Zpřísnění hypotečních pravidel žádná katastrofa není. Tvrdý úder teprve přijde

Další regulace hypotečního trhu je tady! Přesně jak odborníci i komerční banky předpokládali, oznámila Česká národní banka, že od 1. října letošního roku opětovně přitvrdí pravidla týkající se hypotečního trhu.

Všichni žadatelé o hypoteční úvěr tak budou muset už za necelé čtyři měsíce mnohem více brát do úvahy výši svých příjmů. Seznámit se musí se dvěma novými ukazateli – DTI a DSTI.

DSTI – ukazatel, který vyjadřuje roční výši splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k ročnímu příjmu domácnosti.

DTI – ukazatel, který vyjadřuje poměr dluhů k ročním příjmům. Tento ukazatel v součtu dluhů ovšem zohledňuje nejen splátku hypotečního úvěru, ale i splátky jiných úvěrů, leasingy, splátky na kreditních kartách a kontokorenty. V případě kreditních karet a kontokorentů dokonce i v případě, že nebyly nikdy čerpány.

Když se o zavedení těchto ukazatelů spekulovalo, předpokládalo se, že DSTI bude stanoveno na úrovni 40 procent a DTI na úrovni 5 až 8.

Česká národní banka svým rozhodnutím ovšem překvapila, neboť zmíněné povolené limity zvolnila. Od října by tak výše dluhu žadatele o hypoteční úvěr neměla překročit devítinásobek jeho ročního příjmu.

Zároveň by žadatel neměl na splátky dluhů vynakládat více než 45 procent svého měsíčního příjmu (spekulovalo se o 40 procentech).

Jak moc regulace omezí domácnosti?

Pojďme se tedy podívat, jak to bude vypadat v praxi, respektive si to srovnejme se stávajícím stavem.

Jako příklad si vezměme žadatele s čistým měsíčním příjmem 25 000 korun. Jak je vidět z následující tabulky, při stanovené regulaci DTI na úrovni 9 na současnou průměrnou výši hypotečního úvěru 2,05 milionu korun žadatel dosáhne. Dokonce to zvládne i s čistým příjmem 20 tisíc korun. Jeho maximální měsíční splátka jen nesmí přesáhnout 11 250 korun (ukazatel DSTI – splátka nesmí přesáhnout 45 procent příjmů).

VÍCE K TÉMATU:

Příklady táhnou: Jak se projeví růst sazeb ČNB na splátkách hypotečních úvěrů?

Opravdu jsou hypotéky zlo? ČNB vysvětluje, proč jí záleží na tom, kdo si je bere

Proč ČNB krotí hypotéky aneb jaká je situace na trhu úvěrů na bydlení?

Na rozdíl od dosud předpokládané regulace DTI na úrovni 5, kdy by na stejnou výši hypotéky (2,05 mil. Kč) žadatel dosáhl jen v případě, že by jeho měsíční splátka nepřesáhla 10 000 korun (ukazatel DSTI – splátka nesmí přesáhnout 40 procent příjmů). Nicméně kvůli DTI by si mohl vypůjčit jen 1,5 milionu korun (maximálně pětinásobek ročního příjmu – 5 × (12 × 25 000) = 1 500 000).

TABULKA: Na jakou hypotéku dosáhne žadatel při různé výši příjmů
Jde o čistý příjem, výpočet vychází z omezení ČNB, kde DSTI musí být na úrovni 45 % měsíčního příjmu a DTI na úrovni 9násobku ročního příjmu.

Zdroj: vlastní výpočet

Na současnou, průměrnou výši hypotečního úvěru by dle nových parametrů dosáhl v podstatě každý s čistým měsíčním příjmem 20 000 korun. Pokud by byly parametry nastavené dle dřívějších očekávání, byla by situace o poznání horší. Pokud by bývalo bylo DSTI 40 procent a DTI 5, na průměrnou hypotéku by dosáhla až domácnost s čistým měsíčním příjmem 35 000 korun.

Každopádně rozhodnutí ČNB znamená, že se zase až o takovou katastrofu nejedná.

Co nám regulace říká?

Z pohledu ČNB jde o vcelku logický krok, který má ještě více omezit poskytování hypotečních úvěrů. Ač se to českým domácnostem nemusí líbit, zadlužení českých rodin roste.

Přestože ČNB omezila výši poskytovaných hypotečních úvěrů a zavedla podmínku investice vlastních zdrojů, nejeden žadatel, ale i banky pravidla stále obcházejí.

Jelikož míra úspor není vysoká, mnoho žadatelů zjišťuje, že nemá dostatek volných zdrojů, aby hypoteční úvěr dofinancovali. Obracejí se proto s žádostí o půjčku v lepším případě na rodinu, v horším případě na stavební spořitelny a jiné nebankovní společnosti. Tím se zadlužují ještě více a místo jednoho úvěru skončí mnohdy s dvěma i třemi.

Čekání na direkt

Regulace výše splátek v poměru k příjmům je proto logickým krokem, který je zcela namístě. Nelze ani hovořit o tom, že by regulace byla tak tvrdá nebo že se od října hypoteční trh zhroutí, protože nikdo nedosáhne na hypotéku.

Hypoteční úvěr ve výši devítinásobku ročního příjmu není zrovna málo. Znamená to, že by domácnost devět let musela splácet úvěr, aniž by si dovolila cokoliv jiného. Přijde to snad někomu málo?

Dle mého názoru se jedná pouze o začátek regulace, o takové prvotní představení ukazatelů.

Pokud bude ČNB opravdu chtít něco udělat s neustále zvyšujícím se zadlužováním obyvatelstva, bude muset přitvrdit.