrtletí dokonce druhým nejvyšším tempem v celé EU.

GRAF: Růst cen nemovitostí v Evropské unii
Za první čtvrtletí 2019, v procentech

Zdroj:  Eurostat

Jaká je tedy alternativa pro ty, kteří se stále chtějí podílet na výnosech realitního trhu, ale nemají na to, aby si koupili vlastní investiční byt? Odpovědí jsou realitní fondy.

Tomuto tématu jsme se již na stránkách Peak.cz věnovali několikrát, takže si jen bodově shrňme výhody investic do nich (viz box).

V Čechách mají drobní střadatelé možnost vybrat si z celkem sedmi realitních fondů, které dovolují investovat již od několika málo stovek korun měsíčně. Jedná se o ČS nemovitostní fond, ZFP realitní fond, Investiku, Czech Real Estate Investment Fund (dále CREIF), Realitu realitní fond, Conseq realitní a Raiffeisen realitní fond.

Jak si stojí jednotlivé realitní fondy?

Velikost fondového kapitálu

Největším a zároveň nejstarším realitním fondem v Čechách je ČS nemovitostní fond České spořitelny. Ten v současné době spravuje zhruba 23,8 miliardy korun.

Druhým největším fondem je ZFP realitní fond, který svou velikostí fondového kapitálu překročil sedm miliard korun.

Naopak nejmenším fondem z pohledu fondového kapitálu je v současné době realitní fond Raiffeisenbank, který vznikl v polovině roku 2017 a který měl v červnu pod správou zhruba 1,7 miliardy korun.

GRAF: Srovnání velikosti fondového kapitálu českých realitních fondů
Na konci druhého čtvrtletí, v mld. Kč

Zdroj: Comsense, ČNB

Na nemovitostech záleží

Výnosnost realitního fondu je ovlivňována několika faktory, přičemž jedním z nich je i to, do jakých nemovitostí daný fond investuje.

Zatímco u prémiových kancelářských budov a obchodních center na nejlepších adresách je očekávaná výnosnost zpravidla nižší, u retailových parků a logistických areálů lze výnosnost očekávat vyšší.

U portfolia zajímá budoucího investora i to, jak dobře je portfolio realitního fondu diverzifikované. Nemovitostní fond by se měl snažit riziko minimalizovat tím, že své portfolio rozdělí mezi různé typy nemovitostí, různé nájemníky a ideálně mezi různé lokality.

Z tohoto pohledu můžeme uvést například realitní fond CREIF, který vlastní 21 nemovitostí v devíti různých krajích po České republice.

Průměrná hrubá výnosnost bytů se pohybuje mezi dvěma až čtyřmi procenty, přičemž většina realitních fondů dosahuje podobné nebo i vyšší výnosnosti a dotyčný investor má takovou investici skoro „bez práce“.

TABULKA: Jak mají jednotlivé fondy zastoupené druhy nemovitostí (v procentech)

Zdroj: Comsense

Výnosnost realitních fondů

Za uplynulý rok zhodnotil nejvíce vložené prostředky investorů ZFP realitní fond, který si připsal skoro devět procent. Na druhém místě skončil realitní fond Investika, který již druhým rokem překonal zhodnocení pět procent.

Nejhorší zhodnocení naopak vykázal realitní fond Conseq, který se dostal „jen“ na 2,69 procenta, přitom má z hlediska kategorií relativně podobné rozložení portfolia jako ZFP.

GRAF: Srovnání zhodnocení českých realitních fondů
Za celý rok 2018 a od počátku roku 2019 do současnosti, v procentech

Zdroj: Comsense, fondy

Od založení přitom svým investorům vydělaly nejvíce realitní fondy CREIF, Realita a ZFP realitní fond, které od svého založení v průměru vydělávají přes pět procent ročně.

Naopak nejhůře si v tomto pohledu stojí ČS nemovitostní fond České spořitelny, který dlouhodobě svým průměrným zhodnocením 1,84 procenta neporáží ani inflaci.

I správa fondů něco stojí

Jelikož náklady na správu fondu snižují výnos investorů, je dobré tyto poplatky držet na rozumné úrovni. Největším nákladem je zpravidla tzv. správcovský poplatek.

Mezi realitními fondy má tento poplatek nejnižší realitní fond CREIF, který se se správcovským poplatkem drží na 1,03 procenta. Naopak mezi dražší fondy patří fond Realita, který si účtuje 2,5 procenta, a nový fond Raiffeisen s poplatkem 2,3 procenta.

Nicméně ten si účtuje správcovský poplatek pouze z nemovitostních aktiv, z ostatních aktiv si účtuje 0,5 procenta. To je i důvod poměrně nízké celkové nákladovosti fondu v loňském roce, kdy držel ve svém portfoliu převážnou část majetku v hotovosti.

VÍCE K TÉMATU:

Co se děje na českém realitním trhu? Aneb hlavní důvody neustálého růstu cen

Ceny nových bytů v Praze klesat nebudou. Čeká je růst v řádu jednotek procent

Proč neklesnou ceny nemovitostí v Praze? Důvodů je více

Zadlužení fondu pomáhá

Zadlužení zvyšuje rentabilitu vlastního kapitálu a tím pádem do určité míry pomáhá zvýšit zhodnocení prostředků ve fondu. Díky úvěrům může fond leckdy dosáhnout i na lepší nemovitosti nebo momentálně vykrýt nedostatek fondového kapitálu k nákupu zajímavé nemovitosti.

Samozřejmě s každým dluhem platí, že se zvyšuje rizikovost takového portfolia. Realitní fondy se nicméně nesmí zadlužit na více než 50 procent LTV. Toho téměř naplno využívají dva realitní fondy, ČS Nemovitostní a CREIF, jejich zadluženost se pohybuje okolo 45 procent.

Nejnižší hodnoty zadlužení naopak vykazují dva nejmenší realitní fondy, Conseq realitní a Realita realitní fond.

Podíl likvidního majetku

Z pohledu výnosnosti je důležitým ukazatelem i poměr likvidního majetku v portfoliu fondu. Realitní fondy musí ze zákona držet 20 procent portfolia v likvidních prostředcích.

Důvodem je, aby měly dostatek peněz na případné odkupy a nemusely prodávat nemovitosti narychlo pod cenou. Pokud ovšem fond drží přebytek hotovosti na bankovních účtech, snižuje si potenciální výnos, jelikož peníze v bance zpravidla moc velký výnos negenerují.

Zpravidla vidíme zvýšený podíl hotovosti u fondů před akvizicí nějaké nemovitosti nebo v případě, že do fondu putuje velké množství kapitálu a fond nemá žádné akvizice v přípravě.

V současné době má nejvyšší podíl hotovosti realitní fond Investika, který se ale dle vyjádření nejspíše chystá na novou akvizici. Raiffeisen realitní fond na tom bude velmi podobně, jelikož se jedná o začínající fond.

GRAF: Podíl likvidního majetku v portfoliích fondu
V pololetí 2019, v procentech

Zdroj: Comsense, fondy

Konec české tradice?

Přestože v České republice stále ještě převažuje tradice nákupu vlastní nemovitosti, ať už k bydlení, nebo za účelem výnosu z pronájmu, realitní fondy si našly své místo v portfoliu mnoha investorů.

Pokud i nadále porostou ceny nemovitostí tak jako doposud, budou realitní fondy daleko lepší variantou investování, jelikož generují zpravidla stabilní výnos plynoucí z vybraného nájemného.