Příklady táhnou: Jak se projeví růst sazeb ČNB na splátkách hypotečních úvěrů?

Česká národní banka očekávání nezklamala. Na svém zasedání 1. února opětovně zvýšila základní úrokovou sazbu, od které se odvíjejí sazby komerčních úvěrů. Ta byla tentokrát zvýšena na 0,75 procenta.

Tomuto zvýšení sazeb předcházelo již dvojité zvýšení z konce loňského roku. Centrální banka na svém únorovém zasedání navíc nevyloučila, že v závislosti na vývoji ekonomiky hodlá během roku tuto sazbu i nadále zvyšovat.

GRAF: Vývoj základní úrokové sazby ČNB
Za posledních deset let, v procentech

Zdroj: Tradingeconomics.com, ČNB

Co to znamená pro klienty bank a zejména pro majitele hypoték?

Nečekaný růst o několik procent?

Zvyšování sazeb nejvíce ovlivní klienty, kteří si v uplynulých letech velmi nízkých úrokových sazeb sjednali hypoteční úvěr.

Pokud si totiž sjednali hypoteční úvěr v období nízkých sazeb, může se jim za několik let stát, že jim po konci fixace sazby vzrostou i o několik procent.

VÍCE K TÉMATU:

Trh bydlení pod drobnohledem: jaký byl rok 2017 a co čekat od letoška?

Mzdy sice Čechům rostou, ale méně, než by si ČNB přála

Málokdo ovšem dnes uvažuje nad tím, zda v budoucnosti bude mít dostatek peněz na to, aby pokryl zvyšující se splátku úvěru.

Budoucnost není růžová

Řekněme, že jste si loni sjednali hypoteční úvěr se sazbou na úrovni 1,89 procenta. Výše úvěru byla 2,5 milionu korun, hodnota zástavy 3,2 milionu korun, takže vaše LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti, pozn. red.) vyšlo do 80 procent.

Úvěr jste si sjednali na 30 let s pětiletou fixací. Vaše měsíční splátka by se tedy měla pohybovat na úrovni 9 084 Kč měsíčně. Co se ovšem s vaší splátkou stane za pět let, kdy mohou sazby být o několik procent vyšší?

Po pěti letech bude zůstatková jistina hypotečního úvěru na úrovni 2,17 mil. Kč.

Již při jednoprocentním růstu sazeb by se měsíční splátka zvýšila o 1 000 Kč. Pokud by úrokové sazby vzrostly na úroveň okolo 4,89 %, měsíční splátka by se po pěti letech při refinancování mohla navýšit až o 3 300 Kč měsíčně (viz tabulka vpravo).

A jak by to vypadalo například u úvěru ve výši 2,85 milionu korun s fixací na tři roky? Při stejné zástavě v hodnotě 3,2 milionu korun vám vyjde LTV 89 procent, což již spadá do jeho dražšího pásma.

Jelikož se Česká národní banka snaží takto vysoké úvěry omezovat, banky na toto pásmo od 80 do 90 procent LTV uvalují nejvyšší sazby.

Co se stane po třech letech, když budete chtít refinancovat svůj úvěr a sazby porostou?

Po této době budete mít zbývající jistinu k doplacení ve výši 2,66 milionu korun, což je stále 83 procent LTV. To znamená, že i při refinancování se stále budete pohybovat v nejvyšším pásmu sazeb.

Již při růstu sazeb o 0,5 % se bavíme o zvýšení měsíční splátky o zhruba 1 100 Kč. Při růstu sazeb o 2–3 % se díváme na navýšení měsíční splátky až o 5 000 Kč.

Přeplácení se nelze vyhnout

Růst úroků v sobě kromě zvýšení měsíční splátky skrývá ještě jedno úskalí. Čím více se vám zvyšuje úroková sazba, tím více přeplácíte na hypotečním úvěru.

Pokud by tak například sazby vzrostly o dvě procenta, z původní sazby 1,89 na 3,89 procenta, zvýšila by se měsíční splátka úvěru z původních 9 084 Kč na 11 265 Kč. Nicméně by se v rámci anuitní splátky změnil i poměr úroků a splátky jistiny.

Splátka úroku by tak vzrostla o 2 627 Kč a splátka jistiny by klesla o 444 Kč. O to by se tudíž v následujícím fixačním období zpomalovala splátka úvěru.

Po konci fixačního období by vám na úvěru zbývalo doplatit 1,88 milionu korun. Kdyby se ovšem splátka a úroková sazba nezměnily, zbývalo by vám doplatit pouze 1,81 milionu korun.

Jak moc je reálné, že úrokové sazby vzrostou?

Na druhou stranu i přes růst úrokových sazeb zůstává jejich úroveň stále ještě nízká. Není to tak dávno, co byly úrokové sazby na úrovni okolo 5,5 procenta. V letech 2008 až 2009 bylo běžné, že se sjednávaly hypoteční úvěry se sazbami okolo pěti procent, a to již po slevách.

Na vývoj tržních sazeb má kromě zvyšování úrokových sazeb České národní banky vliv i mnoho jiných faktorů, mimo jiné konkurenční boj bank, výše rizikových marží nebo aktuální situace na trhu.

GRAF: Vývoj průměrné hypoteční sazby
Od roku 2014 do současnosti, v procentech

Zdroj: Hypoindex

Výhledově bude v roce 2018 pokračovat trend růstu úrokových sazeb. Období extrémně nízkých sazeb je pryč, a přestože sazby jsou i v současné době dost nízko, lze i na základě chování ČNB očekávat, že v roce 2018 porostou.

Počítejte tedy s tím, že ať už máte hypoteční úvěr, nebo se chystáte sjednat, že vás to bude stát více peněz.