Rekordní jízdu českého hypotečního trhu zarazí změny pravidel

V závěru loňského roku došlo v oblasti poskytování hypotečních úvěrů ke dvěma důležitým událostem. První bylo oznámení České národní banky o vydání doporučení na omezení LTV u hypotečních úvěrů a druhou novinkou bylo schválení nového zákona o spotřebitelských úvěrech.

Hypoteční tsunami, tak by mohli poskytovatelé hypotečních úvěrů hodnotit loňský rok. Podle statistik společnosti Fincentrum si v roce 2016 Češi sjednali celkem 114 500 úvěrů za celkem 225,8 miliardy korun.

„Během celého roku průměrné sazby devětkrát prohlubovaly historická minima Fincentrum Hypoindexu a před účinností nového zákona o spotřebitelském úvěru se podařilo sjednat hypoteční úvěry v objemu, na který se ještě před několika lety sbíraly čtvrt roku,“ doplnil analytik Fincentra Josef Rajdl.

GRAF: Srovnání vývoje hypotečního trhu a HDP
Od roku 2008 do roku 2015

Zdroj dat: Hypoindex.cz, ČSÚ

Letos se nicméně začnou na hypotečním trhu podle expertů projevovat legislativní změny. Od loňského prosince platí nový zákon o spotřebitelském úvěru a ještě o dva měsíce dříve vydala centrální banka doporučení hypotečním bankám.

Stoprocentní hypotéka už ne

ČNB doporučila omezení limitu výše poskytovaného hypotečního úvěru k hodnotě nemovitosti, tzv. ukazatel LTV.

Nové doporučení ČNB snížilo LTV na maximální možnou hranici 95 procent, což pro nové zájemce o hypoteční úvěr znamená dozajištění si zbývajících pěti procent z vlastních zdrojů, nejlépe ze svých vlastních úspor. Doposud bylo možné dosáhnout na tzv. stoprocentní hypotéku. Změnám ale není konec.

V dubnu 2017 dojde k dalšímu omezení. Doporučená maximální hranice LTV klesne na 90 procent. Pro nové zájemce o hypoteční úvěr tak nastalé změny budou znamenat hlavně nutnost doložit vlastní prostředky ve výši pěti až deseti procent LTV.

Regulace bankovních portfolií

S tím, jak se limit maximálního LTV snížil na současných 95 procent, došlo současně i k regulaci celkového objemu hypotečních úvěrů v portfoliích bank.

Banky nově nesmějí poskytnout více hypotečních úvěrů v pásmu 85–95 procent LTV, než je deset procent z celkového objemu jimi poskytnutých hypotečních úvěrů.

Od dubna 2017 se však zpřísní i toto kritérium. Limit LTV se sníží na 90 procent a v ten moment podíl hypotečních úvěrů v pásmu 80–90 procent LTV nebude moci překročit 15 procent z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.

Přehřívání trhu zatím nehrozí

Hypoteční úvěry, které by byly poskytnuty nad doporučenou hranici, budou podle ČNB klasifikované jako rizikové a bude po bance vyžadováno vyšší kapitálové zajištění.

„Kombinace mimořádně nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů na bydlení vytváří podmínky pro růst cen rezidenčních nemovitostí nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů,“ uvedla ČNB.

ČNB však zatím nehodnotí situaci na českém rezidenčním trhu jako jeho přehřívání, uvedla ale, že trh s hypotečními úvěry považuje za značně uvolněný, a tudíž jsou potřeba regulace.

Dopad na hypoteční trh?

Tuzemské banky zdá se nemají problém doporučení ČNB se přizpůsobit. Jak uvedla Česká spořitelna: „Pokud ČNB zavede přísnější pravidla, budeme je samozřejmě dodržovat. Naše portfolio by tento krok vzhledem k jeho struktuře významně neovlivnil.“

Stoprocentní hypotéky mají v portfoliu banky minimální podíl, valná většina pokrývá 70 až 80 procent hodnoty nemovitosti. Podobně minimální je podíl těchto hypoték v portfoliu Raiffeisenbank. Podle mluvčího banky Tomáše Zavorala tvoří zhruba tři procenta poskytnutých hypotečních úvěrů.

