Český trh s nemovitostmi prochází obměnou. Podepisují se na něm drahé energie i menší dostupnost peněz

Investování do nemovitostí je pro Čechy čím dál méně dostupné. Zpráva Property Index společnosti Deloitte ukazuje, že Češi v porovnání s ostatními Evropany platí za novou nemovitost průměrně nejvíce v Evropě – 13,3násobek roční mzdy.

Sazby hypoték v Česku jsou navíc i třikrát vyšší než ty nabízené na Slovensku. Kromě vysokých sazeb představují překážku také nově zpřísněné podmínky hypoték. Kvůli nim musí lidé odevzdat vyšší zálohu, pokud mají o hypotéku zájem.

„Klíčovými vlastnostmi českého realitního trhu byly slabá nabídka nemovitostí jak na primárních, tak i sekundárních trzích velkých měst. Pro následující rok se očekává, že ceny nemovitostí v České republice, stejně jako ve většině analyzovaných evropských států, porostou. Dostupnost vlastního bydlení se tak bude ještě zhoršovat,“ uvedl ke zprávě Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeném na stavebnictví a nemovitosti společnosti Deloitte.

Přesvědčení, že se situace v nejbližší době nezlepší, se odráží i na sentimentu mezi lidmi. V průzkumu Fondee například jen 10 procent příslušníků generace Z (lidé narození od poloviny 90. let 20. století do roku 2012, pozn. red.) vyjádřilo názor, že si v budoucnu budou moci dovolit investovat do nemovitostí.

„Podle zprávy Deloitte stouply mezi roky 2020 a 2021 ceny nemovitostí v Praze o 20 procent. Podle údajů České bankovní asociace se pak sazby nových hypoték v říjnu dostaly až na 5,9 procenta. Celkový objem hypoték v Česku tak v říjnu meziročně klesl až o 80 procent. Je zřejmé, že v takové situaci si naprostá většina lidí investice do nemovitostí dovolit nemůže,“ říká Eva Hlavsová, spoluzakladatelka Fondee.

Změní se trend?

Rostoucí ceny nemovitostí ženou Evropany stále častěji do nájemního bydlení, což ale zatím nebyl případ obyvatel střední a východní Evropy včetně Čechů. Z dat společnosti Statista vyplývá, že loni dosahoval průměrný podíl nájemního bydlení v Česku 22 procent.

Podle této statistiky v nájmu žili nejméně Rumuni a Ukrajinci s pouhým pětiprocentním podílem. Nepatrně vyšší podíl vykázali Maďaři (9 %) nebo i Slováci (10 %). Na opačném konci pomyslného žebříčku byli Švýcaři, kde ve vlastním bydlí jen 41 procent lidí a zbytek v nájmu. Tradičně vysoký podíl nájemního bydlení mají i Němci s bezmála polovičním podílem (49 %) nebo Rakušané (45 %).

GRAFIKA: Podíl vlastnického bydlení v Evropě
Data za rok 2021, v procentech

Zdroj: Statista/Remax

Jak ale odborníci podotýkají, vzhledem k vysokým cenám nových nemovitostí a drahým hypotékám zájem o nové nemovitosti klesne a pozvolna se bude zvyšovat podíl nájemního bydlení i u nás.

„Vlivem rostoucí nedostupnosti vlastního bydlení a nejistoty spojené se zvyšujícími se cenami energií, služeb i zboží získává na atraktivitě nájemní bydlení. Na to samozřejmě reagují developerské společnosti a čím dál víc investorů se přiklání právě k myšlence nájemního bydlení,“ podotýká Jana Mastíková, hlavní architektka a partnerka studia LOXIA.

Faktor drahé energie

Odborníci rovněž upozorňují, že se české domácnosti bydlící ve vlastním vrhnou více na rekonstrukce. K renovacím a modernizacím přibyl totiž další silný argument – revitalizace vedoucí k úspoře energií.

Tomuto trendu nahrává právě vysoký podíl vlastnického bydlení spolu se stářím českého bytového fondu. „Část stavebníků se pustila do odkládaných rekonstrukcí. Zájem o rekonstrukce je tak letos výrazně větší než loni. České domácnosti chtějí bydlet lépe, proto letos rezidenční trh potáhnou také rekonstrukce, kde se prostaví zhruba o 20 procent více než loni,“ domnívá se generální ředitel Xella pro ČR a Slovensko Peter Markovič.

Vzhledem k nárůstu cen plynu a elektřiny není divu, že se domácnosti (i firmy) budou snažit šetřit. Pro říjnový průzkum společnosti Edenred uvedly dvě třetiny Čechů, že na začátku topné sezony spoří hlavně na energiích – méně vytápějí a svítí.

„Největší položkou v platbách za elektřinu či plyn je pro většinu domácností vytápění domu či bytu. Náklady na vytápění lze nejjednodušeji stáhnout několika prvky: dobrou izolací, zamezením úniku tepla i snížením teploty. I nepatrné snížení teploty v místnosti o 2–3 stupně povede k velkým úsporám nákladů,“ vysvětluje Zdeněk Okáč, marketingový manažer společnosti VELUX v České republice.

Místo nemovitosti investice

Obtížná dostupnost nemovitostí se také odráží na zvýšeném zájmu o investování. Podle Hlavsové se stále více lidí odvrací od investování do nemovitostí a hledá alternativy v akciích a ETF (exchange traded funds, pozn. red.). Ty totiž na rozdíl od nemovitostí nevyžadují vysoký počáteční kapitál a na platformách jako Fondee jsou dostupné již od tisíce korun.

„Je zřejmé, že si dnes naprostá většina lidí nemůže dovolit investice do nemovitostí, a proto hledají jiné způsoby, jak peníze zhodnotit,“ vysvětluje Eva Hlavsová.

Z údajů společnosti Statista vyplývá, že se loni globálně obchodovalo 8 552 ETF, kdežto v roce 2003 jich bylo sotva 300. Podle údajů jednoho z největších světových správců aktiv Black Rock bylo na konci září 2019 v ETF vloženo bezmála šest bilionů dolarů. Během dalších dvou let se tato hranice posunula již nad deset bilionů.

TABULKA: Které druhy aktiv tvoří ETF
Ke konci září 2019, v bil. dolarů

Zdroj: Black Rock

Dostupná investice

V USA už obchodování s ETF tvoří čtvrtinu denního objemu obchodování na akciových trzích. Jen loni fondy ETF přilákaly od investorů rekordní objem peněz. Přiteklo do nich 1,22 bilionu dolarů, zhruba o 71 procent více než v předešlém roce.

A zájem o ETF roste i v Česku. Podle dat Asociace pro kapitálový trh ČR činil před deseti lety objem investic do podílových fondů v Česku 235 miliard korun, v minulém roce to ale bylo až 708 miliard.

„Rostoucí zájem o tuto formu investování vidíme i na naší platformě, kde jsme v září dosáhli mety deset tisíc klientů. Lidé zkrátka volí druhy investování, které jsou dostupnější a umožňují jim větší flexibilitu,“ komentuje Jan Hlavsa, CEO Fondee.

Uvidíme tedy, jak se bude vyvíjet trh nemovitostí, zda v Česku poroste podíl nájemního bydlení, i to, zda a jak Češi budou pracovat na zhodnocení svých úspor, když na ceny bytů většinou nedosáhnou…