Levné hypotéky zdraží změny podmínek i konec intervencí

Změna je život, praví jedno přísloví. Otázka je, nakolik to ovlivní hypoteční trh v Česku.

Ten už dlouho nezažil takovou vlnu změn, jaká začala loni a pokračuje letos. Již za pár týdnů dojde ke zpřísnění podmínek pro získání hypotéky a sněmovna aktuálně projednává zákon, díky němuž centrální banka bude moci stanovovat podmínky úvěrů na bydlení.

Jisté změny se hypoték dotkly již loni. V prosinci 2016 začal platit nový zákon o spotřebitelském úvěru a předtím centrální banka vydala sadu doporučení, kdy může žadatel hypotéku dostat, respektive jak vysoké procento zástavy musí mít.

Od letošního dubna se cesta k získání hypotéky pro některé žadatele zkomplikuje ještě více, neboť část nově poskytnutých úvěrů bude moci být udělena na 80 až 90 procent zástavy.

V jakém stavu je tedy hypoteční trh v současnosti?

Nízké sazby posílily zájem o hypotéky

Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj poskytly banky v roce 2016 hypoteční úvěry v hodnotě 218,3 miliardy korun. Jednalo se celkově o 112 000 hypotečních úvěrů.

V porovnání s rokem 2015 to znamenalo nárůst počtu hypotečních úvěrů celkově o deset tisíc. V roce 2016 se celkový objem uzavřených hypotečních úvěrů pohyboval v hodnotě 184,3 miliardy korun.

GRAF: Vývoj hypotečního trhu v Česku
Na grafu je vývoj objemu hypoték (levá osa Y, v mld. Kč) a počtu smluv (pravá osa Y, v tis. smluv).

Zdroj: MMR ČR

Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů vzrostly od konce roku nad dvě procenta, ale jak se zdá, nové zájemce o ně to neodradilo.

Neustálé diskuse o budoucím zdražování úvěrů a vidina dubnového omezení LTV (limitu výše poskytovaného hypotečního úvěru k hodnotě nemovitosti, pozn. red.) přilákaly v lednu do bank 8 665 zájemců o hypoteční úvěr.

To je zajímavý úkaz, jelikož podle statistik bank zájem o hypoteční úvěry v lednu pravidelně prudce klesá, a to bez ohledu na úrokovou sazbu. V lednu 2017 však byl počet uzavřených hypotečních úvěrů na úrovni těch prosincových (respektive byl počet lednových smluv o 19 nižší).

Srovnání vývoje na hypotečním trhu v lednu posledních tří let

Stejně tomu bylo i z pohledu objemu. Na konci roku 2016 byl objem poskytnutých hypotečních úvěrů vyšší jen o 133 milionů korun v porovnání s lednem 2017.

O rok dříve, v lednu 2016, byly přitom uzavřeny hypoteční úvěry v objemu pouze 12,6 miliardy korun, což je o 28 procent méně oproti lednu letošního roku.

V průběhu roku 2016 také poprvé vzrostla průměrná hypotéka nad dva miliony korun a od té doby zdá se neklesá. Stále přitom platí, že si lidé snaží půjčit co nejvyšší částku, dokud to jde.

Čekání na růst úroků?

Úrokové sazby se zatím skokově nezvyšují, banky se změnami vyčkávají právě na 1. duben, kdy dojde k dalšímu omezení LTV, tentokrát na 90 procent. I když se jedná pouze o doporučení ze strany ČNB, banky se mu přizpůsobují.

Pokud by některá z bank doporučení centrální banky neposlechla, ČNB po ní může chtít držení vyššího kapitálu na pokrytí případných ztrát. To pro banku znamená růst nákladů, který by se musel promítnout do úrokové sazby. Je proto lepší řídit se doporučením ČNB a omezovat pásma LTV.

Zájemci o hypoteční úvěry s LTV nad 90 procent by si měli pospíšit a vyřídit si hypoteční úvěr ještě v březnu. Ne všude to ale půjde. Hypotéku s LTV nad 90 procent již nenabízí Komerční banka, UniCredit Bank ani Sberbank. V současné době si úvěr s 95procentním LTV pořídíte ještě v České spořitelně a Equa bank.

Konec intervencí a jejich vliv na úrokové sazby?

Růst sazeb se dá očekávat i po konci intervencí centrální banky. Všeobecně se totiž předpokládá odliv spekulativního kapitálu a posílení české koruny. K obojímu ovšem může docházet postupně. Do České republiky přiteklo od počátku intervencí cca 1,4 bilionu korun. Rozprodat nahromaděné české koruny může trvat déle, než mnozí očekávají.

Kapitál se po konci intervencí bude přesouvat do zahraničí. Pravděpodobně pomaleji a s větší volatilitou, než by si spekulanti přáli, ale i tak dojde k úbytku zdrojů, což se postupně promítne do rostoucích sazeb.

Nebude se zřejmě jednat o rychlý posun, neboť ČNB koruny nakupovat nebude, nicméně vliv na hypoteční úrokové sazby zde bude.