Naopak podle mluvčí Hypoteční banky Marie Mockové opatření ČNB hypoteční trh ovlivní, a to tak, že většina lidí, kteří financovali své bydlení bez vlastních zdrojů, již na hypotéku nedosáhne.

„Politika ČNB je dlouhodobě konzistentní, proto rozšíření původního doporučení není až tak velkým překvapením. Zasahuje však do řady dílčích oblastí týkajících se nastavení produktů a služeb, u kterých preferujeme zahájení odborné diskuse,“ uvedla.

Některé banky šly s LTV rovnou níž

Vlivem omezení LTV došlo u většiny bank ke zjednodušení LTV pásem. Současná zlomová hranice je u většiny bank již okolo 85 procent.

Úvěry mezi 80–85 procenty dokonce nepatrně zlevnily, jelikož spadly do nižšího pásma. Naopak hypoteční úvěry nad 85 procenty podražily mnohdy až o 0,5 procenta.

Hypoteční banka, Komerční banka, Česká spořitelna, Equa bank a UniCredit Bank snížily maximální možné LTV na doporučených 95 procent. Některé banky se rozhodly jít v doporučení ČNB ještě dále a snížily hranici maximálního LTV rovnou na 85 procent.

GRAF: Změna maximálního LTV u bank
Jde o výši omezení limitu poměru poskytovaného hypotečního úvěru k hodnotě nemovitosti, v procentech.

Zdroj: banky

Výrazný dopad na hypoteční trh bude mít další avizované omezení ČNB v dubnu 2017. Lze  totiž očekávat, že posun limitu bude mít velký vliv na dostupnost hypotečních úvěrů. Dojde k většímu tlaku na zákazníka a zároveň i na doložení vlastních prostředků na dofinancování rozdílu v kupní ceně.

Zákon na prověření žadatele o úvěr

Omezení hranice LTV ovšem nebylo jedinou změnou na hypotečním trhu. Od prvního prosince 2016 též platí nový zákon o spotřebitelských úvěrech (zákon 257/2016 Sb., pozn. red.), který výrazným způsobem upravuje podmínky uzavírání a splácení hypotečních úvěrů.

Na základě tohoto nového zákona je poskytovatel úvěru povinen důkladně prověřit bonitu žadatele o hypoteční úvěr. Finanční instituce tak musí posoudit finanční stabilitu svého klienta spolu s jeho příjmy a výdaji a informacemi o tom, jak splácel nebo splácí své dosavadní finanční závazky.

Nový spotřebitelský zákon zavádí mimo jiné změny v oblasti předčasného splácení a mimořádných splátek u hypotečních úvěrů. Pro nově uzavřené hypoteční úvěry nebo ty, u kterých vyprší fixace úrokové sazby, bude možné bez jakýchkoliv poplatků splatit každý rok až 25 procent hypotečního úvěru.

Nový spotřebitelský zákon klade větší nároky na dokumenty, které jsou klientovi k dispozici při sjednávání úvěru i v průběhu jeho splácení. „Administrativní náročnost se výrazně zvýší jak pro klienta, tak pro poskytovatele. Viditelné je to například na množství informačních povinností, které zprostředkovatelé a poskytovatelé vůči spotřebiteli musí uvádět. Klient by se s nimi měl seznámit. Mírný nárůst administrativy pak souvisí i s verifikací doloženého příjmu, kde lze očekávat mírné navýšení množství podkladů od klienta,“ říká Marie Mocková z Hypoteční banky s tím, že větší náročnost by banky mohly promítnout i do navýšení úrokových sazeb.

„Banky budou zcela přirozeně inklinovat k tomu, aby si tyto dodatečné náklady kompenzovaly. Může se stát, stejně jako se to stává u řady jiných regulatorních opatření, že dodatečné náklady zákonné regulace ponesou vedle bank i samotní klienti,“ připustil Michal Teubner z Komerční banky.

„Pro všechny poskytovatele úvěrů náklady na implementaci zákona bezpochyby představují nemalé investice, ale neměly by mít dopad na zvyšování úrokových sazeb,“ oponuje mu Pavla Hávová z ČSOB.

