Nový stavební zákon nemusí znamenat spásu pro stavebníky. Proč může přinést další zpomalení staveb?

Chystaný stavební zákon má být příslibem zrychlení stavebních procesů. Neměli bychom se ale upínat k tomu, že se stane spásou výstavby v Česku.

V první řadě již samotný fakt, že jde o komplexní novou úpravu, způsobí – jako každá podobná změna – dočasné zpomalení procesů.

Pracovníci stavebních úřadů se budou muset novou úpravu naučit. Tam, kde nebudou vědět, jak správně postupovat, budou potřebovat metodickou pomoc nadřízených orgánů.

Transformace stavebních úřadů

Přitom časový plán přijímání nového zákona je velmi ambiciózní a nepočítá s velkorysejší legisvakanční dobou (legisvakance je doba mezi okamžikem platnosti a účinnosti právní normy, pozn. red.). Aktuálně se předpokládá účinnost od 1. 1. 2022, tedy za méně než dva roky.

Již samotné studium nové právní úpravy a příprava na přechod na ni seberou úředníkům část času, který by jinak věnovali vyřizování věcí stavebníků.

Nový zákon navíc přinese kompletní transformaci stavebních úřadů, které již nebudou součástí samospráv. To bude mít dopad i na pracovníky stavebních úřadů, jejich pracovní poměry, strukturu vztahů nadřízenosti a podřízenosti a tak dále.

Lze předpokládat, že také organizační a technické otázky budou dočasně zaměstnávat pracovníky stavebních úřadů na úkor jejich běžné agendy.

Pracovníky čeká integrace

Obrovský dopad bude mít nová úprava také na pracovníky většiny dotčených orgánů, kteří budou nově integrováni do stavebních úřadů.

Je otázka, jak bude tato integrace provedena a zda budou mít stavební úřady pracovníků dostatek.

Bude také zajímavé sledovat, jak bude řešeno praktické vyřizování věcí zahájených podle předchozí úpravy a neskončených před účinností změny, když bude docházet k rozsáhlým změnám v osobách úředníků.

Vzhledem k institutu automatického přezkumu povolení vydaných fikcí nadřízenými orgány lze očekávat nárůst zatížení odvolacích orgánů alespoň ze začátku, kdy budou mít stavební úřady větší tendenci nestihnout zákonnou lhůtu pro vydání rozhodnutí.

SOUVISEJÍCÍ ČLÁNKY:

Co ve stavebním zákoně nikdo neřeší? Kdo ho chce měnit, měl by změnit i daně

Příčiny a důsledky současného žalostného stavu na trhu bydlení. Neměl by se víc zapojit stát?

Ondřej Wachal (VW Wachal): Kvalita staveb je kvůli tlaku na cenu a rychlost stále horší

Nedostatky v zákonu

I samotné paragrafové znění má ještě mnoho nedostatků a jen doufám, že se většinu z nich povede odstranit před schválením finálního znění zákona.

Jako příklad lze uvést:

–  § 3 odst. 4 navrženého zákona: „Uplatňování požadavku ochrany veřejného zájmu nesmí vést k nepřiměřenému dotčení jiných veřejných zájmů a k narušení nebo znehodnocení charakteru, potenciálu a hodnot území jako celku.“

Pokud by šlo o jakékoli narušení, znamenalo by to, že uplatňovat požadavky veřejného zájmu nebude možné takřka nikdy, protože charakter, potenciál a hodnoty území pro investory může narušit jakékoli omezení ve prospěch veřejného zájmu.

Kvalifikátor „nepřiměřenosti“ se v současné textaci vztahuje jen k dotčení jiných veřejných zájmů. Zároveň nejsou správně použity spojky, a tak není zřejmé, zda se jednotlivé podmínky uplatňují alternativně, nebo kumulativně.

Přitom toto ustanovení bude potřeba aplikovat velmi často – ve vztahu k veškerým podmínkám povolení, jejichž účelem je ochrana veřejného zájmu.

–  § 3 odst. 3 navrženého zákona: „V případě rozporu veřejného a soukromého zájmu lze uspokojit soukromý zájem pouze v odůvodněných případech při neexistenci jiného uspokojivého řešení a zajištění ochrany dotčeného veřejného zájmu.“

Význam ustanovení je nejasný, což může způsobit nepředvídatelnost rozhodnutí. Je potřeba upřesnit, ke které části věty se vztahují slova „zajištění ochrany dotčeného veřejného zájmu“ – zda jde o neexistenci jiného uspokojivého zajištění ochrany dotčeného veřejného zájmu, nebo se vyžaduje, aby zároveň došlo k zajištění ochrany veřejného zájmu (jiným způsobem).

Význam tohoto ustanovení je podobný jako v předchozím případě – taky se týká vztahu mezi soukromým a veřejným zájmem, což je klíčový střet v případě sporů ohledně povolování staveb.

–  § 107 odst. 1 navrženého zákona: „Povolení pozbývá platnosti, jestliže provádění záměru nebylo zahájeno do 2 let od nabytí právní moci povolení.“

Zákon vůbec nezohledňuje odklad vykonatelnosti povolení v případě automatického vydání povolení fikcí (když nedojde k vydání v zákonné lhůtě – § 106 odst. 6 zákona). Stavebníkovi se tak může zásadně zkrátit lhůta pro zahájení stavby.

Podobnost s novým občanským zákoníkem?

I občanský zákoník, který byl připravován mnohem delší dobu, se ukázal být nedokonalý v mnoha praktických otázkách.

Náprava největších nedostatků první novelizací přitom trvala roky. Občanský zákoník byl přijat v roce 2012, účinnost nabyl v lednu 2014 a první „napravující“ novela byla schválena až v půlce prosince 2016.

Pokud bude ve vztahu ke stavebnímu zákonu nutné, aby nejasná ustanovení vykládal soud nebo praxe, způsobí to jen další nejistotu stavebníků.

Je přitom otázka, zda bude možné aplikovat na konkrétní neurčité pojmy, právní mezery a jiné nejasnosti dosavadní judikaturu.

Hrozba jménem nejistota

Nejistota je u povolování staveb ještě horší než příliš přísná norma. Stavebníci potřebují co nejdřív vědět, zda je jejich projekt povolitelný, či nikoli. Čím více se proces prodlužuje, tím větší náklady, ztráty a rizika bude stavebník mít.

Samozřejmě, každá radikální změna přináší většinu výše uvedeného. Pokud je však úprava přijímána chvatně s nedostatkem času na její projednání v odborných kruzích, jakož i s nedostatkem času na přípravu na ni, riziko je mnohem vyšší.

Přitom jedním z hlavních benefitů nové úpravy má být právě urychlení povolovacích procesů.