Sazby již vzrostly

A jak se nový zákon o spotřebitelských úvěrech a omezení LTV promítly do zvyšování sazeb?

Komerční banka zvýšila své sazby jako první již koncem loňského listopadu. Ke zvyšování sazeb ji vedly dodatečné administrativní náklady a možnost předčasného splácení hypotečního úvěru. U fixací na tři, čtyři a pět let KB zvedla sazby o 0,5 procentního bodu (původní sazba byla 1,79 procenta, nyní je 2,29 procenta). Fixace na šest a sedm let se navýšila o 0,7 procentního bodu – z původních 1,79 procenta na 2,49 procenta.

„Ke zvýšení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů nás vedly dva silné důvody. Prvním jsou dodatečné náklady, které bance vzniknou v souvislosti s novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který umožní klientům u nových hypoték každý rok předčasně splatit 25 procent úvěru. Současně s tím se v posledních dvou měsících sazby zvýšily na mezibankovním trhu u pětileté fixace téměř o 0,3 procenta,“ zdůvodňuje zdražení hypoték Michal Teubner z Komerční banky.

Hypoteční banka pak zvýšila sazby od prosince 2016 – u krátkodobých fixací o 0,2 procenta, u dlouhodobých fixací dokonce o 0,5 procenta. Při úvěru do 85 procent se splatností 30 let již rozdíl 0,2 procenta v úrokové sazbě reálně zvýší měsíční splátku o tři procenta. U úvěru na 30 let to v konečném důsledku dělá rozdíl okolo 80 000 Kč.

Od prosince se úrokové sazby zvedly i u Raiffeisenbank či UniCredit Bank. Pětiletá fixace bude vyšší o 0,1 procentního bodu, sedmiletá pak o 0,2 procentního bodu. Další banky udělaly změny v cenících až od Nového roku.

Česká spořitelna zvýšila úrokové sazby o 0,4 procenta, přičemž začínat budou na úrovni 2,19 procenta. Od půle ledna se sazby změnily i v Equa bank. U účelových hypotečních úvěrů a refinancování do 70 procent LTV došlo ke zvýšení sazeb o 0,2 procenta a u pásma 70–95 procent LTV došlo k navýšení o 0,3 procenta.

Naopak se změnami v úrokových sazbách nepočítá Air Bank a Fio banka. „V souvislosti se změnami v zákoně o úvěrech zdražování hypoték neplánujeme. Pro naše klienty se toho s novým zákonem obecně nic moc nemění, protože například možnost předčasného splacení hypotéky i mimořádné splátky nabízíme od začátku úplně zdarma,“ upřesnila Jana Karasová z Air Bank.

„Předpokládáme, že postupné zdražování hypoték opět zvedne zájem lidí o úvěry ze stavebního spoření, podobně jako tomu bylo v roce 2009. Výhodou úvěrů ze stavebního spoření je, že člověk dopředu zná přesnou výši úrokové sazby, a to během celého trvání úvěru,“ doplňuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny.

GRAF: Vývoj průměrné hypoteční sazby Hypoindex
V roce 2016, měsíční údaje v procentech

Zdroj: Hypoindex.cz

Omezení LTV lze obejít, pokud zájemce o hypoteční úvěr disponuje kromě nakupované nemovitosti ještě jinou nemovitostí. Tu může použít k dozajištění hypotečního úvěru. V takovém případě by se LTV počítalo z celkové hodnoty všech zastavěných nemovitostí, čímž by zájemce dosáhl na vyšší, požadovanou částku úvěru.

Vyšší sazby současně zdraží měsíční splátky a sníží schopnost lidí dosáhnout na vyšší úvěry. Dubnové změny potom mohou do značné míry omezit dostupnost hypotečních úvěrů se 70–80 procenty LTV, což by pro zájemce o hypoteční úvěr znamenalo nutnost doložit vlastní prostředky až ve výši 20–30 procent kupní ceny nemovitosti.

I kvůli tomu jsou hypoteční banky v odhadech pro letošní rok opatrné. Odborníci se nicméně shodují, že loňský rekordní výsledek zřejmě překonán nebude.